"המוסדיים מחפשים מגזרים שנפגעו בקורונה, והתיקון במלונאות יהיה חזק"

אלקטרה נדל"ן רכשה מאז תחילת השנה שלושה בתי מלון בכ-200 מיליון דולר ■ המנכ"ל, גיל רושינק: "הקורונה יצרה הזדמנויות – שימשיכו להופיע גם בשנה הקרובה" ■ לפי ההערכות, שוק המלונאות יחזור לרווחיות ב-2023–2024

יוסף חרש
יוסף חרש
אלקטרה נדל"ן נכסים ארה"ב
צילום: אלקטרה נדלן
יוסף חרש
יוסף חרש

אלקטרה נדל"ן, מקבוצת אלקו שבשליטת האחים זלקינד, הודיעה באחרונה על רכישת מלון שלישי בארה"ב במסגרת קרן שותפות ריט חדשה. אלקטרה נדל"ן רכשה באמצעות החברה הבת אלקטרה אמריקה והשותף מקומי בארה"ב (25%) את מלון קונראד במיאמי תמורת כ-126 מיליון דולר.

המלון מכיל 201 חדרים, כאשר ההון העצמי שהושקע בעסקה הוא כ-51 מיליון דולר. רכישה זו מצטרפת לשתי רכישות קודמות שביצעה הריט הייעודית – מלון אלכסדריה בווירג'יניה (הצמודה לוושינגטון הבירה) ומלון רוג'ר בניו יורק. בסך הכל, רכשה הקרן 573 חדרי מלון בכ–200 מיליון דולר, מתוכם כ–90 מיליון דולר מהון עצמי.

לדברי גיל רושינק, מנכ"ל אלקטרה נדל"ן, משקיעים רבים מתעניינים בתחום המלונאות. "אנחנו במשא ומתן עם משקיעים מוסדיים ועם משקיעים כשירים (מנוסים ובעלי אמצעים) בארץ ובעולם. המוצר מעניין אותם כי מדובר בהשקעה לא סחירה, והם מעוניינים ברכיב המושקע במגזר שחטף מכה מהקורונה – כך שהתיקון שלו יהיה חזק מאוד. ההזדמנות לרכוש נכסים במחיר נמוך מהערכות השווי של 2019 היא כשלעצמה אמורה להניב רווח יפה מאוד באקזיט. עם תפעול חכם אפשר להרוויח מכפילים שלא כל סגמנט אחר בנדל"ן יודע לעשות אחרי הקורונה. לכן מוסדיים מתעניינים במגזר המלונאות, בנדל"ן קשה לאתר סגמנט שחטף מכה וייצר הזדמנות".

מגזר התיירות העולמי ספג מכה קשה בקורונה, והמשקיעים רואים בכך הזדמנות מצוינת. לדוגמה, ביוני רכשו קרנות ההשקעה בלאקסטון וסטארווד את רשת המלונות Extended Stay America – הרשת הגדולה ביותר בארה"ב לשהות ממושכת – ב-6 מיליארד דולר.

גם אלקטרה נדל"ן זיהתה את הקשיים במגזר עם התפשטות הקורונה לארה"ב במארס 2020. "כשהבנו שיש הזדמנות במגזר המלונאות, התחלנו לחשוב איך להיערך לאירוע הזה", אומר רושינק. "לקח לנו שנה שלמה לבנות תשתית, לפני שפנינו בכלל לגוף מוסדי כזה או אחר בנושא. הבנו שזה תחום עתיר ניהול, ואי אפשר לגשת להשקעה כזאת אם אין לנו מתפעל חזק ואיכותי שיושב איתנו בתוך חברת הניהול".

רושינק מציין כי לאחר שהחברה בחנה חברות רבות בתחום התפעול היא בחרה ב-AKA – חברת תפעול מלונות מפילדלפיה בבעלות משפחת קורמן, משפחה שעוסקת חמישה דורות בתחום הנדל"ן. "רצינו שחברת התפעול תהיה איתנו בתוך חברת הניהול ושתהיה לה אחזקה בנדל"ן כדי למנוע ניגודי עניינים. בתחום המלונאות, אם חברה היא גם המתפעלת וגם הבעלים – הרווחים עולים. כאן באנו למפעיל ואמרנו לו, 'אתה תתפעל מלון במחיר עלות, וככל שתתפעל את המלון טוב יותר – הרווחים שלך יגיעו מההצלחה של תיק הנכסים כולו'".

גיל רושניק, מנכ"ל אלקטרה נדל"ןצילום: אורן קהן

בין מלון ל–AIRBNB

קרן הריט הייעודית שמה לעצמה יעד לגייס 500 מיליון דולר ממשקיעים כהון עצמי להשקעה במלונות, כאשר השותף הכללי (GP) מחויב להשקיע 8%, כלומר 40 מיליון דולר, כשמתוכם AKA השקיעה כ-10 מיליון דולר.

חברות הניהול לא נפגעו במשבר כי להן, בניגוד לבעלי המלונות, לא משנה אם המלון סגור או פתוח, הן מקבלות דמי ניהול בכל מקרה. כך שנראה שגם AKA רואה ברכישת מלונות הזדמנות. במסגרת ההסכם בין החברות, AKA לא תוכל להגיע להסכמי ניהול מחוץ לשותפות. כלומר למעט המלונות שהחברה ממנהלת כיום, AKA תהיה המפעילה בלעדית רק של מלונות שתרכוש השותפות.

לדברי רושינק, הקרן מחפשת הזדמנויות בעלות ערך מוסף, ומתמקדת בתחום בו מתמחה AKA – תחום השהות הממושכת (Extended Stay). "הכוונה היא למעין הכלאה בין מלון ל־AIRBNB, חדר שנותן לך הרגשה שהמלון קצת יותר גדול, מרווח ונוח. ההערכות הן כי הקורונה תשנה את השימושים וההרגלים של צרכן כשהוא בא לשהות במלון בעיקר בפן העסקי. אם פעם הייתי טס לשלושה ימים, היום אני טס לפחות לשבוע וחצי, מתוך כוונה לצמצם את מספר העליות למטוס.

מניית אלקטרה נדל"ן

"למשתמש, המחיר לחדר הוא נמוך יותר ממחיר לשהות ללילה אחד. למתפעל ובעל המלון מדובר בחיסכון עצום בעלויות תפעול. אדם ששוהה כמה ימים במלון בדרך כלל לא מחליף דברים כמו סבון או שמפו כל יום. זה עשוי לחסוך 20% בהוצאות התפעול", אומר רושינק.

אלקטרה נדל"ן היא לא היחידה שזיהתה את ההזדמנות בשוק המלונאות ובין היתר, מתמודדת גם מול שחקנים ישראלים, כמו יקיר גבאי שרכש את מלון ווטסון בניו יורק בפברואר 2021 ב-175 מיליון דולר, אך הבעיה המרכזית היא באיתור ההזדמנויות. לדברי רושינק, בעלי מלון לעתים קרובות מעדיפים למכור מלונות לגורמים שפועלים בתחום ולכן חלק ההזדמנויות לא יוצאות לשוק הרחב, כך שלניסיון של AKA יש חלק חשוב במציאת הזדמנויות.

"יהיו עוד הזדמנויות"

רושינק מסביר כיצד בדיוק השפיעה הקורונה על מגזר המלונאות בארה"ב: "מלונות הם עסק עתיר ניהול ועתיר תזרים מזומנים, כי הוא מצריך השקעה בשיפוצים. יש שחיקה גדולה של הנכס שמחייבת את בעל המלון או את חברת הניהול להפריש 4%–8% מההכנסות לרזרבות הון שנועדו לשמר את המלון בשגרה או לשיפוץ.

"בקורונה קרו שתי תופעות שאינן נוחות לבעלי מלונות: אין הכנסות כי המלון סגור, ולכן אין הפרשות לרזרבות הון. מצד שני, הרבה בעלי מלונות השתמשו ברזרבות כדי לשלם חוב. גם אם הבנקים היו יותר סבלניים בקורונה, בשלב מסוים הם רצו לקבל לפחות את תשלומי הריבית על כספם.

מלון של אלקטרה נדל"ן בארה"בצילום: אלקטרה נדלן

"כעת, שנה וחצי לאחר התפרצות הקורונה, המפעילים הגדולים של המלונות מעוניינים לשמור על סטנדרט גבוה ודורשים מבעלי המלונות לשפץ את הנכסים. לבעלי המלונות יהיו שתי אופציות – להביא כסף מהבית או למכור. ההערכות שלנו הן כי ייווצרו עוד הזדמנויות בין היתר מכיוון שהמון בעלי מלונות ילכו למימון מחדש ב–2022. הבנקים יהיו מוכנים לתת להם מימון של 60% משווי הנכס, אך השווי כיום נמוך מבעבר, כך שחלקם יצטרכו להשלים את ההון וחלקם עשויים להעדיף למכור".

ההערכות הן כי מגזר המלונאות בארה"ב יחזור לרמות הרווחיות של 2019 רק בעוד שלוש־ארבע שנים. "לפי המודלים, רק ב-2023 יחזור שוק המלונאות לרמתו מ-2019. יש מדינות בארה"ב שיעזרו לזה לקרות עוד לפני, לדוגמה בניו יורק אי אפשר להפעיל יותר דירות AIRBNB", אומר רושינק.

לדבריו, קצב התאוששות המגזר לא משפיע באופן ניכר על הקרן, שמטרתה להשקיע במלונות בערים מרכזיות שמתוכנן בהם שיפוץ מקיף. "המלונות בניו יורק ובוושינגטון ייפתחו רק באמצע 2022, לאחר שיפוץ עמוק במסגרתו יוסבו חלק מהחדרים לשהייה ארוכת טווח. המלון בניו יורק, לדוגמה, נרכש ב-20 מיליון דולר, כשהשיפוץ עלה עוד 20 מיליון. בתקופת הביניים הקרובה של אי־הוודאות בענף, המודל הוא לאתר ולשפץ מלונות בערים מרכזיות".

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם