היהלום שבכתר: כדי להגיע לנכס הזה, צחי נחמיאס מוכן להשקיע מיליארד שקל

קבוצת מגה אור בהובלת צחי נחמיאס תציע לרכוש את דסק"ש ב–950 מיליון שקל, וכבר הצהירה שתממש את סלקום ואלרון במטרה להתמקד בנדל"ן ■ בחברת נכסים ובניין נחמיאס יצטרך להחליט מה לעשות עם מיליארדים בקופה

מיכאל רוכוורגר
מיכאל רוכוורגר
צחי נחמיאס, בעל השליטה במגה אור
צחי נחמיאס צילום: לימור זפרני
מיכאל רוכוורגר
מיכאל רוכוורגר

בעוד כשבועיים צפוי להסתיים המכרז על מכירת השליטה בדיסקונט השקעות (70%). את המכרז מנהלים הכונסים עוה"ד רענן קליר ואלון בנימיני שמייצגים את מחזיקי האג"ח מסדרה י"ד של אי.די.בי פיתוח ושמחזיקים כנגד החוב כלפיהם בשעבוד על 70% מדסק"ש.

אדוארדו אלשטיין, שכבר איבד את השליטה באי.די.בי פיתוח, צפוי לאבד גם את דסק"ש, אלא אם אלשטיין יציע הצעה עבור 70% מדסק"ש שתהיה גבוהה מ–990 מיליון שקל — ההצעה של קבוצת משקיעים בראשות מגה אור, בשליטת צחי נחמיאס. ההצעה של קבוצת מגה אור, שתכלול ככל הנראה את יבואן הרכב רמי אונגר, ביג מרכזי קניות וכן גופים מוסדיים, מגלמת לדסק"ש שווי שוק של כ–1.36 מיליארד שקל — גבוה ב–19% משווי השוק של דסק"ש.

מניית מגה אור

בין כל הנכסים בפורטפוליו של דסק"ש, הנכס הכי מעניין שנותר בו פוטנציאל להשבחה הוא חברת הנדל"ן נכסים ובניין (74%). קבוצת מגה אור כבר הודיעה שאם תשתלט על דסק"ש היא תפעל לממש את שאר נכסי החברה כמו סלקום, אלרון ועוד ותתמקד בפעילות הנדל"נית שהיא קרובה יותר לליבה של מגה אור, העוסקת במרכזים מסחריים ומחסנים לוגיסטיים.

קפצה ב–36% בשלושת החודשים האחרונים

נכסים ובניין נסחרת כיום לפי שווי שוק של כ–1.8 מיליארד שקל, המגלם לה מכפיל הון (יחס בין שווי שוק להון עצמי המיוחס לבעלי המניות) של 0.9. זאת לאחר שהמניה עלתה בשלושת החודשים האחרונים ב–36%.

מניית נכסים ובניין

העלייה הזו לא נבעה מהמהלכים שרקמה נכסים ובניין בהובלת אלשטיין, אלא מגורמים אקסוגניים לחברה, שהציגה עד אז ביצועי חסר משמעותיים לעומת חברות נדל"ן אחרות הדומות מבחינת סוג והיקף הפעילות. העלייה במניית נכסים ובניין בחודשים האחרונים נבעה תחילה מהספקולציה של המשקיעים בשוק כי הגדלת האחזקות בה בדסק"ש בהשקעה של יותר מ–70 מיליון שקל, נועדה כדי למחוק את המניה מהמסחר בבורסה, תוך כדי הצעת רכש לציבור בפרמיה לעומת מחיר השוק.

סיבה נוספת לעליית המניה נעוצה בפרמיה שלילית שהשוק מעניק לניהול של אלשטיין המכהן כמנכ"ל נכסים ובניין ושותפיו (למשל, היו"ר סאול זאנג). כלומר, בשוק ההון מצפים שנחמיאס ושותפיו ידעו להשביח טוב יותר את הנכסים של החברה.

מימושים ב–2.5 מיליארד שקל

נכסים ובניין ערכה בשנה וחצי האחרונות מסע מימושים נרחב בעיקר בישראל, שבמסגרתו נמכרו נכסים בהיקף עצום של כ–2.5 מיליארד שקל — מה שהגדיל את קופת המזומנים של נכסים ובניין שמוערכת כיום ב–2 מיליארד שקל. קופה זו עשויה לגדול אם תיסגר בחודשים הקרובים העסקה למכירת ישפרו, שמחזיקה במרכזים מסחריים פתוחים בישראל, לידי תנופורט, שבשליטת כידן דהרי וירון אדיב, תמורת כ–800 מיליון שקל.

מגה אור וביג כבר סיכמו עם נכסים ובניין על רכישת ישפרו, תמורת 855 מיליון שקל. ואולם בגלל הקורונה הם נסוגו — וכעת הצדדים מצויים בסכסוך משפטי.

קופת המזומנים הדשנה של נכסים ובניין היא יתרון. היא מאפשרת לבצע השקעות חדשות ומוצלחות יותר מאלה שנעשו עד כה, כמו רכישת 14% מנורסטאר, תמורת 100 מיליון שקל או ניסיונות לבצע עסקות בעלי עניין, כמו הקרקע שעליה שוכן בניין הליפסטיק בניו יורק. בנוסף החברה יכולה לפרוע אג"ח בלי למחזר בשוק ההון במשך לפחות שלוש שנים, ולכן האג"ח בהיקף כולל של כ–4.3 מיליארד שקל, נסחרות לפי תשואות לפדיון נמוכות — עד 3.5%. מבחינת ההתחייבויות, מצבה של נכסים ובניין יציב.

בעקבות דרישות החוק לצמצום הריכוזית ב–2019–2020 הקטינה נכסים ובניין את אחזקתה בגב ים — אחת מחברות הנדל"ן המניב הבולטות בישראל, המתמחה בהשכרת שטחי משרדים — מ–51.7% ל–29.9%. מכירת 21.8% ממניות גב ים לגופים מוסדיים, תמורת 871 מיליון שקל ולפי שווי של 4 מיליארד שקל, הניבה לנכסים ובניין רווח של כ–860 מיליון שקל.

ישפרו סנטר במודיעיןצילום: מוטי מילרוד

אף שהחשיפה הגבוהה לענף המשרדים בישראל פגעה במניית גב ים — שירדה מתחילת השנה בכ–22.5% לשווי שוק של כ–4.25 מיליארד שקל — מדובר בחברה חזקה שהמבנים שלה מייצרים הכנסות בקצב שנתי של יותר מ–500 מיליון שקל. לא מן הנמנע כי קבוצת מגה אור תפעל באמצעות נכסים ובניין להגדלת האחזקה בגב ים ולהשתלטות מחודשת עליה.

מלבד האחזקה בגב ים, לנכסים ובניין נותרו נכסים מניבים בישראל בשווי מוערך של כ–300 מיליון שקל. בנוסף, נכסים ובניין פועלת בעצמה ובאמצעות החברה הבת נווה גד שבבעלותה המלאה, בנדל"ן למגורים. פעילות זו כוללת שיווק של כ–90 דירות ברחובות ונתניה וכן קרקעות לבניית כמה אלפי יחידות דיור במתחם מנדרין (ת"א), חדרה, קרית אונו ומורדות הכרמל. שוק הנדל"ן למגורים בינתיים נפגע פחות מנדל"ן מניב, אך גם בו מסתמנת האטה. נכסים ובניין גם מקדמת פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בת"א וראשון לציון.

שווי מגדל HSBC הופחת ל–900 מיליון ד'

נחמיאס או מי שירכוש את דסק"ש יצטרך גם להחליט מה לעשות עם שני נכסים גדולים שעדיין נותרו לחברה בארה"ב: הגדול שבהם הוא מגדל המשרדים HSBC בשדרה החמישית במנהטן, והנכס השני הוא אחזקה של 74% לצד אי.די.בי פיתוח בפרויקט מסחר ומשרדים טיבולי בלאס וגאס. לאחר מסע המימושים שביצעה, מגדל HSBC נהפך לאחד הנכסים המהותיים שנותרו לה. מדובר במגדל משרדים המשתרע על פני שטח של כ–80 אלף מ"ר ומושכר בשיעור של 98% לתקופות ארוכות לשוכרים גדולים כמו בנק HSBC ומשרד עוה"ד בייקר מקינזי.

הבניין יצר במחצית הראשונה של השנה הכנסות משכר דירה של 31 מיליון דולר. למזלה של נכסים ובניין היא האריכה עוד לפני התפשטות מגפת הקורונה את הסכם השכירות של שוכר העוגן, בנק HSBC, עד 2025. ואולם שווי הבניין הופחת במחצית הראשונה של השנה לכ–905 מיליון דולר. זהו סכום ברוטו, שכן בגין הבניין יש חוב לבנקים בארה"ב של כ–388 מיליון דולר, שאמור להיפרע ב–2022. ואולם בשל האטה הניכרת בשוק המשרדים בארה"ב בעקבות הקורונה, ספק אם ניתן למכור את הבניין תמורת 900 מיליון דולר ולייצר לנכסים ובניין תזרים נטו של כ–500 מיליון דולר.

"נקודות החוזק של ישראל - אוכלוסייה עשירה, כלכלה מבוססת ומודל צמיחה דינמי"צילום: בניג מרכזי קניות

במהלך שנה הקרובה גם עשויה להתברר סוגיית הבוררות שמתנהלת מ–2017 בין נכסים ובניין לאחים יעקב ומארק שימל, סביב דמי ייעוץ ותיווך שהם אמורים לקבל בעת מכירת הבניין. מדובר בהסכם שנחתם לפני כעשר שנים בין בעל השליטה דאז בנכסים ובניין, נוחי דנקנר, לאחים שימל, שהיו גם שותפיו בחברת גנדן שדרכה הם שלטו באי.די.בי. במסגרת הבוררות, נכסים ובניין טוענת כי מגיע לאחים שימל כ–80 מיליון שקל, בעוד האחים שימל טוענים שמגיע להם כ–200 מיליון שקל.

בניין HSBC במנהטן

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

אפליקציית קלארנה. החברה נמצאת במגעים לגיוס סבב חדש לפי שווי שנמוך בכ-30% מהשווי שקיבלה לפני שנה בלבד

"היערכו לגרוע מכל": נבואות החורבן בהיי-טק מתחילות להגשים את עצמן

בניין דירות בחולון

לקחתם משכנתא בחודשים האחרונים? גם אתם כבר שילמתם על עליית הריבית

"כשבאנו לקבל משכנתא לרכישת הבית, התברר שהבעיה לא פשוטה כלל"

הריבית במשק מזנקת – מה כדאי לעשות עם ההלוואות שלקחתי?

המשווקים של פוליסות החיסכון הם סוכני הביטוח, שנהנים מעמלות שמנות

"הציעו לי להעביר את החיסכון מאלטשולר. האם כדאי לי?"

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

אירוע של חברת איירון סורס. חברות שואפות למתג את עצמן כצעירות ואטרקטיביות

"אנשים חושבים לעצמם - איזה משכורות, איזה טירוף. בפועל זה רחוק מאוד מהמצב"

ג'ף בזוס, מייסד ויו"ר אמזון והאיש השני בעושרו בעולם. שוויו צלל ב-82.7 מיליארד דולר

הבוננזה נגמרה: האומה העשירה בעולם מגלה פתאום שהיא ענייה יותר