אם אין לחם, תאכלו את הירושה: המשמעות של "משכנתא הפוכה"

חברת הביטוח הראל התחילה לשווק משכנתא הפוכה, ובכך היא מסמנת זירת תחרות ישנה־חדשה מול הבנקים

משכנתא הפוכה לגיל השלישי (למצולמות אין קשר לנאמר)
משכנתא הפוכה לגיל השלישי (למצולמות אין קשר לנאמר)צילום: אמיל סלמן

כל חוסך לפנסיה מתחבט בשאלה כמה כסף יצטבר בחיסכון שלו עד היום שבו יפרוש מהעבודה והאם הסכום הזה יספיק לו לחיות בכבוד עד יום מותו. שאלה זו מטרידה את החוסכים מאז הונהגה שיטת החיסכון הפנסיוני, אבל היא הופכת להיות יותר ויותר מורכבת בשנים האחרונות: מצד אחד תוחלת החיים עולה, ומצד שני תקופת העבודה מתקצרת - כך שהחיסכון קטן, אבל צריך להספיק ליותר שנים. רמת הריבית הנמוכה בשוק, שלא צפויה לעלות משמעותית בשנים הקרובות, מסבכת עוד יותר את המצב.

אחד הפתרונות הפיננסיים לבעיה הזאת נקרא משכנתא הפוכה. משכנתא ניתנת לרוב לצעירים שרוכשים דירה. משכנתא הפוכה מיועדת למי שכבר יש בבעלותו דירה (ללא שעבוד), והוא משעבד אותה לטובת הלוואת משכנתא - שתגדיל את ההכנסה החודשית שלו.

קהל היעד למשכנתא הפוכה הם בני 60 פלוס שזקוקים לכסף למגוון מטרות - למשל, מימון המחיה השוטפת או עזרה לילדים (מימון חתונה, רכישת דירה). לוקחי המשכנתא ההפוכה בעצם "חיים על חשבון הבית שלהם" - ורבים מהם מעדיפים את הפתרון הזה על פני חלופות של מכירת הבית או נטילת הלוואות אחרות (גם בגלל הריבית ופרישת ההחזרים).

מנקודת המבט של המלווה, ברגע שיש לו שעבוד על הבית, הוא די רגוע. בשוטף הוא מרוויח על כספי ההלוואה - הריבית היא הרווח של הבנק, גם אם היא לא משולמת, היא נצברת ונרשמת בספרי הבנק כרווח - ובבוא הזמן, כשהלווה מחליט או בעת מוות, הדירה נמכרת והבנק מקבל את סכום ההלוואה בתוספת הריבית שנצברה.

הריבית על משכנתא הפוכה לא אמורה להיות שונה מהותית מריבית על משכנתא רגילה, ולרוב היא מעט גבוהה יותר - בין 0.3% ל-1.3% יותר מריבית משכנתא סטנדרטית. הריבית נצברת עם הזמן - להבדיל ממשכנתא רגילה, שבה התשלומים שוטפים. בנוסף, יש להביא בחשבון עלויות כמו דמי טרחה של עורכי דין שחותמים על המסמכים בפתיחת התיק, הוצאות פתיחת תיק משכנתא - 1%-2% מערך הנכס - ודמי טרחה לשמאי שמעריך את ערך הנכס. תשלום נוסף קבוע הוא ביטוח על הדירה ותשלום דמי שירות.

ואולם מי שיצטרכו לשלם בסוף את המשכנתא הם הילדים של בעלי הבית. הם יקבלו מהוריהם בירושה רק חלק מהדירה, והבנק יקבל עד מחצית ממנה - תלוי כמה זמן יחיו הוריהם. אם הילדים ירצו את החלק שמשועבד לבנק, הם יצטרכו לרכוש אותו ממנו.

"הבית הופך למקור המימון של המבוגרים"

בקבוצת הביטוח והפיננסים הראל הגיעו למסקנה שקיים פוטנציאל בתחום הזה והקימו חברה שתעניק משכנתא הפוכה - והשם שניתן לה: 60 +. יו"ר החברה החדשה הוא אריק פרץ, שמכהן גם כמשנה למנכ"ל הראל ביטוח ומנהל חטיבת כספים ומשאבים.

"יש כיום יותר ממיליון אזרחים ותיקים בני 60 ויותר, ובתוך חמש שנים הקבוצה הזו תהיה 15% מאוכלוסיית ישראל", אומר פרץ. "41% מהאוכלוסייה הזאת הם אנשים מעל גיל 75, ו-80% מהם מחזיקים בבעלותם המלאה דירה, כלומר לא משועבדת. כמעט לכל מי שמגיע לגיל 65–67 יש בית בבעלותו. הם גמרו לשלם את המשכנתא.

"תחשוב על פנסיונר שיש לו הכנסה חודשית של כ-3,000 שקל (2,000 שקל מהביטוח הלאומי ועוד 1,000 שקל פנסיה) - ויש לא מעט כאלה. יש לו דירה ממוצעת בשווי של 1.5 מיליון שקל, והוא צריך עוד 2,000 שקל בחודש - ועכשיו. הסכום הנוסף יאפשר לו לטפל בעצמו ואף ללכת לבית מוגן", מסביר פרץ.

קובי קלמןצילום: ללא קרדיט

לצורך הקמת הפעילות והניהול השוטף של החברה החדשה גייסו בהראל את קובי קלמן - שהקים וניהל את פעילות המשכנתא ההפוכה אצל המתחרה, כלל ביטוח.

למה עזבת את כלל?

קלמן: "היו לי 12 שנים יפות בכלל ביטוח, אבל אני חושב שהראל זה בית יותר חזק ויציב מזה שיש בכלל. אין לי טענות לכלל, אבל פה יש הרגשה שאפשר להרים את המשכנתא ההפוכה לאוויר. כי זה שוק רחב, שנותן פתרון פיננסי לגיל השלישי - גיל שאין לו הרבה פתרונות פיננסיים".

משכנתא הפוכה היא אולי פתרון פיננסי נכון, אבל יש אתו גם בעיות מוסריות - כמו פגיעה ביורשים, או מצב שבו יש רצון של היורש שנוטל המשכנתא ימות לפני הזמן.

קלמן: "אין לנו שום רצון שהמבוטח ימות לפני הזמן, ממש לא. יש לנו חישובים אקטואריים מסודרים ומדויקים".

מה גיל התמותה שאתם משתמשים בחישוב האקטוארי?

קלמן: "באזור 90".

אנחנו מתקרבים בממוצע לגיל הזה לא?

קלמן: "עדיין לא. אלה סוגיות אקטואריות וגם אם הבן אדם האריך ימים, אז אנחנו סופגים את ההפרש. זאת הלוואה נון־ריקורס קלאסית (הלוואה שהבטוחה כנגדה היא הנכס שנרכש באמצעותה; א"ש ומ"ר). זה מוצר שנותן פתרון ייחודי לציבור הזה, שסובל מכך שאין לו הרבה פתרונות פיננסיים.

"יש לפתרון הזה כמה היבטים. לאוכלוסייה הזאת יש דרישות פיננסיות משתנות, כמו כסף לתרופות או רצון לשמור על איכות חיים בלי שיש מקור כספי לכך, כי גם הבנקים לא ששים לתת להם הלוואה - ואז הבית הופך להיות המקור.

"היבט נוסף הוא שיותר מ-30% מתיקי המשכנתאות ההפוכות הם לטובת כספים לילדים - הלווים רוצים לתת לילדים כסף עוד בחיים, ולא רק אחרי המוות. היורשים עצמם נהנים מהכסף. ואם להורים אין כסף והם צריכים כסף לטובת טיפולים סיעודיים, למשל, אז במקום שהילדים ישלמו על זה, המקור לתשלום הוא הבית - באמצעות משכנתא הפוכה. החיים מתייקרים, ההכנסות מצטמצמות, יש לפנסיונרים צרכים - והציבור של בני הגיל שלישי גדל והולך".

"אנחנו לא דוחפים את המוצר בכוח"

כלל ביטוח כבר עשור בסיפור של משכנתא הפוכה, וזה לא התרומם. הם היו הראשונים בתחום ויש להם שם רק 800 מיליון שקל. למה עכשיו - מה יגרום לעסק שלכם לצמוח?

פרץ: "אנחנו מזהים צורך ברמת המקרו. יש אוכלוסיות שלמות שמגיעות וצריכות את המימון הזה. בסופו של דבר חיים יותר, חוסכים פחות ויש יותר סיעודיים, ול-70% מהאוכלוסייה יש ביטוח סיעודי של קופת חולים - וזה כ-5,000 שקל בחודש. עלות הטיפול לאדם סיעודי גבוהה יותר, ולא לכולם יש כסף לזה. מה יעשה מי שנקלע למצב הזה? הבנקים (מזרחי ולאומי) אמנם נכנסו לתחום הזה, אבל עם מוצר שונה".

קלמן: "יש הוצאות של התאמת הבית למצב הסיעודי, לטיפול. ואני אגיד לך מה קרה עם המוצר בחברת כלל - ניסינו הרבה מאוד פעמים להרים את המוצר, אבל החברה לא ראתה את החשיבות שלו. כאן יש התגייסות מלאה לכך, מתוך הבנה שיש צורך במוצר".

איך עובד המנגנון - מי בעצם קונה את המוצר?

פרץ: "תהליך המכירה ארוך ולוקח כמה חודשים. זה לא מוצר דחיפה. תהליך המכירה - הכולל תהליך של הבשלה שהמוצר דורש - לוקח חודשיים לפעמים".

קלמן: "כולם, כולל היורשים, מבינים שיש צורך בתשלום חודשי לטובת טיפול בהורים. טיפול סיעודי עולה 10–12 אלף שקל בחודש לפחות. או שהילדים ישלמו או שההורים לוקחים את המשכנתא, והילדים חותמים על זה שהם מודעים למשכנתא - אבל הם לא ערבים לה. אנחנו לא הולכים לדחוף את המוצר בכוח.

"זה מוצר שמגיע דרך סוכן ביטוח, יועץ פנסיוני או יועץ משכנתאות. היועץ פונה אלינו, ואז מתקיימת שיחה עם הלקוח כדי שיבין את המוצר ואת העלות שלו. נציג מטעמנו מגיע הביתה ויושב אתו ומנסים לראות אם הוא מבין למה הוא נכנס. אחרי זה אנחנו שולחים שמאי לנכס, כדי שיעריך את שוויו.

"מהשמאות אנחנו גוזרים את גובה הזכאות. בן 60 יקבל 15% משווי הנכס, בן 70 זכאי ל-25% ובן 90 יקבל 50%. אנחנו מתחייבים בפני הלווה ובת זוגו עד נשימתם האחרונה, ולא משנה מה קורה. שניהם מעל גיל 60. בהלוואה בנקאית לגיל הזה, אפשר לזרוק אותך מהבית. פה לא. זאת נקודה מהותית.

אריק פרץצילום: יח"צ

"למעשה, הסיכונים של תוחלת החיים ושל ירידה בשווי הנכס - הם עלינו. אחרי הערכת השמאי יש הסכם הלוואה. הלקוח בודק את ההסכם עם עורך דין מטעמו. אנחנו מטפלים בכל נושא השעבוד - ואז הכסף עובר.

"מגיל 80 צריך להעביר גם אישור מפסיכוגריאטר, שהבן אדם צלול ומבין על מה הוא חתם. הפסיכוגריאטר הוא מטעם הלקוח. העירבון היחיד הוא הדירה. הילדים חותמים שהם מודעים לכך שההורים לקחו משכנתא הפוכה".

פרץ: "החתימה של הילדים באה מתוך ההבנה שזה על חשבון הירושה, אחרת הם יצטרכו להביא כסף. הילדים לא ערבים".

תיכנסו להלוואה גם אם יש פער גילים גדול בין בני הזוג?

קלמן: "שניהם חייבים להיות מעל גיל 60, ואנחנו בונים את המשכנתא לפי הנמוך מבין השניים. אבל גם את הפער הזה אנחנו יודעים להביא בחשבון".

"5.3% לשנה צמוד למדד - ל-14 שנה"

איך עובד הפירעון - מה בעצם משך ההלוואה?

פרץ: "משך ההלוואה הוא עד מות הלווה. אבל הוא יכול למחרת להודיע שהוא פורע את ההלוואה - אין קנס, אין כלום".

קלמן: "יש שתי אופציות, הראשונה, הלוואת בלון שהכל יצטבר, ואז בעת המוות ההלוואה מסולקת - או שהיורשים מביאים כסף או מוכרים את הבית, ומחזירים את ההלוואה. באופציה השנייה משלמים רק את הריבית על ההלוואה, והיא נמוכה יחסית".

מה הריבית והמח"מ?

קלמן: "הריבית היא 5.3% לשנה צמוד למדד. לפי הניסיון שלנו, ההלוואות האלו הן לתקופה של 13–14 שנה בערך".

פרץ: "הריבית מגלמת את הסיכון של תוחלת החיים ואת סיכון הירידה בערך הנדל"ן".

איך מתבצע סילוק המשכנתא ההפוכה?

קלמן: "יש כמה אפשרויות. הראשונה, היורשים לוקחים משכנתא ומסלקים את המשכנתא ההפוכה. אפשרות נוספת היא שהילדים מביאים כסף ומסלקים את המשכנתא. והאפשרות השלישית היא מכירת הנכס, סילוק המשכנתא ההפוכה - וחלוקה של מה שנישאר. אלו האפשרויות של סילוק המשכנתא ההפוכה, וזה קורה רק אחרי ששני בני הזוג לא בחיים".

פרץ: "אסור לנו להוציא אותם מהבית, גם אם לא עמדו בפירעון. בניגוד להלוואה מהבנקים. המוצר הזה נותן שקט נפשי. לאנשים בגיל הזה זה חשוב".

למעשה אתם לוקחים את סיכון תוחלת החיים של שני בני הזוג?

קלמן: "כן".

וזה מוצדק מבחינה פיננסית?

קלמן: "כן".

פרץ: "אף שיש פה סיכון כפול - תוחלת החיים וירידת ערך הנדל"ן. אם ערך הנדל"ן יירד ולא יכסה את ההלוואה - אני אשלם את המחיר".

כיכר רבין בתל אביבצילום: תומר אפלבאום

אתם רואים רווח בתחשיבים שלכם - הפעילות הזאת מחייבת תיק משמעותי?

פרץ: "זיהינו צורך, ולכן גם הבנקים נכנסים לזה. למעשה, נתחרה בבנקים, והמוצר של חברות הביטוח טוב יותר. להערכתי, חברות הביטוח האחרות גם ייכנסו. התפקיד שלנו הוא לתת פתרונות ביטוחיים ופיננסיים לכולם - ולגילים המבוגרים נדרשים פתרונות סולידיים יותר".

קלמן: "יש לא מעט מבוגרים שקנו לפני 30 שנה דירה בתל אביב, ששווה הרבה מאוד כסף - אבל אין להם מזומנים כדי לעזור לילדים. הפתרון שלנו הוא הדרך הפיננסית הכי טובה לבעיה הזאת".

פרץ: "אתה אומר 'פוגעים בירושה', אבל ההורים צריכים את הכסף כדי לחיות. הרי הם רכשו וחיים בנכס מסוים, אז למה שלא יוכלו להשתמש בו לצרכיהם - כי הם צריכים לשמור עליו בשביל הילדים? כל החשיבה בנוגע לירושה משתנה. כולם מבינים שאין ברירה".

חלק מהקושי להוריש נובע מכך שתוחלת חיי העבודה ירדה ותוחלת החיים עלתה - ונוצר בור פיננסי בפנסיה? האם אנחנו במצב שבו הורים מבינים שלא יורישו לילדים - ולכן הם יפנו למשכנתא הפוכה?

קלמן: "אני לא פסיכולוג, אבל יכול להיות. עם זאת, צריך לזכור שגם שווי הנכס עלה. המשכנתא ההפוכה לא אכלה את הירושה, היא קיצצה קצת את הרווח. הפנסיונרים צריכים לחיות ואין פתרונות אמצע - או שהילדים נותנים כסף להורים או שהם 'מביאים' כסף על חשבון הירושה".

"מבינים שיש כאן צורך, הקורונה לא משפיעה"

איך התפרצות הקורונה והמשבר משפיעים על המוצר?

פרץ: "אנחנו רק בתחילת הדרך, אבל בנק מזרחי העלה בשיא המשבר קמפיין ב-10 מיליון שקל - משכנתא פנסיונית. כולם מבינים שיש כאן צורך והקורונה לא משפיעה. להערכתי, הבנקים לא יצליחו כי זה מוצר ביטוחי במהותו".

מה המקור של ההלוואות?

פרץ: "הכל מהנוסטרו. אנחנו לא מעמיסים את סיכון תוחלת החיים על העמיתים. זה אפיק השקעות של מוצר ביטוחי".

יש שיתוף פעולה עם מנהלי הנדל"ן שלכם?

פרץ: "כן, כמה מהדירקטורים שלנו הם מנהלי הנדל"ן. הכל שלוב ומחובר, כדי למקסם את הפעילות".

מה השוני בין המשכנתא ההפוכה שלכם לזו של הבנקים?

פרץ: "זה מוצר ביטוחי ולכן הבנקים יתקשו לתמחר אותו נכון. אצלם הילדים ערבים ואם לא שילמת - מוציאים אותך מהבית. אצלנו, זה לא המצב. אם יש עלייה בתוחלת החיים, אנחנו הפסדנו. אצלם, הערב (הילדים) הפסיד. בן אדם בן 85 לא רוצה למצוא את עצמו בכזה מצב. אצלנו זה לא יקרה. בבנקים יש עמלת פירעון מוקדם, אצלנו לא".

התחלתם כבר?

קלמן: "נתנו כבר כמה הלוואות. זה בתחילת הדרך".

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

בת ים

שתי דירות במחיר אחת: האם זהו עתיד תחום הפינוי-בינוי?

אפליקציית קלארנה. החברה נמצאת במגעים לגיוס סבב חדש לפי שווי שנמוך בכ-30% מהשווי שקיבלה לפני שנה בלבד

"היערכו לגרוע מכל": נבואות החורבן בהיי-טק מתחילות להגשים את עצמן

בניין דירות בחולון

לקחתם משכנתא בחודשים האחרונים? גם אתם כבר שילמתם על עליית הריבית

"כשבאנו לקבל משכנתא לרכישת הבית, התברר שהבעיה לא פשוטה כלל"

הריבית במשק מזנקת – מה כדאי לעשות עם ההלוואות שלקחתי?

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

המשווקים של פוליסות החיסכון הם סוכני הביטוח, שנהנים מעמלות שמנות

"הציעו לי להעביר את החיסכון מאלטשולר. האם כדאי לי?"

אירוע של חברת איירון סורס. חברות שואפות למתג את עצמן כצעירות ואטרקטיביות

"אנשים חושבים לעצמם - איזה משכורות, איזה טירוף. בפועל זה רחוק מאוד מהמצב"