עסקת ענק ליקיר גבאי עם משפחת דיין: המיזוג שייצור ענקית בשווי 13 מיליארד יורו

אראונדטאון, חברת האחזקות שבשליטת גבאי, החלה במגעים למיזוג עם חברת הנדל"ן הגרמנית, TLG ■ בשלב הראשון, גבאי ימכור 10% מאראונדטאון – כך שיקבל מיליארד יורו במזומן, בנוסף למניות בשווי 1.3 מיליארד יורו בחברה הממוזגת

ערן אזרן
ערן אזרן
יקיר גבאי
יקיר גבאיצילום: איליה מלניקוב
ערן אזרן
ערן אזרן

טייקון הנדל"ן הישראלי יקיר גבאי, ששוויו מוערך ב-3–3.5 מיליארד יורו, עמל על מיזוג עם חברת הנדל"ן הגרמנית TLG immobilien, שבעלת המניות הגדולה בה (28%) היא משפחת דיין הישראלית - ובדרך הוא גם יעשה אקזיט של 1–1.5 מיליארד יורו. הצדדים החלו בדיונים לקראת המיזוג, שצפוי לצאת לפועל כבר בחודשים הקרובים, וייצור ענקית נדל"ן ששווייה הוא 13 מיליארד יורו.

בשלב הראשון של העסקה, גבאי ימכור חלק מאחזקותיו באראונדטאון ל-TLG, כך שיקבל מיליארד יורו במזומן. לפי ההסכם, AVISCO, החברה הפרטית שבאמצעותה שולט גבאי באראונדטאון, תמכור 10% מאחזקתה, וגבאי יירד מאחזקה של 29% בדילול מלא, לאחזקה של 19%. המניות יימכרו במחיר של 8.3 יורו למניה, לעומת מחיר של 7.6 יורו בבורסה - פרמיה של כ-10%. המחיר בעסקה נגזר מהשווי הנכסי הנקי של אראונדטאון (EPRA NAV).

בנוסף, TLG ו-AVISCO התקשרו בהסכם אופציות הדדי, שלפיו TLG תוכל לרכוש 5% נוספים - כך שתגיע לאחזקה של 15% באראונדטאון ותיהפך בעלת המניות הגדולה בחברה. לחלופין, AVISCO תוכל לחייב את TLG לרכוש את המניות הנוספות. מחיר המימוש יהיה בהתאם ל-NAV. האופציות ניתנות למימוש בידי הצדדים עד סוף פברואר 2020, בכפוף לתנאים מסוימים, ובהם קבלת אישורים רגולטוריים.

בשלב השני, הצדדים יבצעו מיזוג בין אראונדטאון ל-TLG, שייצור את חברת המשרדים והמלונאות הגדולה באירופה. החברה הממוזגת צפויה ליהנות ממחזור הכנסות שנתי של כמיליארד יורו, והיא עשויה להיכלל בעתיד במדד דאקס, הכולל את 30 החברות הגדולות בגרמניה. גבאי יהיה בעל המניות הפרטי הגדול ביותר בחברה הממוזגת, עם אחזקה של 10% בהון - כלומר, מניות בשווי 1.3 מיליארד יורו, בנוסף למיליארד יורו שיקבל בעסקה.

"מיזוג בין TLG לאראונדטאון ייצור חברת נדל"ן עם שווי נכסים ברוטו של יותר מ-25 מיליארד יורו, כולל נכסי גרנד סיטי. תיק הנכסים המשולב יכלול בנייני משרדים ומלונות בערים המבוקשות ביותר בגרמניה והולנד. החברה הממוזגת תיהנה ממבנה הון יציב, ופוטנציאל ליצירת ערך מסינרגיות תפעוליות ומימוניות ותביא לעלייה משמעותית ברווח התזרימי (FFO). המיזוג יגדיל משמעותית את הנזילות במניות, את המשקל של החברות במדדים וייצור מגוון רחב של בעלי מניות", מסרו שתי החברות.

מקורב לגבאי סיפר על הדרך לעסקה: "היתה פה הצעה מעניינית של TLG, והוחלט להתקדם בעסקה כי בטווח הארוך היא נכונה לכל הצדדים". המקורב ציין כי המכירה אינה איתות של גבאי לכך שהשנים הטובות בשוק הנדל"ן הגרמני נמצאות מאחור. לדבריו, "הנכסים בגרמניה עדיין זולים ביחס לשאר אירופה. בחצי השנה האחרונה הריביות והתשואות ירדו משמעותית - כך שאנחנו הולכים כנראה לעוד כמה שנים טובות בתחום הנדל"ן באירופה, וגם בגרמניה".

נכסים בשווי של 16 מיליארד יורו

גבאי, 53, הוא אחד מסיפורי ההצלחה הגדולים של ישראלים בעולם בתחום הכלכלי. את דרכו הוא החל במגזר הציבורי, בהמשך נהפך יזם - והצליח בתוך פחות מעשור להיהפך אחד מטייקוני הנדל"ן הבולטים באירופה. הוא בנה אימפריית נדל"ן בגרמניה ובבריטניה, שמתמקדת בבנייני מגורים ומלונאות. החברה מתמחה ברכישת נכסים שמצבם רע - אך יש להם פוטנציאל השבחה גדול בזכות מיקומם.

אראונדטאון, שמנייתה כמעט הכפילה את שווייה בחמש השנים אחרונות, נסחרת בבורסה פרנקפורט לפי שווי של 9 מיליארד יורו. הקבוצה פועלת בתחום הנדל"ן המסחרי באמצעות החברה הבת קאמלביי (100%), שמחזיקה ביותר מ-400 נכסים מסחריים; בתחום המלונאות באמצעות חברת פריים סיטי (95%); ובתחום הדיור להשכרה באמצעות גרנד סיטי פרופרטיז. נכון לסוף יוני 2019, הקבוצה החזיקה בנכסים בשווי כולל של 16 מיליארד יורו (לא כולל נכסי גרנד סיטי, שהיא חברה מוחזקת).

תיק הנכסים הניב לאראונדטאון הכנסות תפעוליות נטו (NOI) של 358 מיליון יורו במחצית הראשונה של 2019 - עלייה של 23% לעומת התקופה המקבילה ב-2018. ה-NOI מגלם קצב שנתי של 709 מיליון יורו, בהשוואה ל-614 מיליון יורו ב-2018. ה-FFO הסתכם ב-239 מיליון יורו במחצית הראשונה של 2019 - גידול של 26% לעומת התקופה המקבילה.

בשקלול שיערוכים וחלקן של חברות המטופלות לפי השווי המאזני (גרנד סיטי פרופרטיז), אראונדטאון סיימה את המחצית הראשונה של 2019 ברווח נקי של 970 מיליון יורו, בדומה לרווח בתקופה המקבילה. נכון לסוף יוני, ההון העצמי של אראונדטאון (המיוחס לבעלי המניות) הסתכם ב-8.3 מיליארד יורו. מינוף החברה (חוב נטו לעומת שווי נכסים - LTV) היה 36%, בדומה לסוף יוני אשתקד.

המתחרים שהפכו לשותפים

משפחת דיין - שכוללת 12 אחים - נהפכה בשנים האחרונות כוח משמעותי מאוד בגרמניה. הנדל"ן הפרטי שבבעלות המשפחה - נדל"ן מניב בשווי מוערך של מאות מיליוני יורו - נמצא בגרמניה, הולנד ושוודיה. מדובר בעיקר משרדים ומלונאות. בנוסף, המשפחה מחזיקה בשורה של חברות הפועלות בתחומי הרכב בישראל ובחו"ל.

בתחילת 2017 רכשו האחים דיין את מלונות אפריקה ישראל (אפריקה מלונות) מאפריקה וקבוצת נץ ב-415 מיליון שקל. לאחר מכן השקיעה המשפחה, עם קרן אפולו, בחברת הנדל"ן איי.די.או גרופ (ADO), הפועלת בשוק הנדל"ן הגרמני, וקיבלה שליטה משותפת בחברה, לצדה של שיכון ובינוי. באחרונה רכשה משפחת דיין את דלק תעשיות מדלק ישראל ב-62 מיליון שקל.

את המניות ב-TLG רכשה משפחת דיין ב-2017 שלוש שנים לאחר ההנפקה הראשונית שלה בבורסה. TLG נסחרת לפי שווי של 3 מיליארד יורו בבורסת פרנקפורט. תיק הנכסים של החברה בשווי של 5 מיליארד יורו כולל בנייני משרדים, בין היתר, בערים ברלין, דרזדן ופרנקפורט; נכסים קמעוניים, בעיקר בתחום מרכזי הקניות השכונתיים; וכן שבעה מלונות. ממשלת סינגפור (GIC) מחזיקה ב-10% ב-TLG, והיא משפיעה מאוד על התנהלות החברה.

באחרונה התייחס גבאי בראיון ל-TheMarker לשיתוף הפעולה העסקי עם משפחת דיין. גבאי סיפר כי הוא ואמיר דיין היו בתחילת הדרך מתחרים, ובשלב מסוים הם נהפכו שותפים בפרויקטים מסוימים: "הגעתי לגרמניה ב-2004, הם הגיעו ב-2006 והיו מתחרים ישירים שלי, כי הם עבדו לפי המודל העסקי שלי - לקנות נכסים במיקומים טובים ולהשביח אותם.

"אלה נכסים מוזנחים עם כל מיני בעיות - בעיות פיזיות בנכס או בעיות בבנק, אבל כאלה שניתנות לפתרון. הכלל החשוב ביותר הוא שהמיקום יהיה טוב. עם אמיר, באיזשהו שלב היתה עסקה שהתחרינו בה ראש בראש. אמרתי לעצמי שאני לא הולך להפסיד את העסקה הזו.

"הוא אמנם זכה בעסקה, אבל בגרמניה יש כלל - עד שנוטריון חותם, שום דבר לא חתום, אפילו לא דקה לפני. אז העליתי את המחיר וקבעתי עם הנוטריון ב-9:00, כשדיין היה אמור להיפגש אתו ב-11:00. אחרי זה אמרתי לו: 'אתה רוצה, נוכל לעשות את העסקה יחד, וכך באמת היה. היו בינינו הרבה קרבות, אבל יש גם שותפות. אני מנסה לשמור על יחסים טובים עם כולם".

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

קציר חיטה בסוריה, יוני 2022. הקציר מגדיל את היצע החיטה, אבל החשש ממיתון מקטין את הביקוש

פתאום ההשקעות הכי חמות צונחות: נפט, סחורות, תשואות – למה זה קורה?

העיר לא זולה, אבל זה היה משתלם מכל בחינה אחרת

"הבית שלי בגד בי": תל אביבית שעוזבת אחרי שלושה עשורים מגלה מה שבר אותה

שי שרון. "הרגשתי שאני מתאמץ בעיקר בשביל שהבעלים של חברת האופנה ירוויחו יותר"

"חייתי במסיבה תמידית, אבל זה היה כלוב מזהב. עבודה חסרת משמעות"

נמל חיפה. הפקק בשנה וחצי האחרונות גרם למשק הישראלי נזק של עשרות מיליוני שקלים ביום, לפי משרד האוצר

פקק האוניות מול נמלי ישראל דועך והולך, ולא מהסיבות הנכונות

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

"מבחוץ זה נראה סקסי ומגניב, אבל כשנכנסים פנימה מתברר שזאת עבודה קשה והיא חייבת להיות מדויקת"

"אפשר להרוויח 30-20 אלף שקל בחודש מעבר למשכורת": איזה עסק הכי רווחי - פלאפל, פיצה, סושי או שווארמה?

עורכי דין שפרשו מהמקצוע. ״הדור שלנו מחפש מהר, קצר, ענייני, ומבקש שיהיו לו דברים נוספים בחיים, לא רק עבודה"

"הדור הזה עובר בקלות בין עבודות - ומשאיר מאחור את משרדי עריכת הדין"