אחרי השקעות במיליארד שקל: אשטרום נכסים והראל מממשות בגרמניה בתשואה של מאות אחוזים

אשטרום רכשה בעשור האחרון חמישה נכסים בשותפות עם הראל ■ החברות דיווחו כי מכרו בניין משרדים בהנובר ב-162 מיליון שקל ■ ערכו של הבניין תפח בשל העליות החדות במחירי הנדל"ן בשוק הגרמני

ערן אזרן
ערן אזרן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
הנכס שאותו מכרו אשטרום והראל בעיר הנובר, גרמניה
הנכס שאותו מכרו אשטרום והראל בעיר הנובר, גרמניה
ערן אזרן
ערן אזרן

אשטרום נכסים הנמנית עם קבוצת אשטרום ביצעה עם חברת הביטוח הראל עסקות נדל"ן בגרמניה בשווי של יותר ממיליארד שקל בעשור האחרון. העסקות, שנעשו בתחום המשרדים, הניבו לשתי השותפות תשואות של מאות אחוזים על ההון בעקבות העליות בשוק הנדל"ן הגרמני. לאחר העליות וברקע לשינוי הכיוון בריבית בעולם, נראה כי שתי השותפות סבורות כי הגיעה העת לממש רווחים.

אשטרום דיווחה היום (א') כי היא והראל מכרו בניין משרדים בעיר הנובר שבגרמניה תמורת 162 מיליון שקל (כ-37.8 מיליון יורו ). הנכס נרכש על ידי אשטרום והראל בספטמבר 2010 ב-126 מיליון שקל, כך שבשקלול שכר הדירה הוא הניב תשואה של 237% על ההון בשמונה שנים, או תשואה של 29% בשנה. חלקה של אשטרום בנכס הוא 51% והיתרה - של הראל.

הנכס הנמכר, בשטח בנוי של 26 אלף מ"ר, מושכר ברובו המכריע לחברה בת של Telecom Duetshe. בסוף 2017 היה שיעור התפוסה בנכס כ-100%. הנכס מניב דמי שכירות של כ-2 מיליון יורו בשנה – כלומר, תשואת שכ"ד של 6.7% ביחס לשווי הרכישה ב-2010.

בגין העסקה צפויה אשטרום נכסים לרשום בדו"חותיה הכספיים רווח לפני מס (בהתבסס על נתוני שווי הנכס ליום 30 בספטמבר 2018) של 18.8 מיליון שקל (כ-4.4 מיליון יורו) – בנוסף לרווחים שנרשמו עד כה על בסיס שערוכים. מועד ההכרה ברווח בדו"חות הכספיים תלוי במועד השלמת העסקה. לאחר המכירה ינבע לאשטרום נכסים תזרים מזומנים של 10 מיליון יורו.

עסקות בשווי מיליארד שקל

בעשור האחרון ביצעו אשטרום נכסים והראל שורה של עסקות נדל"ן משותפות בגרמניה – באמצעות Ashtoh 2008 Properties – המוחזקת 49% על ידי הראל ו-51% על ידי אשטרום. בנוסף לנכס בהאנובר, שתי החברות רכשו בנובמבר 2009 מתחם משרדים בעיר לייפציג המושכר לדויטשה טלקום ב-164 מיליון שקל; בספטמבר 2011 בניין משרדים ב-Kennedydamm בדיסלדורף תמורת 220 מיליון שקל; במאי 2013 רכשו בניין משרדים שני בדיסלדורף ב-161 מיליון שקל; ובסוף 2013 רכשו מבנה משרדים שלישי בדיסלדורף ב-298 מיליון שקל.

שוק הנדל"ן בגרמניה הוא מהגדולים באירופה. בשונה משווקים אחרים, שוק זה גילה עמידות ויציבות לאחר המשבר הפיננסי העולמי ב-2008. השוק נהנה מצמיחה עקבית וביקושים לשטחי מסחר ושטחי מגורים, בין השאר על רקע ההגירה החיובית למדינה, הצמיחה המואצת בכלכלה והיקפי בנייה שלא הדביקו את הביקושים הגוברים.

בדו"חותיה הכספיים ציינה אשטרום כי "רמת מחירי הנדל"ן בגרמניה עלתה משמעותית בשנים האחרונות, אך בשיעורים סבירים בהשוואה לכמה מדינות מפותחות באירופה. בשנים האחרונות התגבר הביקוש לנדל"ן הן מסחרי והן למגורים, שאופיין בעיקר ברוכשים זרים שרצו להשקיע את כספם במקום יציב ובטוח לאור התרחשויות בשנים האחרונות בגוש היורו. בנוסף, שיעורי הריבית ירדו בהדרגה עד לרמה של 0%, מהלך שיצר ביקושים רבים לנדל"ן בגרמניה, שגרמו לעלייה מתמדת במחירי הנדל"ן.

"להערכת אשטרום, שוק הנדל"ן בגרמניה עדיין אטרקטיבי ויציב ביחס לשאר מדינות האיחוד וכן ביחס למדינות אחרות. החברה מעריכה שלמרות עליות המחירים בשנים האחרונות, במיוחד ב-2017-2015, ניתן עדיין לאתר נכסים שבהם מחירי המכירה למ"ר של הנדל"ן מתחת לעלות הבנייה למ"ר של פרויקטים חדשים דומים. ואולם קשה כיום למצוא הזדמנויות לנדל"ן מניב לתקופות ארוכות בערים הגדולות בשיעורי תשואה גבוהים ורוב הנכסים נמכרים בתשואות נמוכות מ-6%", נכתב.

תיק הנכסים הלא סחיר

קבוצת הראל שמנהלת נכסים בשווי של 230 מיליארד שקל ביצעה בעשור האחרון עסקות נדל"ן בישראל ובחו"ל כחלק מתיק ההשקעות הלא-סחיר. לצד גרמניה, הקבוצה השקיעה גם בבנייני משרדים בלונדון וכן בשורה של מרכזים מסחריים וקניונים בישראל. העסקות נעשו כאפיק השקעה אלטרנטיבי להשקעות בשוקי ההון, על רקע הריביות האפסיות בשווקים.

אשטרום נכסים שנסחרת לפי שווי של כ-1.3 מיליארד שקל עוסקת ברכישת קרקעות, פיתוחן ובניית מבני תעשייה, מסחר, מלונאות ומשרדים, בישראל ובחו"ל. לאחר מכירת הנכס בהנובר, תחזיק אשטרום נכסים ב-16 נכסים בגרמניה, מתוכם שבעה מוחזקים בבעלות מלאה והשאר בשותפות. שווי הנכסים בגרמניה – שמהוונים בשיעורים של 4.75%-7% - מסתכם ב-2.2 מיליארד שקל.

ירון רוקמן, מנכ"ל אשטרום נכסים, ציין כי החברה "ממשיכה בפעילות השוטפת לאיתור נכסים מניבים בעלי פוטנציאל השבחה, המתאימים לתמהיל פורטפוליו נכסי החברה המניבים בישראל ובחו"ל - כדוגמת שלושת בנייני המשרדים בגרמניה שנרכשו בתחילת השנה".

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

מסך נתונים בבורסת וול סטריט מציג מרוץ עליות, בשבוע שעבר

רווחי החברות צומחים? מתברר שיש גורם שמנפח אותם

מייק בן ארי

"תמיד היתה לו תשובה הגיונית": כך הצליח איש אחד להונות 1,000 משקיעים

ליאור וייס. "אנשים לא יודעים עד כמה גדילה של עסק היא כואבת"

"אנשים אמרו לי - סיימת תואר בהצטיינות בטכניון וזה מה שאתה הולך לעשות?"

שירות נסיעה לפי קריאה של חברת ויה בניו יורק

חברות ההיי־טק שמפסידות מיליארדי דולרים מצאו דרך להישאר בחיים

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. ייתכן שזו הזדמנות עבורו לפעולות שיקררו את הביקושים לדירות

מחדל מחירי הדיור: כך התייקרה דירה ממוצעת ב-280 אלף שקל בשנה

גילעד אלטשולר

אלטשולר שחם חזר להוביל - ומי בתחתית? תשואות קרנות ההשתלמות לחודש יולי