קאר של אלוני חץ תרכוש בניין משרדים במרכז בוסטון תמורת 222 מיליון דולר

הבניין, במרכז העסקים הראשי של בוסטון, צפוי להניב תשואה שוטפת של 5.4% ותשואה לא ממונפת של 7.5%-6.5%

יורם גביזון
יורם גביזון
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
הבנין שרכשה אלוני חץ
הבנין שרכשה אלוני חץצילום: Newmark Knight Frank
יורם גביזון
יורם גביזון

חברת קאר (Carr) שבשליטת חברת אלוני חץ (43.7%) מרחיבה את פעילותה בשוק הנדל"ן המניב בבוסטון. קאר חתמה על הסכם לרכישת בניין משרדים ב-State Street שבמרכז העסקים של בוסטון מחברת הביטוח האיטלקית Generali תמורת 222 מיליון דולר.

הבניין, מסוג A Class, הוא בעל שטח השכרה כולל של 27 אלף מ"ר מאוכלס בתפוסה של 96%. קאר מעריכה שהבניין צפוי להניב ב-5 השנים הקרובות רווח תפעולי (NOI) של 12 מיליון דולר בשנה, כלומר תשואה שוטפת של 5.4%.

נתן חץ, מנכ"ל ובעל השליטה ב אלוני חץ , ומוטי ברזילי, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברה, העריכו שהעסקה תניב לקאר תשואה לא ממונפת של 7.5%-6.5% בהתחשב בעלייה הצפויה במחירי השכירות בבוסטון, בפער בין דמי השכירות המשוקללים הנוכחיים למ"ר בבניין לבין דמי השכירות הממוצעים במרכז העסקים הראשי של בוסטון, וכן במחיר המימוש הצפוי של הבניין בעוד 10 שנים.

לדבריהם, דמי השכירות המשוקללים שמניב הבניין כיום נמוכים ב-14% מדמי השכירות המקובלים לנכסים בדירוג דומה במרכז בוסטון, ומשך החיים הממוצע של חוזי השכירות בבניין עומד על 6 שנים. חץ וברזילי ציטטו מחקר של חברת John Lang Lasalle לפיו דמי השכירות בבוסטון יעלו בממוצע ב-5% ב-2019. כמו כן, הם מציינים שבוסטון מתאפיינת במחסור משמעותי בנדל"ן מניב למשרדים.

קאר צפויה לממן את העסקה בהלוואה בנקאית לטווח ארוך של 50%-40% מעלות העסקה ואת היתרה מהונה העצמי. הבניין ממוקם במרחק אווירי של 400 מטר מהפרויקט הראשון של קאר בעיר.

נתן חץ, מנכ"ל אלוני חץצילום: עופר וקנין

מגדל משרדים בהשקעה של 107 מיליון דולר

בסוף ספטמבר 2018 חתמה קאר על הסכם לרכישת 50% מקרקע בבוסטון שמיועדת להקמת מגדל משרדים בהשקעה כוללת של 107 מיליון דולר. קאר חתמה על ההסכם עם חברה בת של National Electrical Benefit Fund, קרן פנסיה של עובדי חברות חשמל אמריקאיות, להשקעה מותנית בהקמת מגדל משרדים בבוסטון בשטח מושכר של 88 אלף מ"ר. קאר תשקיע סכום של 37 מיליון דולר בקידום הפרויקט עד למועד העברת הזכויות לעסקה המשותפת לקאר - וזאת לצורך מימון עלויות התכנון המפורט, תשלומי אגרות פיתוח ותשלומים שנדרשים לפינוי של שוכרים קיימים במתחם הנוכחי.

קאר תשלם לשותף את יתרת חלקה בתמורה (מעבר להשקעות שתבצע עבור העסקה המשותפת) - 35 מיליון דולר - במועד השלמת העסקה, שצפוי ברבעון השני של 2019. השותף יעביר לעסקה המשותפת (50% לכל צד) את הזכויות בקרקע לפי שווי של 107 מיליון דולר, כשהעלות הכוללת של ההשקעה בקרקע תהיה 144 מיליון דולר.

השלמת העסקה והתחלת הקמת המגדל - שייקרא One Congress - כפופות להשכרה מראש של 30% לפחות משטחי הפרויקט, תקציב סופי מאושר להקמה והתחייבות מבנק למימון 40% מתקציב הפרויקט. קאר רשאית לסגת מהעסקה ולקבל את מלוא השקעתה בפרויקט כל עוד לא הושלמו תנאים אלה.

קאר ושותפה מעריכים שסך ההשקעות בפרויקט - כולל קרקע, מימון, פינוי שוכרים קיימים, התאמות לשוכרים חדשים ועמלות למתווכים - יהיו 920-900 מיליון דולר. עוד מעריכה קאר כי אם העסקה אכן תושלם ברבעון השני של 2019 - הקמת המגדל תסתיים ב-2023.

ההחלטה של קאר להיכנס לפעילות בבוסטון נובעת מהעובדה שמדובר בעיר שבה ובסביבתה יש מוסדות אקדמיים, כמו MIT והרווארד; פעילות היי-טק מאסיבית, בעיקר של חברות ביו-טק; ומגמה מתחזקת של חברות ענק להעביר אליה את המטות שלהן. בוסטון מתאפיינת במספר התחלות בנייה נמוך יחסית לממוצע האמריקאי, הגבלות בנייה לגובה בשל הקרבה לשדה התעופה Logan והיקף נמוך יחסית של שטחים מושכרים למשרדים יחסית לוושינגטון די סי, שבה התמקדה עד כה קאר (15 מיליון מ"ר לעומת 30 מיליון מ"ר, בהתאמה).

הבניין שתקים השותפות בין קאר לבין National Electrical Benefit Fund ימוקם בקצה הצפוני של אזור העסקים הראשי של בוסטון. להערכת אלוני חץ, הנכס ייחודי בשל מיקומו, שמאפשר, בניגוד לאזורים אחרים בבוסטון, להקים בו בניין בגובה 43 קומות; וכן בשל העובדה שאין בניינים קרובים בסמיכות לו.

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

ביידן לפיד הצהרת ירושלים

הדיל האמריקאי: מסלול ירוק להיי־טק הישראלי - תמורת הגבלת היצוא

קוסטה ריקה

"החופים פסיכיים, במחיר של מיליון וחצי קונים וילה קו שני לחוף - אבל אז המכות התחילו להגיע"

יוגה

"זה התחיל מכל מיני תל אביבים שחיפשו מפלט מהעיר, עכשיו יש כאן צונאמי״

רעות עייני ילדים מחוננים

"בקיץ היה לי כאן טירוף": כמה עולה לייצר ילד מחונן?

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

טיבינגן גרמניה

ברוכים הבאים לעיר שבה המהירות המקסימלית היא 7 קמ"ש

עבודה ניידת חוף הים

"אני לא קובעת פגישות בזמן השקיעה, גם אם זה אומר להפסיד עשרות אלפי שקלים בחודש"