מיומנו של אנליסט ישראלי בניו יורק: "הטענה כי מדובר בבעלי שליטה לא ראויים - הופרכה"

טיסה ישירה לת"א, מפגש אנליסטים בניו יורק ושיחות עם שוק ההון - בעלי השליטה בחברות הנדל"ן האמריקאיות השקיעו מאמצים רבים כדי להרגיע את המשקיעים בישראל ■ אתמול הם קיבלו זריקת עידוד מאנליסט הנדל"ן של אי.בי.אי, שחזר מסיור בניו יורק: "פערי התמחור בין חברות נדל"ן ישראליות לאמריקאיות - לא הגיוניים"

ערן אזרן
ערן אזרן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
ערן אזרן
ערן אזרן

"הטענה כי מדובר בחברות, נכסים או בעלי שליטה לא ראויים - הופרכה", כך כותב היום יניב סיילן, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות IBI, שערך בימים האחרונים סיור בניו יורק. הסיור כלל סדרת מפגשים עם חברות נדל"ן אמריקאיות ויזמים שהנפיקו אג"ח בישראל. את רשמיו מהסיור – שמומן על ידי בית ההשקעות IBI - ריכז סיילן במסמך מיוחד, מפרגן ואופטימי, שאותו הפיץ בין משקיעים בשוק ההון.

במסמך מדגיש סיילן כי עיוות התמחור בין חברות זרות לבין ישראליות שובר שיא – למרות שהסביבה העסקית בניו יורק אינה שונה במהותה מישראל. יצוין כי אג"ח של חברות נדל"ן ישראליות נסחרות במרווח ממוצע של 1.8% מעל אג"ח ממשלתיות, בעוד שהמרווח הממוצע במקרה של חברות נדל"ן זרות מטפס לכ-6%. המרווח נפתח מהותית לאחר קריסתה של חברת הייזום הנדל"ן הקנדית, אורבנקורפ, וכן על רקע קשיי המימון מהם סובלת יזמית הנדל"ן אקסטל.

יניב סיילןצילום: יח"צ

"רבות דובר על הסיבות לפערים, כאשר לאחרונה, מעבר לסביבה השלילית הכללית הקיימת כלפי החברות, נוסף חשש חדש של 'חוסר אמון'", כתב סיילן. "להערכתנו, האנומליה שקיימת היום בפערי התמחור פשוט לא הגיונית. מצד אחד, יש האומרים שהתמחור הנוכחי של החברות הזרות – הוא הראוי. בהחלט יכול להיות, אבל אם כך המצב הרי שהישראליות לא יכולות להיות מתומחרות כפי שהן. מישהו יהיה חייב לתקן. ואיך שזה נראה – אלו לא עומדות להיות הישראליות".

סיילן ציין שרבים רואים בחברות הנדל"ן הזרות חלופת השקעה אטרקטיבית, אך חוששים מ'הפתעות'. לדבריו, "החשש הזה הוא לגיטימי, אך חייבים להבין שהתמחור כיום הביא לכך שחברות טובות וראויות, אשר הציגו שיפור בתוצאות הכספיות מאז ההנפקה, נקנסות". סיילן הזכיר את זראסאי, מויניאן, ספנסר וקופליין שנפגעות מהסנטימנט השלישי – כולן נסחרות גם היום בתשואות נמוכות יחסית סביב 4%-5%.

"לא עובדים עלינו"

את חלקו הראשון של הסיור בניו יורק ביצע סיילן כחלק מסיור האנליסטים שאירגנו צמד היועצים הפיננסים רפי ליפא וגל עמית וחברת החיתום פועלים אי.בי.אי. חלק זה כלל מפגשים, בין היתר, עם KBS, לייטסטון, ברוקלנד, ספנסר, אולי ייר ו–MDG. חלקו השני של הסיור אורגן באופן עצמאי וכלל פגישות עם אקסטל, מויניאן ורילייטד. "ההתרשמות הכללית היתה טובה מאוד. לא עובדים עלינו – לכל החברות משרדים, עובדים, ואופרציה, שעבדה לפני הנפקת האג"ח וסביר שתמשיך אחרי".

סיילן סיפר כי ההפתעה הגדולה היתה בחברת MDG, שבבעלות דיוויד מרקס. החברה, שמחזיקה בבתי אבות סיעודיים ובנדל"ן מניב למגורים ולמשרדים, גייסה בישראל כ-100 מיליון שקל בריבית גבוהה של כ-9%. לדברי סיילן, "טרם הסיור הרושם היה שמדובר בחברה קטנה, בדירוג נמוך, ומה שהעיב עליה היה נטילת הלוואה מג'ו מויניאן בריבית של 10%". ואולם, הוא הדגיש שנראה שמדובר בחברה עם פעילות חזקה ויציבה – במיוחד לאור העובדה שהחלק היזמי מאחוריה.

צילום מסך מתוך העבודה של סיילן

לבסוף, סיילן התייחס לתחום ייזום הנדל"ן, שמתמודד עם ירידה בנפח האשראי מצד בנקים. "במהלך הסיור השאלה שעלתה היתה 'מה קורה עם מימון פרויקטים יזמיים?'. ובכן התשובה שקיבלנו מכל חברה היתה בהתאם לפוזיציה שלה, אך בסופו של יום – כולם בבעיה. נכון להיום המערכת הבנקאית נסגרה למימון פרויקטים", הוא כתב. "מאז החלו שמועות על קיפאון בשנת 2016, הבנקים לא ממהרים לתת מימון ליזמים. זה נכון שפרויקטים טובין במיקומים טובים יקבלו מימון, אך לא מדובר על השוק של 2014-2015".

חברות הנדל"ן האמריקאיות עם החשיפה היזמית הגדולה ביותר הן MDG, אקסטל, ספנסר ואול ייר. סיילן העריך שיזם שכב נמצא בבנייה וחצה את פני הקרקע, כלומר - חלף על פני הסיכון היזמי, יצליח לקבל מימון ממקור כזה או אחר; אך יזם שמתכנן בעת הנוכחית לצאת לדרך בפרויקט יזום גדול עלול להתעכב בשל סוגיות מימוניות.

סיילן ציין כי הוא ממשיך להיות חיובי על זראסאי, רילייטד, מויניאן, ספנסר וקופרלין, והעריך שהתוצאות שלהן לשנת 2016 יהיו זהות ואף טובות ביחס ל-2016. ככל הנראה, המסמך משפיע על השוק, שכן האג"ח שלחברות הנדל"ן הזרות רושמות עליות חדות. מובילות את העליות, האג"ח של דלשה קפיטל שעולות בבכ-1.7%.

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

שדות חקלאיים הוד השרון

"חשבתי שעשיתי את עסקת חיי. היום אני מבין שניצלו את התמימות ואת חוסר הידע שלי"

הווילה של משפחת סעדה ברמות מאיר

וילת ה-Airbnb של משפחת סעדה - ובריכת השחייה שמסעירה את המושב