שוק חדש לחברות הישראליות: קניית חובות באירופה בהיקף של 115 מיליארד ליש"ט

עו"ד עודד בז'רנו: "אנו עתידים לראות התעוררות מחודשת של עסקאות מימון מחודש באירופה"

שלי אפלברג
שלי אפלברג
שלי אפלברג
שלי אפלברג

"חברות ישראליות המתמחות בניהול נכסים, ולהן קופת מזומנים חופשייה להשקעות, מתפתות בימים אלו ע"י הזדמנות קורצת חדשה הגיעה מכיוון שוק הנדל"ן המשני באירופה לרכישת הלוואות בדיסקאונט משמעותי", כך טוען עורך דין עודד בז'רנו, המתמחה במימון נדל"ן מגובה נכסים. מוביל את ההזדמנות החדשה רצונם של גופים פיננסים אירופאים - בארצות כגון שווייץ, הולנד וגרמניה - להקטין את הפוזיציה בהלוואות מסוג זה, שאמורות להסתיים בין השנים 2011-2013.

בז'רנו מסביר כי חלק מהלוואות ה-Non Rescores על נכסי הנדל"ן האירופאים מגיעות בזמן הקרוב לפירעון. "לכן נתחיל לראות בהם הליכי מימוש - אם בגלל שהבטוחה שניתנה בגין ההלוואה מפרה את ההסכם ההלוואה בכך ששווי הנכס ירד באופן דרסטי, או בגלל שחלק מהחברות לא יצליחו לשלם את החוב למלווים". לאור האמור, לדעת בז'רנו, נראה התעוררות מחודשת של עסקאות מימון מחודש באירופה.

לפני המשבר הכלכלי באירופה גייסו גופים שונים בשוק הלוואות מימון מובנה - מימון אשר קיים דירוג בנשיה בין המלווים. באמצעות המימון המובנה, גישרו החברות בין ההון העצמי שהיה להן לבין המימון שניתן להם על ידי הגופים הפיננסים. בתמורה לכך הבטיחו החברות ריבית גבוהה יותר מהריבית אשר ניתנה בשוק, כמו גם אופציה להנות.

הזדמנות זאת קורצת לחברות להן יש ידע בניהול נכסים, כמו גם קופת מזומנים פנויה להשקעה, המסוגלות לתמחר את הסיכון ואת עלויות ההשתלטות על הנכס - ובסופו של יום גם להשתלט על הנכס, במקרה בו החברה אשר לקחה את ההלוואה לא מסוגלת לעמוד בהסכם. כחלק מהעסקה תצטרך רוכשת ההלוואה להגיע להסדר עם המלווה העיקרי, שבדרך כלל הינו בנק. על פי ההסכם עליה להתחייב שהיא זאת אשר תמנה, במקרה של חדלות פרעון של הלווה, את חברת הניהול ותנהל את תזרים המזומנים מהנכס.

לדבריו של בז'רנו, רק בשלושת השנים הבאות יחולו מועדי פירעון של למעלה מ-115 מיליארד ליש"ט - הלוואות מגובות נדל"ן מניב של נכסים משניים בבריטניה בלבד. ההלוואות ניתנו על ידי גופים פיננסים שונים לפני המשבר, ועד 2013 צופה בז'רנו כי הבנקים או גופים פיננסים אחרים המחזיקים בהם צפויים למכור לפחות שליש מכלל אותם הנכסים.

דוגמה לשוק העולה והמתעורר באירופה ניתן לראות בעסקה של חברת חבס לאחרונה, בה היה מעורב בז'רנו, במסגרתה הרוויחה החברה 78 מיליון שקלים בחודשיים בלבד, כתוצאה מקניית הלוואה נחותה על תיק נכסים בברן שווייץ ומכירתה לצד שלישי תוך תקופה מאוד קצרה.

יש לציין כי שני יתרונות לעסקות מסוג זה הינם כי המחיר של חוב נחות שנקנה במו"מ פרטי יכול להיות נמוך משמעותית ממחיר חוב כזה המיוצג באג"ח (CMBS), וכן הקונה יכול להפעיל אסטרטגיות שונות ומגוונות כגון מכירת הנכסים, שינוי מבנה ההון, השתלטות על הנכסים או השבחתם.

בעקבות המשבר הכלכלי נוצרה אנומליה בשוק הנדל"ן האירופאי, הבנקים האירופאים, כמו גם קרנות פנסיה וקרנות השקעה פרטיות, צברו הלוואות שמועדן קרב או שכבר הגיע יומו. אך שווי נכסי הנדל"ן בגינם ניתנה ההלוואה, כיום נמוך מהשווי לפיהן הוערכו בעת נתינתה בימי בועת הנדל"ן העולמית.

עו"ד עודד בז'רנו

כחלק מלקחי המשבר, נכנסו לאחרונה לתוקף הגבלות חדשות על הבנקים - כגון כללי בזל 3 - המטילות עליהם חובה לצמצם את תיק הלוואה שניתנות על ידם להלוואות של 60% משווי הנכס. במקביל נפסקו ההלוואות, בשיעור של 90% משווי הנכס - כפי שניתנו לפני המשבר הכללי.

כתוצאה מהירידה החדה בשווי נכסי הנדל"ן בשנים האחרונות, הבנקים כיום מחזיקים בתיק ההלוואות שלהם הלוואות העולות על 100% משווי הנכסים בשוק כיום. זאת כתוצאה מרצון גופים אלו להוריד את החשיפה והסיכון לנדל"ן, ולשפר את הלימות ההון במאזניהם, חלקם יהיו חייבים לצמצם את ההלוואות שניתנו בגין נכסים הללו ואף בחלק מהמכרים למכור את כולן.

לאחרונה פרסמה חברת ייעוץ הנדל"ן הבריטית סיביל נתונים המצביעים על כך שכנגד נדל"ן מניב בבריטניה לבדה עומדים לבנקים חוב מצטבר של כ-350 מיליארד ליש"ט. כרבע מתוכו - 87.5 מיליארד ליש"ט - הועמד כנגד נכסים מובחרים, הנמצאים באזורי יוקרה וביקוש; כשליש - 112 מיליארד ליש"ט - הם נכסי זבל, אשר לא יצליחו לקבל מימון מחדש; 150 מיליארד הנכסים הנוספים הינם נכסים משניים הנמצאים באזורים הקרובים לעיר, ובהם נמצאים שוכרים עם איתנות פיננסית השוכרים את הנכס לתקופה ארוכה. עוד טוענים בסיביל כי ההלוואות הללו ונכסי הבסיס, המשמשים כבטוחה יחידה לפירעון שלהם, יעמדו למבחן בהתקרב מועד פירעון הקרן - אז הבנקים יעדיפו לעבוד עם לקוחות ולהעריך להם את ההלוואה בשנתיים מאשר לעקל את הנכסים.

דוגמה לעסקה דוגמת אלו: לחברת נדל"ן יש פורטפוליו של נכסים בשווי של 80 מיליון יורו, אשר מולו עומדות הלוואות על שטרם נפרעו בשווי 100 מיליון יורו. ההלוואות מורכבות ממלווה בכיר, בנק המחזיק בהלוואה בשווי 70 מיליון יורו, ומלווה נחות המחזיק שווי הלוואה בגובה 30 מיליון יורו. החברה מישראל המעוניינת לרכוש את ההלוואה הנחותה בשווי 30 מיליון יורו יכולה לעשות זאת בהנחה של 50% המשקפת את הסיכון באי פרעון ההלוואה על ידי חברת הנדל"ן הלווה, כמו גם את ירידת השווי של הנכס והעלות למימוש הנכס. ביום חתימת העסקה תגיש החברה הישראלית תוכנית עסקית לניהול והשבחת הנכס, כאשר מטרתה בחוזה לדברי בז'רנו לבקש את כוח המינוי של חברת הניהול ולשכנע את הלווה הבכיר כי רצוי לו לוותר על שליטת הניהול, מאחר שלחברה הישראלית יש יכולת עדיפה לניהול הנכס.

מספר סיכונים הכרוכים בעסקאות קניית חובות:

1. אם השוק לא יתאושש ערך הבטוחה לא יעלה.

2. במקרים מסוימים יצטרכו החברות לפנות להליכים משפטיים לשם השתלטות על הנכס. בחלק מהמקרים זה יכול להתרחש עקב כך שבעל ההלוואה אינו לוקח חלק במשא ומתן כאשר הגוף קונה את ההלוואה.

3. יכולות להיווצר מחלוקות עם בעל החוב הבכיר או עם הנאמן של ההלוואה (במקרים רבים הלווה הבכיר הינו מחזיקי אג"ח).

4. החוזים נערכים תחת מערכת דין זרה, ולעיתים אף יותר ממערכת אחת - מאחר שפרוטפוליו הנכסים שמשמשים בטוחה להלוואה נמצאים בכמה מדינות.

5. שינוי באיתנות הפיננסים של השוכרים, כדוגמת מקרה דלק נדל"ן וחברת החניונים בבריטניה.

היתרונות בעסקאות קניית חובות:

1.יכולת למכור את ההלוואה במחיר יותר גבוה ממחיר קניית ההלוואה.

2. פוטנציאל לחברה לנהל ולהשביח נכס.

3. קניית תיק נכסים במחיר נמוך ממחיר השוק.

4. אין צורך להשיג מימון עיקרי לרכישת הנכס כי הנכס ממומן כבר על ידי הלווה הראשי.

5. יכולת לקבלת תנאים טובים מול המלווה הבכיר, עקב "הסתבכותו" בפוזיציה על הנכס.

כתבות מומלצות

כרם התימנים. "נהייתה שכונה של אנשים מפונפנים"

"יש מיליונרים מכל העולם שהוקסמו מהשכונה, רוצים כאן נכס - ולא מעניין אותם המחיר"

שיעור תכנות בבית ספר בנס ציונה. תפקידם של המורים נהפך לקשה מתמיד

עמדתי בשקט ליד הלוח וחיכיתי, ביקשתי שקט, ואז הרמתי את הקול. כך נראה הרגע בו הבנתי שאני צריך לקחת הפסקה מהוראה

אורית פנחס וטלי שילון. "אנחנו משלמות 16 אלף שקל, אבל זה שכר רעב"

"יש מיליון דירות שצריכות להיבנות ואין מי שיתכנן אותן - הצעירים רואים שבהיי-טק אפשר להתחיל עם משכורות של 30 אלף שקל בחודש ועוזבים"

ח"כ בנימין נתניהו. הסקרים נראים אופטימיים מתמיד מבחינת נתניהו

עדיין יש סיכוי טוב שנתניהו יגיע לאגף 10 בכלא מעשיהו - והוא יודע את זה

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

משרדי גוגל במנהטן. מי שלא יסדיר את התשלום הזה עד 1 באוגוסט – חשבונו יושעה

"מאלצים אותנו לשלם אחרי שכבר התמכרנו": התכסיס של גוגל מכה שנית

קציר חיטה בסוריה, יוני 2022. הקציר מגדיל את היצע החיטה, אבל החשש ממיתון מקטין את הביקוש

פתאום ההשקעות הכי חמות צונחות: נפט, סחורות, תשואות – למה זה קורה?