עסקי הנדל"ן הסודיים של וינטרוב נחשפים: 2 מיליארד יורו בכל עולם

ב-2005 מחקו שמעון וינטרוב ורונן פלג את בראק קפיטל מהמסחר ■ דו"חות החברה הבת חושפים את אימפריית הנדל"ן שבנו בעשור וחצי האחרונים ■ השקעות החברה באנרגיה, בתשתיות, בהפקת נפט, בהתפלת מים ובהיי-טק מוערכות בכ-150-200 מיליון דולר

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל

>> אף שהוא נמצא כבר כעשור מחוץ למשחק, השם שמעון וינטרוב חקוק היטב בקרב ותיקי שוק ההון המקומי. מי שהתחיל את דרכו בתחילת שנות ה-90 בחברת הקרנות של בנק דיסקונט, אילנות ובהמשך היה הבעלים של בית ההשקעות קפיטל, נחשב דמות מרכזית בשוק.

לקראת סוף שנות ה-90 וינטרוב ושותפו, רונן פלג, החליטו לחתוך. עסקי ניהול ההשקעות של קפיטל נמכרו. השניים החליטו להתמקד בעסקי הנדל"ן וכנגזרת מהחלטה זו גם להיעלם מהמכ"ם. במהלך העשור וחצי האחרונים הם היו עסוקים בבניית אימפריית נדל"ן שמנהלת נכסים בהיקף של כ-2 מיליארד יורו ברחבי העולם, ונחשפת בראשונה ב-TheMarker.

וינטרוב ופלד מנהלים את עיקר העסקים שלהם באמצעות חברת האחזקות בראק קפיטל, אותה מחקו מהמסחר ב-2005 לפי שווי של כ-200 מיליון שקל. על פי ההערכות כיום החברה שווה פי 4. החברה עוסקת בעיקר בתחום ההשקעות בנדל"ן, אולם יש לה גם השקעות באנרגיה, בתשתיות, בהפקת נפט, בהתפלת מים ובהיי-טק שמוערכות בכ-150-200 מיליון דולר. לחברה אג"ח פרטיות שהונפקו למשקיעים גדולים ונסחרות ברצף המוסדיים בלבד.

באחרונה שב שמו של וינטרוב לכותרות על רקע הוויכוח שהוא מנהל עם חברת הדירוג מעלות, שהחליטה לחתוך את דירוג האיגרות של בראק קפיטל בחמש דרגות מרמה של -A לרמה של BB. וינטרוב ופלד הקימו את בראק קפיטל ב-1992, וכמה שנים לאחר מכן צירפו את איש העסקים המסתורי רוני יצחקי כשותף בחברה. קבוצת בראק כוללת שרשרת מסועפת של חברות ושותפויות פרטיות, כשיותר ממחצית הפעילות של בראק היא בתחום הנדל"ן.

ירידה של 11% בהון העצמי ב-2008

בראק קפיטל מרכזת את מרבית פעילות הנדל"ן באמצעות החברה הבת ההולנדית, בראק קפיטל השקעות בנדל"ן, שבה היא מחזיקה 75%, כשיתרת המניות מוחזקת על ידי קרן ההשקעות הפרטית האמריקאית Warburg Pincus. מהדו"חות הכספיים של החברה הבת ההולנדית שהגיעו לידי TheMarker עולה כי הונה העצמי של החברה נאמד בסוף 2008 ב-283.9 מיליון דולר - ירידה של 11% לעומת סוף 2007 - ומהווה כ-33% מהמאזן בסוף 2008 של כ-864 מיליון דולר.

הונה העצמי של בראק קפיטל נדל"ן שמר על יציבות במהלך המחצית הראשונה של 2009 שהסתכם ב-284 מיליון דולר, ומינף מאזן של 877 מיליון דולר - כ-577 מיליון דולר מתוך סכום זה נדל"ן להשקעה.

הכנסותיה של החברה מדמי שכירות ודמי ניהול עלו ב-2008 ב-35.3% לעומת 2007 ל-29.65 מיליון דולר. את המחצית הראשונה של 2009 סיימה החברה הבת עם הכנסות של כ-13.7 מיליון דולר. החברה סיימה את 2008 בהפסד נקי (המיוחס לבעלי המניות) של 10.8 מיליון דולר, לעומת רווח של 28 מיליון דולר ב-2007. עיקר ההפסד נבע כתוצאה מהירידה בהכנסות משיערוך נדל"ן להשקעה וכן בשל עלייה בהוצאות המימון. את המחצית הראשונה של 2009 סיימה החברה בהפסד נקי של 638 אלף דולר. הרווח התפעולי של החברה צנח ב-2008 ב-49% והסתכם ב-6 מיליון דולר.

בניין האלמנט במנהטן (הדמיה)

משבר הנדל"ן הקשה, שפקד חלק ניכר מהשווקים שבהם החברה פעילה, לא עשה טוב ליתרות המזומנים שלה. בקופתה של החברה היו בסוף 2008 מזומנים ושווי מזומנים של 62.8 מיליון דולר, לעומת 100 מיליון דולר בסוף 2007. במהלך המחצית הראשונה של 2009 קטנה קופת המזומנים של החברה ב-30 מיליון דולר, וההתחייבויות נושאות הריבית הסתכמו בסוף המחצית הראשונה של 2009 ב-518.6 מיליון דולר. מתוך סכום זה חייבת החברה למחזיקי האג"ח כ-150 מיליון דולר.

האג"ח הונפקו והורחבו במהלך השנים והן צמודות מדד, נושאות ריבית של 6.5% ואמורות להיפרע בשבעה תשלומים שנתיים החל באוקטובר 2012. שיעור הריבית בגין האג"ח יכול לעלות במקרה שדירוג האג"ח של החברה יירד. נכון ליום המאזן דורגו האיגרות 2A על ידי מידרוג. החברה יצרה ב-2008 תזרים מזומנים שלילי מפעילות שוטפת של 26.5 מיליון דולר, ותזרים חיובי של 3.4 מיליון דולר במחצית הראשונה של 2009.

בניין יוניון סקוור במנהטן

בראק קפיטל השקעות בנדל"ן עוסקת בהקמת פרויקטים גדולים בשותפות עם גופים פיננסיים גדולים כמו Warburg Pincus International ,Apollo Real Estate, ברקליס קפיטל, מריל לינץ'ועוד. החברה מעסיקה יותר מ-150 עובדים בניו יורק, מיאמי, לונדון, פרנקפורט, דיסלדורף, מוסקווה, ניו דלהי, מומבאי, בייג'ין, הונג קונג, אמסטרדם, בודפשט, מדריד, רומא ותל אביב.

ככל הידוע החברה ביצעה ב-16 השנים האחרונות עסקות השקעה בהיקף של יותר מ-8 מיליארד דולר ובשטח של יותר מ-3 מיליון מ"ר, וכן מכרה והשכירה ב-2005-2008 יחידות דיור בהיקף של יותר מ-1.5 מיליארד דולר. מבין העסקות הבולטות שבהן היתה מעורבת בראק קפיטל נדל"ן ניתן למנות את רכישת חברת הנדל"ן ההולנדית האסלמר ב-2002, שבשליטתה היו נכסים בהיקף של 2.6 מיליארד יורו, תמורת כ-1.2 מיליארד ליש"ט, ולאחר מכן מימוש ההשקעה ב-2004 ברווח הון של כ-60 מיליון שקל. כמו כן, התמודדה לפני כמה שנים בראק קפיטל במכרז למכירת חברת דיור גרמנית בעסקה שהיתה אמורה להסתכם בכ-3.4 מיליארד יורו, והיתה אמורה להיות רכישת הנדל"ן הישראלית הגדולה בהיסטוריה.

צרות בפלורידה

>> בראק החלה לפעול בנדל"ן בארה"ב לפני יותר מ-15 שנה ומאז היתה מעורבת בעסקות בהיקף של מיליארדי דולרים. החברה מימשה נכסים בהיקף של יותר ממיליארד דולר, ומחזיקה כיום בכעשרה נכסים במנהטן, ניו יורק.

נכון להיום פרויקט הדגל של החברה במנהטן הוא בניין ברחוב 15 יוניון סקוור מערב, הכולל 36 דירות יוקרה בבניין המשופץ של המטה לשעבר של חברת התכשיטים טיפאניס המשווקות במחירים של 3-15 מיליון דולר, וכן יכלול שטחי משרדים ומסחר בהיקף של 110 אלף מ"ר.

במארס 2009, בשיאו של המשבר, מכרה בראק את מלון הילטון גארדן אין (Hilton Garden Inn) הכולל כ-300 חדרים וממוקם בסמוך לאמפייר סטייט בילדינג, לחברת נדל"ן אמריקאית בשם RLJ Development תמורת 121 מיליון דולר, כשהקרקע של המלון נרכשה בתחילת 2007 תמורת 31 מיליון דולר. במהלך 2010 צפויה בראק לפתוח את שעריו של מלון בוטיק בן 114 חדרים בשם James Hotel בשכונת סוהו בניו יורק, ובימים אלה ממשיכה בראק לחפש נכסים נוספים בניו יורק.

בעוד שנראה כי פעילותה של בראק בניו יורק ממשיכה להיות יציבה, הדו"חות של בראק קפיטל נדל"ן חושפים את הצרות של החברה בפרויקט המגורים אקסיס בבריקל שבעיר התחתית של מיאמי, פלורידה. בראק נכנסה יחד עם שותפים לפרויקט זה ב-2004 והשלימה לפי התכנון הקמת ומכירת 718 דירות יוקרה בשני בניינים המשתרעים על פני שטח כולל של כ-1.55 מיליון מ"ר.

ואולם המשבר הכבד שפקד את מיאמי לא פסח גם על הפרויקט - כ-450 רוכשים פוטנציאליים ביטלו את ההסכמים. בעקבות כך בראק ושותפיה השכירו דירות אלה, ופועלים בשיווק ומכירה של אותן דירות במחירים נמוכים יותר ממה שתוכנן. זאת, כדי לייצר מספיק תזרימים לפירעון ההלוואה של כ-120 מיליון דולר לענקית הפיננסים הצרפתית ג'נרלי סוסייטה ב-2013.

השקעה של 40 מיליון דולר ברוסיה

>> ב-2005-2006 מימשה בראק קפיטל את תיק הנכסים שלה במרכז ומזרח אירופה בהיקף של כ-50 מיליון יורו לידי בנק אוסטרי, והחליטה לחפש השקעות בנדל"ן ברוסיה, שם לדעתה ניתן היה להשיג תשואות גבוהות בהרבה מאשר במזרח אירופה.

בראק צירפה את ענקית ההשקעות אפולו כשותפה, פתחה משרד במוסקווה והחלה לרכוש נכסים. במקביל הביאה בראק את יוסי לוין, בכיר לשעבר באפריקה ישראל שסייע ללב לבייב לפתח את הפעילות של אפריקה ברוסיה, לנהל את פעילות בראק במדינה.

נכון להיום השקיעו בראק ואפולו (בחלקים שווים) כ-80 מיליון דולר ברכישת זכויות בארבעה נכסים מניבים בשטח של כ-100 אלף מ"ר. נכסים אלה נרכשו עם שותפים נוספים, ללא נטילת חובות.

בנוסף, מעורבת בראק בהקמת דירות צמודות קרקע יוקרתיות בשכונת היוקרה רובלבקה שבפאתי מוסקווה שבה נמכרות כיום דירות תמורת 6,000-8,000 דולר למ"ר. הפרויקט נבנה במסגרת עסקות קומבינציה, כך שאם הדירות לא נמכרות העסקה נעצרת.

התקוות הגדולות של ההשקעות בגרמניה

>> אחת הפעילויות המרכזיות בתיק הנכסים של בראק קפיטל היא פעילות הנדל"ן בגרמניה, המנוהלת על ידי גל טננבאום, שנמשכת כבר יותר מחמש שנים.

החברה מחזיקה בכ-30 נכסים מניבים בכ-20 ערים בגרמניה (הכוללים משרדים, מסחר ומלונאות) המשתרעים על פני שטח של כ-300 אלף מ"ר וכן בזכויות בנייה של כ-250 אלף מ"ר לפרויקט ענק בתחום המשרדים והדיור בדיסלדורף, באזור הכי יוקרתי בעיר - פרויקט שאמור להיבנות במהלך שבע השנים הקרובות ולהניב לבראק רווחים של מאות מיליוני דולרים.

הנכסים של החברה מושכרים לשוכרים כמו Commerzbank ,Deutche Telekom ,Real Hypermarket, עיריות כמו דואיסבורג ואופנבאך ושוכרים גדולים נוספים.

בפעילות זו מועסקים עשרות עובדים והיא מרוכזת תחת חברת בראק קפיטל פרופרטיס (Brack Capital Properties), ומוחזקת על ידי בראק קפיטל השקעות נדל"ן, בראק קפיטל הולדינגס, שמעון וינטרוב עצמו ועובדי החברה. בין המשקיעים בחברה נמנים פרופ' יצחק סוארי ואודי אנג'ל.

מהדו"חות של בראק קפיטל פרופרטיס שהגיעו לידי TheMarker עולה כי באחרונה ביצעה החברה גיוס הון נוסף של כ-30 מיליון יורו - כך שנכון לסוף 2009 הונה העצמי של החברה האם בגרמניה נאמד ב-130.5 מיליון יורו. כל ההתחייבויות הן הלוואות מסוג נון ריקורס (שהבטוחה היחידה בגינן היא הנכסים עצמם) בהיקף של כ-276 מיליון יורו, כך שמהדו"חות המאוחדים עולה כי היקף מאזן הפעילות בגרמניה הוא 461 מיליון יורו.

בקופה המאוחדת של החברות היו בסוף דצמבר 2009 מזומנים ושווי מזומנים של 6.3 מיליון יורו, וכן הון חוזר של 10.2 מיליון יורו. על רקע ההתאוששות בשווקים, בבראק לא פוסלים את האפשרות להנפיק בעתיד פעילות זו באחת הבורסות באירופה, או לחלופין בתל אביב.

בראק גייסה 120 מיליון דולר להשקעות נדל"ן בהודו

>> כשכתבו כלכלני חברת הדירוג מעלות את דו"ח דירוג החוב של בראק קפיטל הולדינגס הם התייחסו גם להשקעות החברה בהודו וציינו שמדובר בפעילות נדל"ן עם מאפייני סיכון גבוה לאור הקשיים בפיתוח פרויקטים בשוק ההודי.

בבראק דוחים את הדברים וטוענים כי במעלות לא מכירים את פעילות החברה ומלינים על כך שנציגי חברת הדירוג לא ביקרו בפרויקטים שלה ברוסיה ובהודו.

ככל הידוע, בראק קפיטל החלה לסרוק את השטחים בהודו ב-2005, והעסקות הראשונות בוצעו ב-2007. באותה תקופה הקימה החברה יחד עם שותפים קרן להשקעות נדל"ן בהודו ובסין וגייסה לפני פרוץ המשבר כ-120 מיליון דולר ופתחה משרדים בניו דלהי ובמומבאי שבהם מועסקים עשרות עובדים. במקביל, מעסיקה החברה בתל אביב עובדים שעוקבים אחר ההתרחשויות בפרויקטים בהודו.

במצגת למשקיעים מוסדיים שהציגה הקרן עולה שנכון לסוף יוני 2009 היא מעורבת עם חברת הנדל"ן סילברגליידס גרופ, שבסיסה בניו דלהי, בשלושה פרויקטים.

הפרויקט הראשון הוא במומבאי-פונה, כ-85 ק"מ ממומבאי. עד סוף יוני 2009 נרכשו רק כ-1,700 דונמים במקום 4,000 שתוכננו במקור. סילברגליידס גרופ השקיעה בתקופה זו הון עצמי בהיקף של 12.3 מיליון דולר.

הפרויקט השני ממוקם בלודהנה וייבנה על שטח של 1,000 דונם שנרכש תמורת כ-31 מיליון דולר. לפני כשבוע נכנסה ענקית התשתיות ההודית FS&IL בפרויקט כשהשקיעה כ-14.5 מיליון דולר.

הפרויקט השלישי הוא בעמק טרודאן דרומית-מערבית לניו דלהי. נכון ליוני 2009 השקיעה הקרן 3.5 מיליון דולר באג"ח להמרה הנושאות ריבית של 15% במיזם.

מבראק קפיטל נמסר "אנו מצרים על כך שחלק מהחומר הגיע לידי TheMarker ולא מעוניינים להגיב לגבי פעילותנו".

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

נתניה פרוייקט גינדי

חשבתם שהדירות בישראל יקרות? חכו ל"מס מגדלים" של 20 אלף שקל לדירה

שכונת הדר בחיפה

"אפסיד 400 שקל בחודש למשך עשור, אבל זה יתאזן": המשקיעים החדשים בנדל"ן

RUSSIA EV CHARGERS

שוד הנחושת: מה קרה ל-7,000 טונות של המתכת - ולמה זה צריך להדאיג אותנו

ג'ניפר דודנה

התגלית שלה שינתה את העולם. איך צריך להשתמש בה?

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

אילוסטרציה קולג' סטודנטים

מה היא הדרך להשיג חיים טובים? הנוסחה שמזעזעת את הצעירים

בית למכירה

המתווכת מצאה קונה שמוכן לשלם יותר - והרגיזה את בעלת הדירה: "קילקלתי לה את התוכניות"