"אנחנו לא מנסים לריב עם בעלי השליטה - אלא מציעים פתרון מקצועי"

האג"ח של עופר ליברזון, מבעלי השליטה בטאגור, נסחרות בתשואה של 30%, אך הוא משוכנע בערך שהוא יכול להביא לאסים, לגנא וחברות אחרות אם רק יתנו לו לנהל להן את הנכסים

מיכאל רוכוורגר
מיכאל רוכוורגר
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מיכאל רוכוורגר
מיכאל רוכוורגר

<<בחודשים האחרונים הועלתה האפשרות שיזם הנדל"ן עופר ליברזון יקבל לידיו את ניהול הנכסים של אסים, שבה אושר באחרונה הסדר חוב בין בעלי האג"ח לבעלי השליטה. האפשרות הזאת גרמה לחלק מהפעילים בשוק ההון להרים גבה.

האג"ח של טאגור קפיטל, שליברזון הוא בעל השליטה בה, נסחרות בתשואה לפדיון של 30%, המשקפת חוסר אמון של שוק ההון ביכולת של החברה לפרוע את חובותיה. ואולם לליברזון יש תשובה לשאלה מדוע תשואת האג"ח שלו מגלמת כשל שוק. המגעים עם אסים, לדבריו, הם חלק ממודל ייחודי שהוא רוצה ליישם - של ניהול ופיתוח פרויקטים בשוק הנדל"ן ברומניה, עבור חברות וגופים שנקלעו לקשיים ושהעסקים שלהם פורקו.

בשל ההאטה החריפה בשוק הנדל"ן במזרח אירופה נכסיהן של חברות ישראליות, במדינות שונות מחייבים אותן להעסיק מערכי ניהול ועובדים בהיקפים ובעלויות שאינם תואמים את קצב התקדמות הפרויקטים.

היוזמה של ליברזון היא להציע לחברות ניהול של הפרויקטים והנכסים, ובכך לחסוך להן את עלויות התפעול. "אנחנו לא מחפשים להילחם ולא מנסים לריב עם בעלי השליטה, אלא מציעים פתרון מקצועי ברומניה ובמדינות אחרות ומעדיפים לעשות זאת בשיתוף פעולה.

"אם תיקח רשימת חברות נדל"ן ציבוריות, הפעילות במדינות האלה, שהנפיקו אג"ח, הרי שתמצא שקרוב ל-90% מהן מצויות בבעיות תזרימיות", אומר ליברזון. "לפני שהקמנו את טאגור, פעלתי במשך 17 שנה בשוק הנדל"ן בניו יורק, וחוויתי את ההתמודדות עם המשבר של תחילת שנות ה-90. חלק מהאנשים דיברו אז על כך ש'כשאתה בגאות נראה שהיא אף פעם לא תעבור, וכשאתה במשבר נראה שהוא אף פעם לא ייגמר'. זה לא מדויק. המשבר הוא הזמן הכי טוב להתכונן לגאות הבאה. השפל הוא הזמן למקצוענים".

מה תציעו? מה התגמול?

"המודל כולל ניהול פרויקטים למגורים, נכסים מניבים, טיפול והשבחת קרקעות, שינוי תב"ע, אישורי בנייה ועבודה מול הבנקים. התגמול ישתנה לפי הנכסים. נכסים טובים אנחנו מוכנים לנהל כמעט חינם רק תמורת אפסייד, אם נתבקש לנהל נכסים פחות איכותיים, נרצה דמי ניהול סמליים או לא לקבל דמי ניהול - ובמקביל דמי הצלחה של אחוזים בודדים.

דמי הניהול יהיו נגזרת של עלות הפרויקט או של היקף ההשבחה, אם נראה פרויקטים עם פוטנציאל טוב, שנקלעו לקשיים נהיה מוכנים לשקול הזרמת הון מצידנו, ואז כמובן נרצה לקצור חלק משמעותי יותר מההשבחה כשזו תגיע. והסכמי הניהול ייקבעו בהתאם לצורך הספציפי של כל חברה או פרויקט".

תהיה לנו מעט עבודה בתחום הנדל"ן המניב, שכן אנחנו מתמחים בעיקר במזרח אירופה, ושם אין כמעט פעילות כזו של חברות ישראליות. החברות שנקלעו לקשיים או שמעוניינות להתייעל פועלות בתחום הפרויקטים היזמיים. "אנחנו בקשר עם חלק מהמוסדיים הגדולים ועם עורכי דין של מחזיקי אג"ח. הם מבינים את הצורך במודל שאנחנו מציעים".

כשלא פועלים הערך יורד

למה לא ביצעתם עסקות עד כה?

"זהו מודל שגיבשנו רק באחרונה. כיום אנחנו בקשר עם כל הגורמים המעורבים ומחכים לנכסים של חברות שייכנסו להליכי פירוק. אני מעריך שבקרוב תשמע כבר על הסכמים ראשונים שלנו בהקשר הזה".

על אילו חברות כבר הסתכלתם?

"לגנא, למשל - אך זה כפוף להשגת הסדרי האג"ח המורכבים, המתגבשים בימים אלה בקבוצה. באנגל יש נכסים שאם יתנו להם תשומת לב ניהולית ניתן להשביח אותם. מדובר בחברה עם פרויקטים בבולגריה, בצ'כיה וברומניה, שאנחנו נוכל לנהל לא פחות טוב מהבעלים הנוכחיים, שעיה בוימלגרין".

אתם מתמחים בעיקר ברומניה. אז מה הייחודיות שלכם במדינות אחרות?

"בזכות השותפות שלנו עם קרן פטרון, הפעילה בכל רחבי אירופה, אין לנו שום בעיה לנהל נכסים גם מחוץ לרומניה".

ומה מעניין אתכם באסים?

"במקרה של אסים, להבדיל מאנגל, רוב הנכסים הם קרקעות שגם אותן צריך לדעת לנהל, להשביח ולהכין לבנייה. אם אתה לא עושה כלום - לא מטפל בקרקע, לא משנה את ייעוד הכביש, ורק מחכה שהשוק ישתנה, ואפילו לא נכנס למצב של היכון - אתה פתאום תגלה שערך הקרקע יירד".

מרבית האג"ח של טאגור נרכשו ברכישה חוזרת

<<חברת הנדל"ן טאגור קפיטל הנפיקה בפברואר 2007 אג"ח בהיקף של כ-168 מיליון שקל ערך נקוב. החברה פעילה בעיקר בשוק ברומניה, שבו היא פועלת בשיתוף פעולה אסטרטגי עם קרן ההשקעות הבינלאומית Patron Capital. הקרן, המנהלת כ-1.5 מיליארד יורו, פעילה בשוק הנדל"ן של מזרח אירופה.

עד כה ביצעה החברה רכישה חוזרת של אג"ח בכ-105 מיליון שקל. בשוק נותרו אג"ח בשווי כ-60 מיליון שקל. התשלום הקרוב מתוכנן לינואר 2010 בהיקף של כ-16 מיליון שקל. זאת, כשבקופת החברה מזומנים ושווי מזומנים בהיקף כ-40 מיליון שקל.

מהמאזן עולה שלחברה הון עצמי של כ-52 מיליון שקל - כ-40% מסך המאזן. זהו מינוף נמוך ביחס לענף. אף שלחברה יש כסף בקופה לתשלומים הקרובים, אג"ח א' של טאגור נסחרות בתשואה לפדיון גבוהה - כ-30%. המקורבים לטאגור טוענים שתשואה זו נובעת ממסחר דל, כשהחברה עצמה היתה מהיחידות שביצעו רכישות בתקופה האחרונה.

לפי דו"ח תחזית תזרים המזומנים האחרון, בחברה צופים שנכון לסוף יוני 2010 יהיו בקופתה מזומנים ושווי מזומנים בהיקף של כ-13.3 מיליון שקל, לאחר פירעון האג"ח והוצאות תפעול בישראל וברומניה. בחברה צופים שנכון לסוף יוני 2011 יווצר לה גירעון של 4.65 מיליון שקל בתזרים המזומנים.

טאגור מעורבת בפרויקטים בהיקף מאות דונמים. החברה פועלת בפורמט של "One stop shop" - בשאיפה ללוות איתור קרקעות, אישורים רגולטורים, תכנון, ניהול בנייה והקמה ושיווק.

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

מכוניות של טסלה במפעל החברה. מייצרת את המנועים וחלק ניכר מהאלקטרוניקה של המכוניות שלה

המכונית הפרטית עוברת מהפכה שסוחפת את כל התעשייה

קניון ממילא בירושלים. "גידול במכירות של מותגי אופנה מוזלים"

"חיים את הרגע": אוכלים במסעדות, יוצאים לבלות — וטסים לחו"ל

שיעור העובדים שמרגישים שהם בעלי השפעה, ושמקום העבודה שלהם מניע אותם לתרום ולהגיע
להישגים, ירד באופן משמעותי השנה

"הבטיחו לקדם אותי ואז הביאו מישהו מבחוץ. אם זה יקרה שוב – אתפטר"

נתי סיידוף, בעל השליטה בשיכון ובינוי. רכש את החברה בהנחה של 13% על מחיר הבורסה של המניה

נטישת מנהלים, חוב תופח — ותשואת חסר עמוקה: מה קורה בשיכון ובינוי?

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

צעירים בטיילת בתל אביב. בקשה מהעובדים להגיע למשרד נהפכת להתקפה פרסונלית עליהם

"הפסקתי להעסיק צעירים. הם מפונקים ולא ראו אותי, אלא רק רצו לקחת ממני"

משפחת שר־שלום, שנכנסה לפני כמה חודשים לדירה בשכונת גליל ים בהרצליה

"קנינו ב-1.8 מיליון שקל, היום הדירה שווה 4.4 מיליון": עוד הגרלה יוצאת לדרך. מה הסיכוי לזכות?