ראש מערך בנייה ונדל"ן בלאומי: המשבר לא מאחורינו, אבל הסיכון של חלק לא מבוטל מהלקוחות בירידה

לפני שנתיים חשף יואל מינץ תוכנית שאפתנית של הבנק: לכבוש את תחום מימון פרויקטי התשתית ■ שלושה יעדים שסימן - הנתיב המהיר לתל אביב, הרכבת הקלה בגוש דן וכביש 531 - הושגו ■ אולם המשבר העולמי שינה את הכללים

אבי בר-אלי
אבי בר-אלי
אבי בר-אלי
אבי בר-אלי

>> יואל מינץ, ראש מערך בנייה ונדל"ן בבנק לאומי, ידע בחודשים האחרונים ימים לא קלים. כמי שמעורב באשראי העסקי שהעניק הבנק לחברות הנדל"ן והתשתית, צפה מינץ בצניחת שווי החברות בענף, ליווה את ניסיונות ההישרדות של הטייקונים, ועקב בדריכות אחר ניצני ההשתקמות שלהם. "אין ספק שהתקופה האחרונה היתה אינטנסיווית מאוד כי היינו צריכים לעמוד מול סוגיות רחבות מאוד שקשורות, כמובן, גם ללקוחות שלנו".

"היו רגעים של חששות, כי התקופה היא מאוד לא טריוויאלית. היו רגעים שבהחלט היינו צריכים למקד את תשומת הלב שלנו בלקוחות מסוימים ובתופעות מסוימות.

"עוצמתו של המשבר במשק הישראלי היא מתונה יותר ביחס לחלק מהעולם. אני לא אומר שהמשבר מאחורינו, אבל אנו מזהים ירידה ברמת הסיכון בקרב חלק לא מבוטל מהלקוחות שלנו. יש מידה מסוימת של התייצבות אצל חלקם, ובקרב כמה מהם יש גם שיפורים בביצועים. לגבי האחרים - הם עדיין רגישים, ואנו ממשיכים לתת להם תשומת לב".

גם אם מינץ אינו נוקב בשמם, לא קשה להתחקות אחר זהותם של אותם לקוחות "משתפרים" מול "רגישים". מינץ מתייחס לסיווג החברות שאימץ לדבריו הבנק באשר לפרמיית הסיכון בענף הנדל"ן.

"בעיני הבנקאים, השלכות המשבר היו מתונות יותר למשל במגזר הבנייה למגורים עבור האוכלוסייה מהמעמד הבינוני-עממי בישראל", הוא אומר. "כיום אפשר כבר להגיד שמגזר זה הושפע פחות מהמשבר - ולכן פרמיית הסיכון ללקוחות שמתמקדים במגזר זה תהיה שונה לעומת חברות אחזקה שעיקר פעילותן בשוקי נדל"ן בחו"ל, בייחוד בשווקים שנפגעו יותר דוגמת ארצות הברית ומזרח אירופה, ובקרב חברות שגייסו אג"חים לצורך מימון פעילות זו.

"לגבי חברות הנמצאות כיום ברמה מסוימת של קושי באותן מדינות, וקושי ביכולת לשרת את האג"חים האלה, בוודאי שננתח את העסקות בצורה אחרת, ורמות הפרמיה ישקפו את רמות הסיכון השונות".

אז פתחתם חזרה את הברזים?

"בנק לאומי לא הכריז שהוא סוגר את הברזים. המשבר הוביל לרמת סיכון גבוהה יותר, והיזמים ישבו על הגדר. היו מספר שבועות שיזמים פשוט לא הגיעו אלינו בהצעות לליווי פרויקטים. רק כיום אנחנו מקבלים יותר פניות לליווי עסקות חדשות".

מתי נראה את היציאה מהמשבר?

"עדיין מסוכן להעריך. בבנייה למגורים אנו מזהים פעילות גדולה משמעותית בהשוואה לחודשי המשבר, אבל אני לא יכול לדבר על פעילות דומה בתחומים האחרים. למשל, בהקמה של מבני משרדים. בנדל"ן המסחרי קיימת בעיקר פעילות של החלפת ידיים. ניצנים של התעוררות יש בתחום הנדל"ן היוקרתי".

הפקתם לקחים מהמשבר?

"באופן טבעי. יש סוגי מימון שהיינו בונים או מתמחרים אחרת".

לא מונעים מתחרות מול בנק הפועלים

את מטבע הלשון האופנתי "הקשחת תנאי האשראי" מעדיף מינץ להחליף במונח "התאמת פרמטרים". כך או כך, העמדה הדיפנסיווית במתן אשראי בה נקטו המוסדות הפיננסיים בשנה החולפת לוותה בביקורת ציבורית מתוקשרת מאוד מצד השוק הקמעוני. ואולם עבור קטרי הצמיחה של המשק - ה"מגה-פרויקטים" בהם תולה הממשלה את יהבה באשר לחילוץ המשק מקיפאונו - איש לא קם לדבר. אף שפרויקטים אלה, הכרוכים בחלוקת סיכונים עם המגזר הציבורי, נחשבים עדיין לאפיקי השקעה בטוחים יחסית.

ביוני 2007 גילה מינץ מעל בימת כנס המועצה הכלכלית של האו"ם בתל אביב, כי בנק לאומי מנהל מגעים לליווי פיננסי של שלושה פרויקטי השילוב בין המגזר הציבורי והפרטי (P.P.P) הגדולים המתוכננים במשק: הקו האדום של הרכבת הקלה בתל אביב (11 מיליארד שקל), כביש 531 ומסילת השרון (2.4 מיליארד שקל) והנתיב המהיר לתל אביב (480 מיליון שקל).

עד אז היתה מעורבותו של לאומי מינורית בתחום מימון הפרויקטים ביחס למתחרהו, בנק הפועלים, אשר התהדר בהובלתן המוצלחת של הסגירות הפיננסיות של פרויקט כביש חוצה ישראל וכביש הרוחב 431, ובהובלת המימון הבנקאי של תחנת הכוח המתוכננת של דוראד.

בחלוף חודשיים מונה מינץ לראש מערך בנייה ונדל"ן בבנק, ובשלושת החודשים הבאים חתם לאומי (יחדיו עם מגדל) על הליווי הפיננסי של הנתיב המהיר לתל אביב, היכה את השוק בתדהמה כאשר גבר על הפועלים במכרז הצמוד להובלת המימון השקלי (מיליארד שקל) של הרכבת הקלה בגוש דן, ובימים אלה הוא מלווה את הליך הסגירה הפיננסית של כביש 531. שלושת היעדים שסימן הבנק - הושגו.

"בנק לאומי רואה במימון פרויקטים בישראל מעורבות אסטרטגית. לא היינו מונעים מתחרות ולא הבטנו מעבר לכתף כדי לראות מה קורה עם בנק הפועלים", אומר מינץ. "לא הייתה החלטה לקחת פרויקטים בכל מחיר. רצינו לעשות פרויקטים טובים - וכמה שיותר פרויקטים טובים. זה תחום שאנו רוצים להיות בו, וזה גם עניין של מערכת יחסים עם לקוחות".

האם מאזן הכוחות ביניכם להפועלים השתנה?

"אני רואה אותנו כמובילים. זה לא אומר שנתח השוק שלנו הכי גדול, או שניקח על עצמנו כל פרויקט. אני חושב שפיתחנו מיומנות מקצועית עם כלל השחקנים הרלוונטיים בתחום. זה מה שהביא לתוצאה הזו".

האם מציאות של שני מממנים פוטנציאליים בלבד בריאה למשק הישראלי?

"זה המצב העובדתי. אני לא יכול להגיד שזה לא בריא מכיוון שהחלופה יכולה הייתה להיות לא כלום. ודאי שתחרות היא בדרך כלל חיובית, אבל בגלל מורכבות פרויקטי ה-P.P.P, העלות שלהם ומיעוט הפרויקטים - זה תיאורטי לשאוף שיהיו פה הרבה שחקנים מקומיים".

מדוע הגופים המוסדיים אינם מצטרפים לתחום באופן אקטיווי יותר?

"משום שמדובר במגזר פעילות מורכב המצריך משאבים רבים: אנליטיים, ניהוליים, מיומנות עסקית והשקעה כספית ניכרת - שבהם יכולים לעמוד רק בנקים גדולים. עם זאת, הבנקים אינם חותרים להיות מלווים בלעדיים, ודאי שלא בפרויקטים הגדולים יותר. את השילוב בין משקיעים מוסדיים, המעוניינים לרוב במימון לטווח ארוך, לבין הבנקים הנושאים בסיכון לתקופת ההקמה, רואים בישראל ובעולם. חלוקת התפקידים מוגדרת: הבנקים מממנים בתקופת ההקמה, ובתקופת התפעול תמצא משקל מהותי יותר למוסדיים".

מה באשר לנסיונות המדינה לתמרץ את חדירתם של המוסדיים במימון פרויקטים בתשתיות?

"אנחנו מאוד בעד דווקא בגלל הרצון שלנו לראות במוסדיים שותף עיקרי, ואפילו שותף שעולה עלינו באשראי הניתן. לכן, מתן הגנות למוסדיים זה בהחלט תואם את האינטרס שלנו".

הזרים הגבירו התחרות

מה לגבי בנקים זרים? האם יש בכך איום כלפיכם?

"אין ספק שמעורבותם של הבנקים הזרים הגבירה את התחרות, אבל אין בכך איום בהכרח. אני רואה זאת כעסקה שבה מתחרה הוביל וזכה במימון, וזה מסוג הדברים שבנקאי צריך להיות מוכן להם. יתרה מזו, אנו רואים פרויקטים שבהם שילוב של בנקים זרים הוא יתרון, כמו הרכבת הקלה. אני רואה בזה מצב שבו קם מתחרה נוסף שנדע להתמודד איתו - כפי שאנו עושים במגזרי פעילות אחרים".

כניסתם של הזרים מעלה תהיה מתבקשת: כיצד מצליחים בנקים זרים להציע מרווח נמוך יותר מכם עבור פרויקט ראשון במדינה זרה, ועוד מדינה מזרח תיכונית ולא יציבה דוגמת ישראל?

"זה קרה. אם זה היה קורה היום - מרווחי הריבית היו אחרים. יכול להיות שהיו מעורבים שיקולים אחרים על מנת להגביר את חתירתם במשק הישראלי. בתקופת הסגירה הפיננסית של מתקן ההתפלה בחדרה עלויות המימון בעולם היו מאוד נמוכות. אולי אף נמוכות מדי או בלתי סבירות, ובמידה מסוימת אולי הובילו למשבר הפיננסי עצמו. מה שהבנקים הזרים עשו אז היה נכון לאותה התקופה".

כלומר, זו הוכחה לכך שגביתם ריביות גבוהות מדי לאורך השנים.

"הבנקים המסחריים מארגנים את המימון, כאשר רובו ניתן על ידי גופים מוסדיים. מה שאתה אומר הוא שהבנקים הזרים הציעו מימון שבאותן נסיבות היה זול יותר ממה שגורמי המימון במשק הישראלי היו מוכנים לתת. עובדתית, אתה צודק. אבל הנסיבות - כלומר המעורבות המוסדית ולאו דווקא המסחרית של EIB (בנק ההשקעות של האיחוד האירופי - א.ב.) למשל - נוסף על רמות התמחור הנמוכות ממילא בעולם אשר היוו את הבנצ'מארק לחדרה, מלמדים שהתופעה הזו לא בהכרח תישנה".

הסיכון עלה לכולם

התחזית של מינץ לפיה מימון פרויקטי תשתית על ידי בנקים זרים לא תיעשה במרווחים נמוכים כמו לפני המשבר קיבלה בשנה האחרונה חיזוק כפול משני הפרויקטים המרכזיים שאותם מלווה פיננסית בנק לאומי.

ברכבת הקלה בגוש דן היו אלה שלושת הבנקים הזרים RBS הבריטי ושני הבנקים הגרמנים KFW ו-Bayern LB אשר אמורים היו להוביל את הפרויקט ונסוגו. גיוס האשראי אשר פוזר בין מספר גדול יותר של גופים מממנים (Club Deal) היה כרוך בייקור המרווחים בכ-1% לפחות.

גם BNP Paribas הצרפתי נסוג ממכתב הכוונות לליווי שפיר הנדסה בפרויקט כביש הרוחב 531. בנק לאומי, שנכנס לנעליו לאחר משא ומתן ממושך, עשה זאת בריבית גבוהה בכ-1%-2%. כך על פי הערכות.

"במבחן התוצאה, המימון הזר אינו רלוונטי כעת, משום שחלק מהבנקים נקלעו למצוקה תזרימית ומשום שרמות הסיכון עלו - ולכן גם הפרמיות עלו. גם אם מדובר בפרויקטי שילוב בין המגזר הציבורי לפרטי (P.P.P) במערב אירופה", אומר מינץ. "כל זה מוביל לכך, שנכון להיום, ובוודאי לגבי מימון לטווח הארוך, פרמיות הסיכון שדורשים הבנקים הזרים עלו לעומת לפני המשבר".

ומה באשר לבנק לאומי?

"ברמת העיקרון גם התמחור שלנו מושפע מהעלייה ברמת הסיכון הכללית, ומהמורכבות שנכון להיום היא גדולה יותר. גם המוסדיים, ולא רק מערכת הבנקאות, שואפים כיום לקבל פרמיית סיכון גבוהה יותר וליהנות ממרווח גדול יותר.

"אם אנחנו מסתכלים על פרויקט 531, הרי שנרצה לשתף במימון גם בנקים אחרים וגם מוסדיים. אם השותפים שלנו למימון העלו מרווחים ורוצים יותר, זה מוביל למסקנה שיהיה צורך להעלות את מרווחי הסיכון ביחס לתקופה של טרום המשבר".

זה לא אנחנו - זה הם, אומר למעשה מינץ, אבל סוגיית המרווחים שהועלו על ידי הבנקים היא אבן הנגף העיקרית העומדת כיום בפני הוצאתם לפועל של מיזמי התשתית בענפי האנרגיה והתחבורה. כל זאת, כאשר מסגרת הפרויקטים, כלומר עלות הביצוע, השחקנים, תנאי הזיכיון וחלוקת הסיכונים - ידועים מראש ונקבעו לפני המשבר. מה שמעלה כיום את התהייה עד כמה ייקור המרווחים בשוק המקומי (ועל ידי הבנקים המקומיים) הוא מחויב המציאות, או שמא הוא ניסיון שרירותי לכאורה לרכב על גל משבר האשראי העולמי.

"כל המשק מונע מתוך רצון לשמור על נזילות", עונה מינץ. "גם אנחנו וגם אחרים שמרניים יותר בקבלת ההחלטות על העמדת מימון לפני כל עסקה ועסקה, וזה בא לידי ביטוי בהעלאת המרווחים ופרמיית הסיכון. זה לא שרירותי, כי רמת הסיכון עלתה ברמת המקרו, ובוודאי לגבי לקוחות עם סיכון יתר.

"בוועדות האשראי רואים לנגד עיניהם את הערכת הסיכון ואת התשואות החלופיות במשק - ואף אחד לא יכול לכפות על לאומי או על המממנים האחרים מרווחים שנכון לתקופה זו יהיו נמוכים מדי. זו הסיטואציה, ואם רוצים את הפרויקטים האלה ואת מעורבות המגזר הפרטי בהם - אז צריך להכיר במציאות.

"על מנת שהפרויקטים ייצאו לדרך וכדי שיצליחו למצוא להם מממנים יש צורך להתאים את פרמיית הסיכון ואת הריבית לנדרש כיום. אני סבור שהמדינה מבינה שנדרשת התאמה מסוימת. באיזו מידה היא תתרגם זאת למה שמצופה ממנה - זו שאלה שצריך להפנות למדינה".

באוצר יש הסבורים כי ייתכן שהמשבר יחלוף בטווח זמן קצר ומשום כך לא ישתלם לנקוט צעדים תקדימיים אשר יחשפו את המדינה להשלכות רוחב על פרויקטים אחרים.

"איני מעריך שאחרי המשבר תגיע הריבית לזו שהיתה בשוק הסינדיקטים של טרום המשבר, דוגמת ליבור פלוס 0.5% כאשר כיום הליבור היא פלוס 2.5%-3%. אנו גורסים כי המרווחים טרום המשבר היו נמוכים מדי. מה עוד שכיום צריכים לדאוג לתשואה גבוהה על ההון ולהיערך לבאזל 2 שבפתח".

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

כרם התימנים. "נהייתה שכונה של אנשים מפונפנים"

"יש מיליונרים מכל העולם שהוקסמו מהשכונה, רוצים כאן נכס - ולא מעניין אותם המחיר"

שיעור תכנות בבית ספר בנס ציונה. תפקידם של המורים נהפך לקשה מתמיד

עמדתי בשקט ליד הלוח וחיכיתי, ביקשתי שקט, ואז הרמתי את הקול. כך נראה הרגע בו הבנתי שאני צריך לקחת הפסקה מהוראה

אורית פנחס וטלי שילון. "אנחנו משלמות 16 אלף שקל, אבל זה שכר רעב"

"יש מיליון דירות שצריכות להיבנות ואין מי שיתכנן אותן - הצעירים רואים שבהיי-טק אפשר להתחיל עם משכורות של 30 אלף שקל בחודש ועוזבים"

ח"כ בנימין נתניהו. הסקרים נראים אופטימיים מתמיד מבחינת נתניהו

עדיין יש סיכוי טוב שנתניהו יגיע לאגף 10 בכלא מעשיהו - והוא יודע את זה

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

משרדי גוגל במנהטן. מי שלא יסדיר את התשלום הזה עד 1 באוגוסט – חשבונו יושעה

"מאלצים אותנו לשלם אחרי שכבר התמכרנו": התכסיס של גוגל מכה שנית

קציר חיטה בסוריה, יוני 2022. הקציר מגדיל את היצע החיטה, אבל החשש ממיתון מקטין את הביקוש

פתאום ההשקעות הכי חמות צונחות: נפט, סחורות, תשואות – למה זה קורה?