מדוע בישראל נוקבים מחירי דירות בדולרים? - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מדוע בישראל נוקבים מחירי דירות בדולרים?

שכר הדירה קובע את האינפלציה ואת הריבית - הייתכן? פיחות השקל משפיע אוטומטית על מחירי הדיור; האצת קצב הפיחות מובילה להאצת העלייה במחירי דיור, ללא קשר עם המצב בשוק

הדיון המתמשך על מחירי הדיור והשפעתם על האינפלציה הכוללת תמיד "עולה מדרגה" בתקופות של האצה בקצב הפיחות.

הצורך לקיים בכלל דיון בעניין זה נובע מהעובדה שבמרבית השנים, לפחות מאז אמצע שנות ה-80, מחירי דיור נוטים לעלות מהר יותר מהאינפלציה הכללית, ולכן פועלים כגורם מאיץ בתהליך האינפלציוני (תרשים 1). עובדה "לא נוחה" זו מביאה להצעות תכופות להוציא את סעיף הדיור ממדד המחירים לצרכן.

לא מדובר כאן על דרך מלאכותית למתן את האינפלציה. ההצעות התבססו בעבר על טענה, מוצדקת למדי, שרכישת דירה אינה מהווה חלק מהצריכה השוטפת של משק בית, ואילו מדד המחירים לצרכן אמור לשקף את המחירים של "סל צריכה שוטפת".

הטוענים להוצאת סעיף הדיור מהמדד מבינים אומנם שמחירי הדיור נקבעים, בין היתר, על ידי כוחות ביקוש והיצע: זהו בהחלט אחד הקריטריונים להכללת מוצר/שירות כלשהו בסל הצריכה המהווה בסיס למדד. אולם, העובדה שלעתים, מחירי הדיור נעים - בדרך כלל כלפי מעלה - ללא קשר לביקוש והיצע, רק מחזקת את טענותיהם להוצאת הסעיף מהמדד.

הבעיה נובעת מהנוהג בישראל לנקוב מחירי דירות בדולרים. כך פיחות השקל משפיע אוטומטית על מחירי דיור: האצת קצב הפיחות מובילה להאצת העלייה במחירי דיור, ללא קשר עם המצב בשוק.

דוגמה טובה לכך היא החודשיים הראשונים של 2002, בעקבות הפיחות המואץ שהחל בדצמבר 2001. בחודשיים אלה, עלה מדד המחירים לצרכן ב-1.9%, מחירי הדיור עלו ב-6.6%, והמדד ללא דיור עלה ב-0.5% בלבד. אף אחד לא יקום ויטען שזינוק דרמטי בביקוש לדירות הוא אשר גרם לקפיצה שנרשמה במחירי הדיור בתקופה קצרה זו.

דוגמה קודמת, בעבר הלא רחוק, היתה בשנת 1998. גם אז אירע פיחות בשקל, בחודשים ספטמבר-אוקטובר של אותה שנה, כתוצאה מסדרת משברים פיננסיים בינלאומיים. בעקבות הפיחות, נרשמה בספטמבר-אוקטובר 1998 עלייה במדד המחירים הכללי בשיעור של 4.5% -אבל מדד מחירי הדיור עלה ב-7%, בעוד המדד ללא דיור עלה רק ב-3%. גם אז, שוק הדיור היה במיתון (אומנם פחות חמור ועמוק מהמיתון הנוכחי), ולכן לא יכלו לחצי ביקוש להוות את הגורם להאצת העלייה במחירי הדיור.

כדי להתמודד עם הטענה שרכישת דירה אינה צריכה שוטפת, עברה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, החל בינואר 1999, לשיטה אלטרנטיווית לאמידת מחירי דיור, המבוססת על שכר דירה, כביטוי למחיר של שירותי דיור שוטפים: שיטה זו מקובלת במדינות רבות בעולם.

שכר הדירה היה תמיד חלק מסעיף הדיור במדד. לפי השיטה החדשה, מה שהיה החלק העיקרי במדד הדיור - "מחירי דירות בבעלות", ששיקף את מחירי רכישת דירות - הפך להיות "מחירי שירותי דירות בבעלות", הנאמדים כשכר דירה זקוף בעת הרכישה. השורה התחתונה היא שסעיף הדיור במדד מבטא היום למעשה את שכר דירה.

במידה רבה, שינוי זה, שאולי מתמודד עקרונית עם עניין הצריכה השוטפת, מחמיר את השפעת הפיחות על מחירי הדיור. השפעה זו מורגשת במידה שקבלנים או מוכרי דירות בשוק המשני מעבירים את הפיחות למחירי הדירות העומדות לרכישה. מידת ההעברה תלויה במצב הביקוש בשוק הדיור. בתקופת גיאות, הפיחות יועבר במידה גדולה, אולם ניתן לטעון שמחירי הדירות היו עולים בין כה וכה בתקופה כזו, כתוצאה מלחצי ביקוש. מאידך גיסא, בתקופת מיתון, המוכרים יהססו להעביר את הפיחות למחירי הדירות, כדי לא למתן יותר את הביקוש הממותן ממילא.

אולם גם בשיטה החדשה, מתברר כי פיחות מועבר כולו לשכר דירה באופן אוטומטי, אפילו כאשר הביקוש לדיור ממותן. לכן עכשיו, כאשר סעיף הדיור במדד מבטא למעשה שכר דירה, האוטומטיות בהעברת הפיחות תופסת לגבי סעיף הדיור כולו, ללא קשר עם מצב הביקוש.

הדבר נרמז בתרשים 2, המשווה את תת-הסעיף של שכר הדירה עם סעיף הדיור הכולל. בשנים רבות, עלה שכר הדירה מהר יותר מאשר סך מחירי הדיור, ולכן מהר יותר ממחירי דירות בבעלות (לפני שינוי שיטת החישוב). כך, שכר הדירה פעל כגורם מאיץ בתוך סעיף הדיור. הדבר בולט בשנת 1998 -שנה של פיחות משמעותי אך חולף - בה שכר הדירה עלה בקצב כפול מהגידול במחירי הדיור.

לעומת זאת, בשנים האחרונות, לאחר הנהגת שיטת החישוב החדשה, השינוי בשכר הדירה אינו חורג מהשינוי בסעיף הכולל. אין פשר הדבר שתת סעיף הדיור הפסיק להיות גורם מאיץ, אלא שיתר סעיף הדיור מתנהג כעת כמו שכר הדירה. כפי שקבענו, סעיף הדיור מבטא היום למעשה את שכר הדירה.

הבעיה איננה רק השפעת שכר הדירה על האינפלציה אלא גם השפעתו על משתנים המושפעים מהאינפלציה, כגון שיעור הריבית. לאחר פרסום הגידול האינפלציוני של 1.1% בינואר 2002, החליט הנגיד להעלות את הריבית - תחת השפעתו של המדד הגבוה. כאחת הסיבות להחלטתו, הוא ציין את הגידול בציפיות האינפלציוניות בתחילת 2002 - גידול הנובע גם הוא מההאצה במדד.

אלא שציפיות אלה משתנות מהר, בשני הכיוונים. אם הציפיות ל-12 החודשים הקרובים אומנם הגיעו - על פי נתוני בנק ישראל - ל-3.1% (במונחים שנתיים) בחודש פברואר 2002, הרי רק שלושה חודשים לפני כן (בנובמבר 2001), הן עמדו על 1.3%, וחודשיים לפני זה (בספטמבר 2001), האינפלציה הצפויה היתה 3.5%.

מסתבר שציפיות הציבור לגבי האינפלציה מושפעות על ידי אירועים קצרי טווח, ולכן יכולות להשתנות באופן משמעותי בטווח הקצר. לעומת זאת, להחלטה לשנות את כיוון הריבית, יש פן פרמננטי יותר.

הפיתרון אינו לשכנע את הנגיד שהשפעת הפיחות על מחירי הדיור (שכר הדירה) היא זמנית בלבד, אלא לשנות את הנוהג של הצמדת שכר הדירה למטבע חוץ, שאין לו כל הצדקה. בתחילת 2002, היו דיבורים בכיוון זה מפי שר הבינוי והשיכון, בעיקר מתוך מטרה להקל על משלמי שכר הדירה. אולם כנראה, כמו בהרבה תחומים במשק הישראלי, האינרציה מנצחת גם כאן.


פנחס לנדאו הוא מנכ"ל משותף, עם יעקב פישר, של I-Biz שירותי מידע עסקי בישראל בע"מ. אי-מייל: landaup@i-biz.co.il



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#