שלי אפלברג
שלי אפלברג

משבר הקורונה עצר את המגמה החיובית בשוק הדיור: מתחילת 2020 ועד סוף יולי נרשמה ירידה של כ-10% בנתוני מכירת הדירות בישראל.

היקף התחלות הבנייה ירד בחדות ב-27% ברבעון השני של 2020. ואולם, החשש מאבטלה גואה לא הטריד במיוחד את נעם פינקו, אנליסט בכיר בפסגות ניירות ערך, שנתן לשלוש חברות בנייה מקומיות הנסחרות בבורסה המלצת קנייה עם מחירי יעד גבוהים במיוחד - יותר מ-20% ממחיר השוק.

לאפריקה מגורים העניק פינקו מחיר יעד של 119 שקל למניה, הגבוה בכ-29% ממחיר השוק. לדמרי נתן מחיר יעד של 120 שקל למניה, הגבוה בכ-21% ממחיר השוק. לפרשקובסקי הוא קבע מחיר יעד של 71 שקל למניה,  הגבוה בכ-23% ממחיר השוק.

נעם פינקו, אנליסט בכיר בפסגות ניירות ערך
נעם פינקו, אנליסט בכיר בפסגות ניירות ערךצילום: אייל טואג

פינקו לא התעלם מהמשבר ומהצפי לירידת מחירים בשל קצב מכירות אטי, כוח קנייה מוחלש של רוכשים פונציאלים ומכירת דירות מיד שנייה על ידי משקיעים שיתקשו לעמוד בתשלומי המשכנתא. לטענתו, "המודל שלנו כבר משקף הערכה של קצב מכירות אטי מעט יותר בתקופה הקרובה וירידה של 5% במחירי המכירה". בינתיים, לדבריו, על אף משבר הקורונה ועל פי נתוני הלמ"ס האחרונים, חלה עלייה של כ-1% במחיר הממוצע של דירה במחצית הראשונה של 2020. עלייה זו התקבלה לפני שבישראל ידעו שסגר שני מתקרב.

"ישנן מגמות מנוגדות", מסביר פינקו ומזכיר את הידרדרותה הכלכלית של ישראל למצב של מיתון, משבר כלכלי קשה והיעדר התחלות בנייה - שבטווח הארוך יכולים ליצור לחץ מסויים לכיוון ההפוך. גם הפחתת מס הרכישה למשקיעים והריבית האפסית שהונהגה עשויות לדבריו לתרום לביקושים, בפרט כשהממשלה הנוכחית ממשיכה להתנהל ללא כל תוכנית לגבי שוק הדיור שמגדילה את החוסר-ודאות בענף.

פינקו מניח שבשנה הקרובה נראה ירידה במכירות, שתוביל לירידה קלה במחירים שתלויים באזור המכירות וביכולת הפיננסית של היזמים. לאחר מכן, בהתאם לקצב היציאה מהמשבר וקצב שחרור הקרקעות, הוא צופה כי המחירים יזחלו לאט מעלה - אך לא באופן מהותי. "ככל שהמשבר הכלכלי יימשך, באופן טבעי ההשפעה על השוק צפויה להיות גדולה ורחבה יותר" הוא קובע.

חברות עם פוטנציאל

פינקו מתייחס לאפריקה מגורים ומציין כי צפויות לה הכנסות בסך של 3.3 מיליארד שקל ורווח גולמי בסך של 512 מיליון שקל מפרויקטים בהקמה. עוד הוא מציין כי החברה, שמציגה רווחיות גולמית של יותר מ-15% בפרויקטים בהקמה, טרם הכירה ברווח של 362 מיליון שקל מסוף 2019. מפרויקטים בתכנון שצפויים להיבנות במשך 6-5 שנים, צופה החברה הכנסות בסך 3 מיליארד שקל ורווח גולמי של 610 מיליון - הכל תלוי בקצב התחלות הבנייה. "לחברה מצב פיננסי טוב עם יחס הון למאזן בניכוי מקדמות של 31%, יחס סביר לחברות יזמיות שהונן העצמי בניכוי מקדמות מהווה 35%-25% מהמאזן. יחס חוב נטו ל-CAP נטו של 52% ויחס הון חוזר של 1.15"

מניית אפריקה מגורים

עוד מציינים בפסגות את רמת הנזילות הסבירה של אפריקה שסגרה את הרבעון השני של 2020 עם מזומנים בסך של 350 מיליון שקל וגייסה לאחר מכן באמצעות הרחבת סדרות חוב כ-130 מיליון שקל נוספים. "בשנה האחרונה חילקה החברה דיווידנד של 50 מיליון שקל, המשקף תשואה של יותר מ-4%. מלבד הסיכונים הרגילים של שוק המגורים, לאפריקה תלות בפרויקט סומייל כך שאם שוק מגורי היוקרה בתל אביב ייקלע לבעיה אז קצב המכירות של החברה יהיה אטי מהצפוי", גורס פינקו.

בנוגע לדמרי ציין פינקו כי הפרויקטים בהקמה צפויים ליצור רווח גולמי של יותר מ-600 מיליון שקל, ומתוכו טרם הוכרו רווחים בסך של 470 מיליון שקל. בפרויקטים שבנייתם הושלמה וטרם הושלמו המכירות, נותר מלאי של 224 יחידות דיור בשווי של 290 מיליון שקל שאמורים לייצר רווח גולמי המסתכם ב-84 מיליון שקל.

מניית דמרי

לגבי שני הפרויקטים בתכנון של החברה באשדוד ובאופקים, צופה פינקו כי בנייתם תחל בקרוב והם יכניסו רווח גולמי של 34 מיליון שקל. גם לגבי דמרי קובע פינקו כי מצבה הפיננסי טוב עם יחס הון למאזן בניכוי מקדמות של 34%, יחס הון חוזר של כ-1.4, ורמת נזילות סבירה של 165 מיליון שקל נכון לסוף המחצית הראשונה של 2020. לאחר מכן, גייסה החברה עוד 220 מיליון שקל חוב באמצעות הרחבת סדרת אג"ח.

לפי פינקו, "דמרי היא חברה בעלת צבר פרויקטים רחב מאוד והיקף קרקעות עצום, שאם ימומשו כולן יניבו ערך רב לחברה בשנים הקרובות. החברה גם עשויה להנות מהתוכניות הממשלתיות המעניקות העדפה מסוימת לפריפריה מבחינת עידוד רכישות. מניית החברה אינה יקרה כאשר הונה העצמי צפוי לגדול בהתמדה בשנים הקרובות. לחברה מדיניות חלוקת דיווידנד של שליש מהרווח הנקי, שמהווה תשואת דיווידנד של 3%-2% בשנה בסך של 50-35 מיליון שקל, כפי שחולק בשנים האחרונות. מלבד הסיכונים הרגילים של השוק לחברה תלות יחסית בהשבחת קרקעות וקבלת זכויות נרחבות לבנייה עליהן כפי שהחברה שואפת לקבל. עם זאת אין לה תלות בפרויקט בודד".

לגבי חברת פרשקובסקי, צופה פינקו עלייה ב–NOI בארבע שנים מ-25 מיליון שקל ל-106 מיליון. "לחברה מצב פיננסי טוב עם יחס הון למאזן בניכוי מקדמות של 34%, יחס הון חוזר של 1.27 ורמת נזילות גבוהה של כ-470 מיליון שקל, נכון לסוף הרבעון השני של 2020. לאחר מכן, גייסה החברה הון בסכום של 65 מיליון שקל". לגבי הסיכונים של השקעה בחברה, פינקו הזכיר את שני הפרויקטים המהותיים של החברה בשוק המשרדים, שעובר זעזוע בחודשים האחרונים בצל הקורונה.

מניית פרשקובסקי

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker