בזכות הקורונה: מגדל ומנורה מבטחים קיבלו הנחה על מגדל בלוס אנג'לס

החברות רוכשות עם סילברסטין פרופרטיס את מגדל US Bank בלוס אנג'לס ב-430 מיליון דולר - מחיר הנמוך ב-25% משווי הנכס בשנה שעברה ■ חלקן של מגדל ומנורה בעסקה הוא כ-42% כל אחת, בתמורה לכ-95 מיליון דולר כל אחת

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
i-gold advertisement
מעבר לטוקבקים
מגדל US Bank בלוס אנג'לס
מגדל US Bank בלוס אנג'לס צילום: Richard Vogel/אי־פי

הגופים המוסדיים הישראליים ממשיכים להגדיל את ההשקעות שלהם בנדל"ן בארה"ב מתוך יישום אסטרטגיית גיוון תיק השקעות ופיזורו ברחבי עולם תוך השגת תשואות עודפות לעמיתיהם. במסגרת פעילות זו דיווחו אתמול חברות הביטוח מגדל ומנורה מבטחים כי חתמו עם ענקית הנדל"ן האמריקאית סילברסטין פרופרטיס על הסכם לרכישת מגדל US Bank בלוס אנג'לס שבקליפורניה בארה"ב, תמורת 430 מיליון דולר - מחיר המשקף הנחה של כ-25% לעומת ההצעה הקודמת שקיבלו הגופים לרכישת המגדל לפני כשנה.

במסגרת העסקה, השותפים מתכננים לבצע השקעות עתידיות בהשבחת הנכס למיצובו כאחד הנכסים המובילים והבולטים בשוק המשרדים בדאון טאון לוס אנג'לס.

סך ההון העצמי שיושקע בעסקה הוא 230 מיליון דולר. מתוך סכום זה חלקן של מגדל ומנורה יהיה 84% בחלקים שווים (96.6 מיליון דולר כל אחת) בעוד שחלקה של סילברסטין פרופרטיס בהון עצמי יהיה 16% - 37 מיליון דולר.

עסקה זו אופיינית לסילברסטין פרופרטיס, שאחראית על איתור העסקה - צירוף שותפים מוסדיים ולאחר מכן היא תיהנה גם מהכנסות נוספות בגין ניהול הנכס מעבר לחלקה בהון העצמי.

ניר מורוז, משנה למנכ"ל ומנהל אגף השקעות במנורה

סילברסטין פרופרטיס היא חלק מענקית הנדל"ן סילברסטין, שבבעלותו של המיליארדר היהודי לארי סילברסטין. החברה ניצלה את הכסף הזול בישראל והביאה חלק מהפורטפוליו שלה, הכולל בנייני משרדים ודירות להשכרה למגורים במנהטן, כדי לגייס יותר ממיליארד שקל באמצעות סדרות אג"ח א' ו-ב', המדורגות גבוה, וגם בימים אלה של משבר הקורונה נסחרות לפי תשואות לפדיון נמוכות של 4%-3%.

בקופת סילברסטין פרופרטיס מזומנים בסך כ-150 מיליון דולר וכיום החברה מבצעת הרחבת סדרת אג"ח ב' בתל אביב, במטרה לגייס עד 150 מיליון שקל (עד 43 מיליון דולר), שישמשו אותה להשקעות חדשות.

העסקה בלוס אנג'לס נחתמה לאחר ארבעה ניסיונות קודמים של המוכר למכור את הנכס במחיר גבוה ממחיר השוק. תנאי העסקה הנוכחיים משקפים כאמור הנחה של כ-25%, שכן העסקה במתכונתה הנוכחית מהווה עסקת דיסטרס מצד המוכר, שנקלע לסיטואציה שבה עליו לממן מחדש את הנכס בחלון הזדמנויות קצר בתקופה בה רוב המימון לעסקות נדל"ן נמצא בהקפאה בשל התפרצות מגפת הקורונה.

הבניין הגבוה בדאון טאון לוס אנג'לס

גיא פישר, מנהל חטיבת ההשקעות של מגדלצילום: דנה פישר

בניין המשרדים US Bank Tower הוקם ב-1989 בסטנדרט בנייה גבוה. המגדל נישא על פני 72 קומות, והוא הגבוה ביותר בדאון טאון לוס אנג'לס, והשני בגובהו ממערב למיסיסיפי. בבניין כ-131 אלף מ"ר להשכרה, 1,396 מקומות חניה ושתי קומות מסחר.

המשרדים בבניין מושכרים כיום לכ-50 דיירים איכותיים, בשיעור תפוסה של כ- 74%, ללא תלות בשוכר מרכזי ועם מח"מ שכירות של שבע שנים. הדייר הגדול ביותר שוכר 18% מהנכס בחוזה שכירות עד ינואר 2031. כ-56% משטחי הנכס מושכרים לדיירים בעלי דירוג השקעה או פירמות עורכי דין המדורגות בין 100 הפירמות הגדולות בארה"ב.

בנוסף, בסביבת הנכס מוקמים שני פרויקטים גדולים בהיקף של 1.2-1 מיליארד דולר כל אחד, שיכללו מגורים, מלונות ושטחי מסחר. סיום פרויקטים אלה צפוי לתרום לפריחת הסביבה שבה נמצא הנכס, במקביל לצמיחה הצפויה באזור. 

האזור שבו ממוקם הנכס, דאון טאון לוס אנג'לס, צפוי ליהנות בשנים הבאות מהמשך התפתחות, הכוללת הרחבה של קווי תחבורת המונים ציבורית המתבצעת בימים אלה בהשקעה עצומה שתביא להיותו המקום הנגיש ביותר תחבורתית בעיר; צמיחה בהיקף התושבים והפיכת האזור ל-24/7 וכן הגירה צפויה של מעסיקים, בעיקר ממערב העיר, לאור מחירי המשרדים הנמוכים יחסית ביחס לתמורה.

גיא פישר, מנהל חטיבת ההשקעות של מגדל, אמר כי "עסקה זו משקפת המשך ביצוע של אסטרטגיית ההשקעה של מגדל בפרויקטים של נדל"ן בחו"ל, תוך שיתוף פעולה עם מיטב המנהלים וגופים גדולים מקומיים המתמחים בהשקעות ובניהול נדל"ן. מצב השוק הנוכחי, מצבו הפיננסי של המוכר וההשפעות החיצוניות, בהן מגיפת הקורונה, יצרו עבורנו הזדמנות לרכישת נכס מצוין במיקום אטרקטיבי ביותר במחיר חסר תקדים, באחת העסקות הגדולות שנעשו בשוק הנדל"ן האמריקאי בתקופה זו. אנו סבורים כי לנכס פוטנציאל משמעותי ונפעל לממשו".   

ניר מורוז, משנה למנכ"ל ומנהל אגף השקעות במנורה מבטחים ביטוח, ציין כי "עסקה זו היא חלק מאסטרטגיית החברה לגיוון ופיזור תיק ההשקעות לשם מקסום תשואות לקוחותינו, ומתווספת לעסקות נוספות אותן ביצענו. מדובר בנכס איכותי, הכולל שוכרים איכותיים לטווח ארוך וזאת תוך ניצול הזדמנות מבחינת מחיר הנכס לאור משבר הקורונה. שיתוף הפעולה עם Silverstein Properties, שהוא גוף עם ניסיון רב והבנה עמוקה בתחום, מתווסף לעסקות נוספות שביצענו עמם בשנים האחרונות והניבו תשואה נאה ללקוחותינו".

ליאור מור, מחברת Silverstein Propertie, אמר כי "אנו שמחים על המשך שיתוף הפעולה הפורה עם מגדל ומנורה. העסקה היא דוגמה להזדמנות עסקית ייחודית שנוצרה כתוצאה מהמשבר הנוכחי שנובע מהתפרצות מגפת הקורונה. היכולת לבצע בדיקות נאותות ללא פשרות ובזמן תגובה מהיר גם בתקופות אלה, מביא, להערכתנו, ליתרון תחרותי משמעותי ומייצר ערך לשותפים בעסקה. אנו מודים למנורה ומגדל על שיתוף הפעולה ומאמינים שהעסקה הנה עוד צעד מוצלח בשיתוף הפעולה של חברתנו עם השוק הישראלי".

תגובות