תשובה מחפש נזילות: מוכר את הקרקעות בבבלי לחג'ג' בכ-400 מיליון שקל

תשובה ממשיך במרוץ למימוש נכסים, בשל חובות פרטיים של 1.5 מיליארד שקל – בשעה שהעסקה למכירת השליטה באלעד מגורים נתקלה בקשיים; לפי הערכות, הבנקים דורשים מתשובה להגדיל בטוחות ולפרוע חלק מהחוב, בעקבות הצניחה במניית דלק מתחילת השנה

ערן אזרן
האחים עידו וצחי חג'ג'
האחים עידו וצחי חג'ג'צילום: טל צ'יקורל

יצחק תשובה, בעל השליטה בקבוצת דלק, ממשיך במימוש נכסים, ברקע למצבו. קבוצת חג'ג', בשליטת האחים צחי ועידו חג'ג', חתמה היום (ד') עם תשובה על מזכר הבנות, בכפוף לאישור דירקטוריון, לרכישת קרקע בגודל 14.5 דונם בשכונת בבלי בצפון תל אביב. תמורת הקרקע תשלם חג'ג' 410-380 מיליון שקל, כנגזרת למספר יחידות הדיור שיתווספו לפרויקט.

על הקרקע זכויות בנייה מאושרות בתוכנית בניין עיר (תב"ע) להקמת שני מגדלי מגורים בני 44 קומות כל אחד. במסגרת הפרויקט תוכל חג'ג' להקים כ-380 יחידות דיור על שטח עיקרי כולל של כ-50 אלף מ"ר, מעל לקומת כניסה אחת בכל מגדל. בכוונת חג'ג' לפעול לקבלת אישור לבנות עוד 120 דירות, במגדלים בני כ-50 קומות, ובסך הכל כ-500 יחידות דיור. 

בין הצדדים סוכם כי חג'ג' תשלם לתשובה 90 מיליון שקל מסך התמורה עם החתימה על הסכם מחייב, ומועדי תשלום יתרת התמורה ייקבעו בהסכם המפורט. כתב ההבנות ייכנס לתוקף רק לאחר אישור ההסכם בדירקטוריונים של חג'ג' ושל תשובה, בתוך שבעה ימים. בכוונת חג'ג' לממן את הרכישה בהון עצמי ומימון בנקאי.

יצחק תשובה
יצחק תשובהצילום: גיל יוחנן

גורם בענף הנדל"ן הטיל ספק בהתממשות העסקה, חרף החתימה על מזכר ההבנות, שאינו מסמך מחייב. לדבריו, "יש שותף סמוי בעסקה, בנק הפועלים, שאמור לקבל יותר מרבע מהתמורה בגין כל מכירת דירה. כלומר, הסכום שחג'ג' מוכנים לשלם, בתוספת התמורה לפועלים, מייצגים מחיר דירה של 3 מיליון שקל לפחות. במצב השוק הקיים היום, זה נראה לא מעשי. לכן, חג'ג' יתקשו להשיג מימון להשלמת העסקה. המימון בעייתי גם מכיוון שהפרויקט תלוי בפינוי דיירים שעל הקרקע, וגם בגלל ההסתבכות של חג'ג' בפרויקט בסומייל".

לעומת זאת, בחג'ג' סוברים שיצליחו להשיג מימון בנקאי לעסקה, וכי יצליחו למכור את דירות היוקרה, עם סיום משבר הקורונה והתאוששות שוק הנדל"ן. "מדובר בפרויקט יזמי יוקרתי, שמתוכנן להיבנות על אחת הקרקעות המבוקשות ביותר בתל אביב, ובמידה שיאושר בכוונתנו לצאת לבנייה מיידית. מדובר בעסקה כדאית מאוד לחברה, שתניב לה ולמשקיעיה רווחים נאים, והיא גם משקפת את הערכותינו לגבי הביקושים הצפויים בשוק הנדל"ן, ומחירי הדיור הגבוהים, שיאפיינו את שוק הדיור, ביום שאחרי משבר הקורונה", ציינו בחג'ג'.

חובות אישיים של 1.5 מיליארד שקל

תשובה נמצא בימים אלה בסחרור עסקי ובמצוקת נזילות, על רקע הצרות בקבוצת דלק. לתשובה יש חובות אישיים מוערכים של 1.5 מיליארד שקל לבנקים, בגין חלקם שיעבד מניות בקבוצת דלק. לפי הערכות, בעקבות הצניחה במניית דלק מתחילת השנה, הבנקים דרשו מתשובה להגדיל בטוחות ולפרוע חלק מהחוב. זאת, על מנת שיוכלו להבטיח פירעון של חלק מהחוב.

לפני כמה שבועות חתם תשובה על מזכר הבנות על מכירת השליטה באלעד ישראל מגורים (70.5%) - לישראל קנדה שבשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר, תמורת 205 מיליון שקל ולפי שווי של כ–290 מיליון שקל. עם זאת, לנוכח התמשכות המשבר שהביא לירידה של כ–36% במניית ישראל קנדה, אין כל ודאות כי העסקה אכן תושלם. ייתכן כי בקנדה ישראל מפעילים לחץ על תשובה, במטרה שיפחית המחיר בעסקה.

לתשובה יש גם אחזקות נוספות בנדל"ן ומלונות בישראל (למשל, במלון מלכת שבא באילת, שסגור בעקבות המשבר), באמצעות אלעד מלונות וחברות נוספות, וכן אחזקות בנדל"ן באירופה. תשובה גם מחזיק בדירה במלון פלאזה בניו יורק שבו שלט בעבר וכן משפחת תשובה מחזיקה ב–20% משידורי קשת. סביר להניח שתשובה מנסה לממש כעת לפחות חלק מהנכסים הללו.

חג'ג': צרות בפרויקט סומייל

חג'ג' עוסקת בארגון קבוצות רכישה, נדל"ן יזמי ושולטת בחברת רג'נסי. לאחר שמנייתה צנחה מתחילת 2020 בכ-40%, החברה נסחרת לפי שווי של כ-400 מיליון שקל. חג'ג' ביצעה בשנים האחרונות כמה פרויקטים מרכזיים, בהם מגדלי הארבעה (שני מגדלי משרדים בני כ-40 קומות, מגדלי קריניצי, מגדל בנתניה ובאחרונה מסרה את מגדל רסיטל. איגרות החוב של החברה, בדירוג BBB פלוס ממעלות, נסחרות בתשואות לפדיון של 7%-10%.

חג'ג' חתמה על מזכר ההבנות עם תשובה בעיתוי לא נוח – בשעה שהיא מסתבכת בפרויקט הדגל שלה במתחם סומייל בתל אביב (קבוצת רכישה). אתמול דיווחה חג'ג' הבנק המממן של הפרויקט, מזרחי טפחות, העביר התראה ביחס לביטול הסכם המימון – בעוד שהאשראי שכבר העמיד, כ-140 מיליון שקל, עלול להיות מועמדת לפירעון מיידי.

דרישת הבנק מיוחסת למחלוקות שהתגלעו בין חלק מחברי קבוצת הרכישה, ובשל אי עמידה בלוחות הזמנים בפרויקט. בשבוע שעבר שלח הבנק מכתב לחברי הקבוצה, שבו הודיע כי הוא מסרב להאריך את מועד קבלת היתר לבניית מרתפי הפרויקט ואת מועד תחילת העבודות על מרתפי הפרויקט. בנוסף ציין הבנק כי הוא מוסר התראה אחרונה, טרם יחל לפעול למיצוי זכויותיו.

הבנק העלה במכתב מספר טענות, לפיהן המחלוקות והסכסוכים הפנימיים השוררים בין חברי קבוצת הרכישה בפרויקט סומייל, הובילו לאי סדר וחוסר בהירות בפרויקט, לעצירת העבודות בו, לעיכוב והפסקת הליכי התכנון ולמעשה אף להפרתו של הסכם ההלוואה. עוד ציין הבנק כי העניק לחברי הקבוצה, "לפנים משורת הדין", אורכה להסדרת אי הבהירות, ללא הצלחה.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker