תחזית האנליסטים של דוראל: "המשבר בנדל"ן המסחרי יימשך תקופה ארוכה"

האנליסטים של קבוצת דוראל - הפועלת בתחום האנרגיה הירוקה ומעוניינת להנפיק בבורסה - צופים כי משבר הקורונה ישנה את שיעור ההיוון של נכסים מניבים ולכן הם ממליצים להשקיע בתחום האנרגיות המתחדשות שלדבריהם, "פיתח חסינות לנגיף"

שלי אפלברג
שלי אפלברג
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
i-gold advertisement
מעבר לטוקבקים
ימי קורונה במתחם קניות בבאר שבע
ימי קורונה במתחם קניות בבאר שבעצילום: אליהו הרשקוביץ

"הקורונה תשנה את שיעורי ההיוון של נכסים מניבים", כך טוענים היום האנליסטים במחלקת המחקר של קבוצת דוראל אנרגיה מתחדשת. לדבריהם, "המשבר הנוכחי על השפעותיו הכלכליות הדרמטיות מחייב בחינה מחודשת של המושג סיכון בנכסים מניבים, ושוויים הכלכלי הנאות".

שיעור ההיוון הינו הפרמטר המרכזי בקביעת שוויים הכלכלי והחשבונאי של נכסים מניבים המאופיינים בהכנסות המתקבלות לאורך שנים רבות ומובטחות לרוב בחוזה עם גורם משלם/ השוכר. שיעור ההיוון נגזר מגובה הריבית של נכס חסר סיכון (לדוגמה אג"ח ממשלתי לטווח ארוך) בתוספת מקדם המגלם את הסיכון הקיים בהתממשות תזרים הרווחים העתידי של הנכס. שיעור ההיוון נגזר מטיב השוכר, הביטחונות שניתנו הסבירות לחדלות פירעון, חוזקו והמהירות לאיתור שוכר חליפי. (לדוגמה, נכס המושכר לדיור ממשלתי זוכה לשיעור היוון נמוך מההיוון הניתן לשוכר פרטי. שיעור ההיוון במרכז תל אביב נמוך משיעור ההיוון של נכס בעל הכנסה זהה בפריפריה).

"בשנת 2019 עמדו שיעורי ההיוון ששימשו לקביעת שווין של נכסים מסחרים דוגמת קניונים על רמה של 7%-6%, ושיעורי ההיוון הנגזרים מעסקאות שבוצעו בפועל היו אף נמוכים יותר", מציינים האנליסטים ומזכירים כי בספטמבר ביום בו רכשה אמות מנכסים ובניין את מחצית הקניון בקריית אונו, התשואה בעסקה גילמה תשואה באזור של 6%.

"שיעורי היוון דומים של 6% שימשו ב 2019 גם להערכת שווי של נכסים דוגמת פרויקטים פוטו-וולטאים פעילים (המייצרים חשמל מאנרגיית השמש) ומאופיינים בתזרים הכנסות יציב לאורך תקופות ארוכות", מוסיפים האנליסטים.

מתקן סולארי של קבוצת דוראלצילום: Adit-movies

"השפעה דרמטית"

האנליסטים של דוראל הסבירו כי "השפעת משבר הקורונה על תחום הנדל"ן המסחרי (הכולל גם את תחום החניונים) מסתמנת בשלב זה כלא פחות מדרמטית. מצב העולם החדש בו הכנסות השוכרים קורסות עד כדי העדפת אלטרנטיבה של סגירת החנויות והפרת הסכמי השכירות , יוצרת מציאות חדשה בלתי נתפשת של הפסקת תשלומי שכ"ד בהתעלם מחוזי השכירות. נראה כי גם נכסים הנהנים מביטחונות טובים, יספגו פגיעה משמעותית ביותר ככל שיתארך המשבר. הפגיעה לא תסתיים בהכרח עם סיום המשבר, שכן סביר להניח כי חלק מהשוכרים לא ישרדו את המיתון הצפוי שישפיע על מחירי השכירות המתחדשים.

"בתחום המשרדים, עלולה התמשכות המשבר להביא לתוצאות דומות, כאשר שוכרים רבים שסגרו את משרדיהם יבואו בדרישות דומות לבעלי הנכסים. סביר להניח כי משבר ארוך עלול להביא לקריסת שוכרים, ולתקופות מסוימות בהן יעמדו נכסים ריקים או יסבלו מרמות מחירים נמוכות כנגזרת מהמיתון הצפוי לאחר תום המשבר. מצב דומה צפוי גם בתחום האחסנה – לוגיסטיקה".

"תזרימי מזומנים ארוכי טווח"

לדברי האנליסטים של דוראל, בנכסים המניבים בולט ענף האנרגיה הפוטו וולטאית "אשר פיתח חסינות לנגיף. נכסים אלה מאופיינים בתזרימי מזומנים ארוכי טווח (כ-25 שנה) בעלי יציבות גבוהה, אשר אינם מושפעים ממחירי האנרגיה, מחירי גורמי ייצור או כח אדם או מוירוס כזה או אחר. בשוק הישראלי מאופיינים פרויקטים אלו בהתקשרות ארוכת טווח עם חברת חשמל במחירי ייצור קבועים שאינם תלויים במצב המשק, מחירי האנרגיה, או מחירי הנפט או במשבר כזה או אחר.

"גם בעולם, מרבית יזמי האנרגיה המתחדשת מוכרים את רוב תפוקת הייצור העתידית (האנרגיה שתיוצר במתקן האנרגיה המתחדשת) בחוזים ארוכי טווח הידועים כהסכמי (PPA - Power Purchase agreement).רוכשי האנרגיה (הצד המשלם בהסכמי ה-PPA) הינם חברות חשמל אזוריות, מספקי חשמל או תאגידים גדולים, והתמורה מובטחת בערבויות כספיות גבוהות שאינן מקובלות בחוזים הנדל"ן המניב. מצב זה מבטיח כי גם במצב קיצוני (שבימים אלה כבר אינו נראה בלתי סביר) של סגר מוחלט של תנועת אנשים וסחורות הצפוי להביא לפגיעה כלכלית דרמטית, לא יפגעו כלל הנכסים המניבים בתחום האנרגיה המתחדשת".

ניתוח מעורר שאלות

האנליסטים לא התייחסו למקרה אנלייט, שם חברת החשמל בסרביה הודיעה על הפעלת כוח עליון, והבהירה שלא תשלם תשלום מלא לחשמל – נזק שהוערך על ידי החברה בכ-2 מיליון יורו. 

האופטימיות של דוראל אנרגיה קשורה בעובדה שהיא עוסקת באנרגיה מתחדשת בישראל, פעילה במחצית מהקיבוצים ומחזיקה בפרויקטים בחו"ל. הקבוצה טוענת שהיא מתכננת הנפקה בבורסה, למרות המצב הנוכחי בשווקים. 

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker