בדרך לעסקת ענק בנדל"ן: דמרי במו"מ לרכישת דוניץ בכ-700-600 מיליון שקל

דמרי הדגישה שאין ודאות כי המשא ומתן יבשיל לכדי הסכם מחייב, בין היתר, מאחר שטרם סוכמו תנאי העסקה, לרבות המחיר ■ מניית דמרי עולה ב-5%

ערן אזרן
יגאל דמרי
יגאל דמריצילום: עופר וקנין

חברת הנדל"ן למגורים יח.דמרי, שבשליטת יגאל דמרי, מנהלת משא ומתן לרכישת חברה הפועלת בתחום הנדל"ן היזמי. ל-TheMarker נודע כי מדובר בחברת דוניץ, שנסחרת לפי שווי של 660 מיליון שקל. מניית דוניץ מזנקת בכ-6.5%, ודמרי עולה ב-5%. בדוניץ סירבו להגיב.

להערכת דמרי, התמורה בגין העסקה תסתכם בטווח שבין 600 מיליון שקל ל-700 מיליון שקל. דמרי הדגישה שאין ודאות כי המשא ומתן יבשיל לכדי הסכם מחייב, בין היתר, מאחר שטרם סוכמו תנאי העסקה, לרבות המחיר.

דוניץ, שהונפקה בבורסה עוד ב–1993, עוסקת בייזום, בנייה ומכירת פרויקטי נדל"ן למגורים. נכון לנובמבר 2019, החברה בנתה 300 יחידות דיור, ולה עוד 1,400 יחידות דיור בתכנון ובעתודות קרקע מוחזקות. בנוסף, לחברה 2,500 יחידות דיור בפרויקטים מותלים, התחדשות עירונית ואחרים בשינוי תב"ע. החברה מוחזקת על ידי יקי דוניץ ובתו מאיה, והמנכ"ל ניסים אחיעזרא.

במשך שנים נמקה דוניץ בשורות האחרונות של הבורסה. עד ל–2013 שווי החברה — שמנייתה ריכזה מחזורי מסחר נמוכים — הסתכם בכמה עשרות מיליוני שקלים בלבד. ואולם, מאז 2016 המניה החלה לדהור קדימה. בחמש השנים האחרונות זינקה המניה בכ-670%.

כמה התפתחויות משמעותיות גרמו לעלייה החדה במניה, כשהעיקרית שבהן היתה סיום הסכסוך בין בני משפחת דוניץ — שכלל הטחת האשמות, פניות לרשות ניירות ערך והרבה דם רע. במארס 2015 אישרו בעלי המניות בדוניץ, לרכוש "החוצה" את האחים רם דוניץ ותמר רוטברג (32.6%) בעסקת בעלי עניין של כ–50 מיליון שקל.

שנה קודם לכן רכשה דוניץ גם את חלקו של דב דוניץ — 16.7% — ובני משפחתו בחברה (דב הוא בן דודם של רם, תמר ויעקב). הרכישה נעשתה לפי מחיר של 17.6 שקל למניה, ובהשקעה של כ–22 מיליון שקל. המהלך נעשה חודשים ספורים לאחר פרישתו של דב מתפקיד סגן יו"ר. כיום יקי דוניץ, שמכהן כיו"ר, ובתו מאיה מחזיקים בכ–27% ממניות דוניץ, בשווי של כ–180 מיליון שקל.

לאחר ביצוע שתי העסקות, דוניץ מוגדת כיום כחברה ללא בעל שליטה. החברה נסחרת כעת לפי מכפיל של כ–2.5 על ההון העצמי, נכון לסוף ספטמבר 2019. זאת, בהשוואה למכפיל הון של 2 על ההון העצמי בדמרי; 1.6 באזורים; ומכפיל של 1.4 באפריקה מגורים. המכפיל הגבוה מגלם את הצפי לרווחיות גבוהה בדוניץ בשנים הבאות. מינוף החברה ברמה בינונית של 49% - חוב נטו ביחס לבסיס ההון (CAP, חוב בתוספת הון עצמי).

בשנים האחרונות דוניץ הציגה שיעורי רווח גולמי גבוהים (רווחיות גולמית היא פרמטר מרכזי להערכת ביצועיהן של חברות ייזום נדל"ן) — 43.7% בינואר־ספטמבר 2019 (שהיה נתון חריג) ביחס ל-28.9% ב-2018, 27.9% ב-2017 ו-21.6% ב-2016. אחד הגורמים שתרם לשיעורי הרווחיות הוא העובדה שהחברה יוזמת ומבצעת את הפרויקטים בעצמה, דבר המאפשר לה לשלוט על אופן הביצוע והתקצוב.

בינואר־ספטמבר 2019 הרוויחה דוניץ כ–63 מיליון שקל, במחזור הכנסות של כ–182 מיליון שקל, בהשוואה לרווח של 60 מיליון שקל ולהכנסות של 273 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב–2018. הרווח נרשם בשיעורי רווחיות גבוהים, שנבעו מהשלמת פרויקטים – 35% בינואר ספטמבר 2019, 22% בינואר-ספטמבר 2018, ו-14% בינואר־ספטמבר 2017. 

דמרי יוצאת לגיוס אג"ח

הדיווח על המו"מ פורסם על רקע כוונתה של דמרי להנפיק אג"ח, באמצעות הרחבת סדרה ח' ולגייס עד 130 מיליון שקל. נכון לסוף הרבעון השלישי של 2019, לדמרי היו יתרות נזילות של כ-70 מיליון שקל, כך שדמרי תידרש לפי הערכות לבצע גיוס משמעותי על מנת לממן את העסקה, ככל שתצא אל הפועל. יחס המינוף של דמרי בסוף ספטמבר 2019 עמד על כ-60% - חוב נטו לעומת בסיס ההון.

דמרי, שנסחרת לפי שווי של כ-2.5 מיליארד שקל, עוסקת בבנייה למגורים, ייזום פרויקטים ונדל"ן מניב. לחברה כ-17 אלף יחידות דיור בפרויקטים בארץ בשלבים שונים - מהן 2,257 יחידות בביצוע, 492 בתכנון, 9,319 בעתודות קרקע מוחזקות ו- 4,879 בהתחדשות עירונית (פינוי בינוי).

הכנסות דמרי בתשעת החודשים הראשונים של 2019 הסתכמו בכ-718 מיליון שקל, לעומת כ-645 מיליון שקל בתקופה במקבילה אשתקד (בנטרול הכנסה חד פעמית ממכירת נכס בתל אביב). הרווח הגולמי הסתכם בכ-175.8 מיליון שקל, כ-24.5% מההכנסות, לעומת כ-174.5 מיליון שקל כ-27.1% מההכנסות, בתקופה המקבילה ב-2018.

דמרי הרוויחה בתשעת החודשים הראשונים של 2019 כ-97 מיליון שקל, ומתחילת 2015 הרווח הנקי הצטבר ל-462 מיליון שקל. מניית דמרי זינקה ב-270% ב-5 שנים. העלייה החדה העלתה את שווי מניותיו של בעל השליטה, יגאל דמרי, לכ-1.6 מיליארד שקל. בתוספת השכר והדיווידנדים, דמרי שווה 1.7 מיליארד שקל.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker