הבהלה לנדל"ן: שיא של כל הזמנים במשכנתאות - מיהם המרוויחים הגדולים?

היקף המשכנתאות שנטל הציבור אשתקד זינק ב–14% לעומת 2018, בזכות תוכנית מחיר למשתכן והריבית הנמוכה במשק ■ מנתוני בנק ישראל עולה גם כי המשקיעים חזרו לשוק — ונטלו משכנתאות בהיקף חריג של 900 מיליון שקל ■ הנהנים העיקריים מהגאות בשוק הם הבנקים

שתפו בפייסבוק
שר האוצר, משה כחלון (מימין) בסיור בפרויקט מחיר למשתכן באופקים
שר האוצר משה כחלון בסיור בפרויקט מחיר למשתכן באופקיםצילום: אליהו הרשקוביץ

מחירי הדירות בישראל עלו בעשרות רבות של אחוזים בעשור האחרון, אך למרות אזהרות מצד בנק ישראל, חברות דירוג האשראי וגורמים נוספים בתחום בדבר הסכנות הגלומות בהמשך מגמה זו, שוק הנדל"ן למגורים ממשיך להפגין יציבות ולהניב רווח נאה לשחקנים הפעילים בו.

בנק ישראל פירסם את נתוני נטילת המשכנתאות על ידי הציבור בדצמבר 2019, נתונים שמעידים על הרתיחה בתחום. לפי מקורות במערכת הבנקאות ובענף הנדל"ן, גם 2020 צפויה להיות שנה חזקה בשוק המשכנתאות.

מהנתונים עולה כי במהלך 2019 הציבור נטל משכנתאות בהיקף כולל של 67.6 מיליארד שקל, גידול של כ–14% לעומת 2018, נתון ששבר את השיא מ–2015, שהיה 65 מיליארד שקל.

סכומי המשכנתאות שניתנו בישראל מדי שנה, במיליארדי שקלים

הסיבה העיקרית לזינוק בהיקף נטילת המשכנתאות נובעת מהבשלה של פרויקטים לא מעטים בתוכנית מחיר למשתכן, שבה הוגרלו דירות בהנחה לאוכלוסייה זכאית (זוגות צעירים וחסרי דירה). הדבר הורגש במיוחד במשכנתאות שניטלו בשיעורי מימון גבוהים של 60%–75%, שמשקלן מכלל המשכנתאות גדל.

בדצמבר ניטלו 10,215 הלוואות לרכישת דירות — מספר שיא מאז אוגוסט 2015. בסך הכל, בדצמבר 2019 הוענקו משכנתאות בהיקף של 7.16 מיליארד שקל — עלייה של 26.7% לעומת נובמבר, ועלייה של 23% בהשוואה לדצמבר 2018.

17% מכלל העסקות

תוכנית מחיר למשתכן היתה הגורם העיקרי לביצועים החזקים בשוק המשכנתאות בשנה החולפת. מנתוני בנק ישראל עולה כי העסקות לרכישת דירות במסגרת מחיר למשתכן במארס־דצמבר 2019 היו 17% מכלל העסקות לרכישת דירות באותה תקופה, וההיקף הכספי של משכנתאות שניתנו לרכישת דירות במחיר למשתכן באותה תקופה הגיע ל–7 מיליארד שקל — כ–12% מסך המשכנתאות שניתנו באותה תקופה.

מחיר למשתכן היתה פרויקט הדגל של שר האוצר משה כחלון, אך באחרונה הוא הודיע כי יפרוש מהחיים הפוליטיים עם הקמת הממשלה הבאה, כך שנותר לראות מה יעלה בגורל התוכנית בהמשך.

יותר ממחזרים

במשכנתאות שניטלו בדצמבר ניכרה גם נוכחותם של המשקיעים — עם 1,434 הלוואות שניתנו לצורך רכישת דירה להשקעה. הסכום הכולל של ההלוואות לרוכשי דירה להשקעה בדצמבר היה 901 מיליון שקל — הגבוה ביותר מאז דצמבר 2014.

בנק טפחות יעוץ משכנתא
ייעוץ משכנתאצילום: עופר וקנין

למרות עלייה של 20% בהיקף המשכנתאות לרכישת דירות להשקעה בהשוואה ל–2018, עדיין מוקדם לקבוע אם המשקיעים חזרו במלוא הכוח לשוק המשכנתאות.

בראיון שהעניק באחרונה למוסף הנדל"ן השנתי של TheMarker, התייחס טל בר־אל, ראש מערך המשכנתאות בבנק לאומי, למשקיעים בשוק הדירות: "צריך להבין שאמנם הנוכחות של המשקיעים ירדה דרמטית, אבל הם לא נעלמו לחלוטין. הם כן קונים דירות, אבל מוכרים הרבה יותר", אמר.

"בעולם של ריביות נמוכות, אם ניתן לייצר מהדירה תשואה שנתית של 5%–6% בפריפריה ו–3%–4% במרכז זה לא רע בכלל, ואם ערך הדירה יעלה ב–10%–20% בהמשך, כך שאפשר לעשות אקזיט — אז זה עוד יותר טוב. אם המשקיעים יעריכו שלא יהיו אלטרנטיבות מעניינות יותר — הם יחזרו לנדל"ן", הוסיף בר־אל.

בבנק ישראל מציינים גם את הירידה בריבית על ההלוואות החדשות, ירידה שנרשמה בכל מסלולי הריבית ומגזרי ההצמדה, אך המרווחים מול אג"ח ממשלתיות הם עדיין 1.5% לפחות.

לצד ירידת הריבית, הנתונים מצביעים על עלייה בהיקף ובשיעור מיחזורי המשכנתאות. כך, ב-2019 היה היקף המיחזורים 9.1 מיליארד שקל (כ–12% מסך הביצועים), לעומת כ–5.8 מיליארד שקל ב–2018 (כ–9% מסך הביצועים באותה השנה).

הבנקים חוגגים

המרוויחים העיקריים ממגמת הגאות בשוק הנדל"ן והמשכנתאות הם כמובן הבנקים, שמסיטים בשנים האחרונות את כובד משקלה של פעילות האשראי שלהם למתן משכנתאות. אחרי שפתרו את בעיות ההון שעמן התמודדו, כל הבנקים נמצאים כיום חזק בשוק המשכנתאות, ולפי מקורות במערכת הבנקאות, התחרות בין הבנקים מורגשת במגזר זה היטב. זאת, בזמן שיתר הגופים הפיננסיים — מוסדיים, חברות כרטיסי אשראי וגופים חוץ־בנקאיים — כמעט שאינם מורגשים בפעילות המשכנתאות.

כל הבנקים נהנים ממרווחי משכנתאות גבוהים, הוצאות נמוכות להפסדי אשראי במגזר זה ומביקושים גבוהים — בעיקר בזכות תוכנית מחיר למשתכן.

תיק המשכנתאות המצרפי של חמשת הבנקים הגדולים — הפועלים, לאומי, מזרחי טפחות, דיסקונט והבינלאומי — צמח בתשעת החודשים הראשונים של 2019 ב–7.7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ל–367 מיליארד שקל. את הצמיחה החדה ביותר בתקופה זו (13.3%) הציג דיסקונט, שהתיק שלו הסתכם נכון לסוף ספטמבר ב–36 מיליארד שקל.

הגידול בהיקף הפעילות תורגם לצמיחה של יותר מ–10% בהכנסות, ולכך שהרווח הנקי המצרפי של הבנקים מפעילות המשכנתאות היה 1.32 מיליארד שקל, עלייה של 19% לעומת התקופה המקבילה ב–2018 — והיה כ–15% מסך הרווח הנקי המצרפי של הבנקים.

בפברואר־מארס צפויים הבנקים לפרסם את דו"חותיהם הכספיים ל–2019, ולהציג בהם רווח מצטבר מפעילות המשכנתאות, שיגיע לרמות שיא של 1.8–2 מיליארד שקל.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker