בדרך לעסקת ענק? צחי נחמיאס על סף רכישת ישפרו מאלשטיין לפי 850 מיליון שקל

העסקה, שמגלמת תשואה של 7%, תיעשה ככל הנראה בשיתוף גוף מוסדי; ישפרו עוסקת בייזום והשכרה של נכסים מניבים בישראל, ובעיקר מרכזי מסחר ובילוי, מבני תעשייה ומלאכה ושטחי אחסנה. כמו כן, בבעלות החברה בית מלון בירושלים

צחי נחמיאס
צחי נחמיאסצילום: לימור זפרני

צחי נחמיאס, בעלי השליטה במגה אור, ממשיך במסע הקניות. ל-TheMarker נודע כי נחמיאס על סף רכישת חברת המרכזים המסחריים ישפרו מידי נכסים ובנין לפי שווי גבוה של כ-850 מיליון שקל. לפי מקור בשוק, העסקה - שתיעשה ככל הנראה בשיתוף גוף מוסדי - תגלם תשואה של 7%. סכום זה כולל הלוואות בעלים של כ-230 מיליון שקל שהעמידה נכסים ובנין לישפרו.

העסקה טרם נסגרה, אך לפי הערכות היא תיחתם היום באופן סופי. המתמודדות המרכזיות על רכישת ישפרו היו מגה אור, ביג, קרן ריט 1 ואל.אר.להב.

ישפרו נמצאת בשליטתו העקיפה של אדוארדו אלשטיין – בעלי קבוצת אי.די.בי. ישפרו עוסקת בייזום והשכרה של נכסים מניבים בישראל, ובעיקר מרכזי מסחר ובילוי, מבני תעשייה ומלאכה ושטחי אחסנה. בבעלות החברה 139 אלף מ"ר ל שטחים מניבים, הממוקמים במודיעין, נס ציונה, תל אביב, ירושלים, בית שאן, באר שבע, קרית גת וערד, בשיעור תפוסה ממוצע של כ-95% נכון לספטמבר 2019. בנוסף, לחברה בית מלון בירושלים ועתודות קרקע.

מניות ישפרו נמחקו מהבורסה ב–2006, אבל החברה המשיכה עד לאחרונה לפרסם את דו"חותיה מכיוון שהנפיקה איגרות חוב סחירות לציבור. בדצמבר ביצעה ישפרו פדיון מוקדם לסדרת האג"ח  – ונהפכה לחברה פרטית. מחיקת האג"ח נעשתה בהתאם להוראות "חוק הריכוזיות", שדרשו מאלשטיין "לקפל" את הפירמידה דסק"ש-נכסים ובנין-ישפרו (הנמנות על קבוצת אי.די.בי) למבנה של שתי חברות ציבוריות בלבד.

אדוארדו אלשטיין
אדוארדו אלשטייןצילום: עופר וקנין

אלשטיין שם את ישפרו "על המדף" כבר לפני שלוש שנים, אך לא מכר את החברה מאחר שסירב להתפשר על המחיר. ואולם, באחרונה – על רקע ירידת התשואות בשוק ההון – שוויין של חברות הנדל"ן המניב בבורסה עלה משמעותית, כך שנוצרה הזדמנות לממש את הנכס במחיר גבוה. מכירת ישפרו תשפר את מצבו של אלשטיין, שמחזיק בדסק"ש ובחברה האחות אי.די.בי פיתוח במקביל. היא תאפשר לנכסים ובנין לקבל תזרים חזק, שאותו תוכל להעלות כדיווידנד.

בחודשים האחרונים חלה הרעה נוספת במצבה של אי.די.בי – על רקע ירידה בשווי כמה מנכסיה המרכזיים - ובעיקר בגלל ביצועי מניית כלל ביטוח. הירידה במניית כלל ביטוח, בצד הירידה בשווי נכסים נוספים, הביאו לכך שה–NAV (השווי הנכסי הנקי) של אי.די.בי ירד למינוס 500 מיליון שקל. התשואות לפדיון של האג"ח של אי.די.בי פיתוח נסקו לרמות זבל של עד 30%.

בקופתה של אי.די.בי יש מזומנים בסך 10–20 מיליון שקל, והגירעון שלה בהון העצמי הסתכם בסוף ספטמבר 2019 ב–400 מיליון שקל. החברה נדרשת לעמוד עד סוף השנה בתשלומים של 435 מיליון שקל, בעיקר לבעלי האג"ח, כשעיקר התשלומים צפויים לחברה ברבעונים השלישי והרביעי. לפיכך, גוברת בשוק ההערכה כי אלשטיין ייאלץ לבצע הזרמות נוספות לחברה ויממש נכסים.

מגה אור – שהיא חברה נזילה מאוד – ביצעה כמה רכישות משמעותיות בתקופה האחרונה. בין היתר, היא רכשה ביחד עם ביג מרכזי קניות את השליטה (26%) באפריקה נכסים לפי שווי של 1.25 מיליארד שקל. העסקה נעשתה בשיתוף משקיעים מוסדיים. לאחר מכן רכשה – גם בשותפות עם ביג - את שרונה מרקט בתל אביב מידי חברת גינדי החזקות ב-160 מיליון שקל.

ישפרו, בניהולו של זיו שחורי (מנכ"ל), פועלת בשני מגזרים: הראשון — תחום הנכסים המניבים, שבו החברה מחזיקה בשישה מרכזים מסחריים ובהם: ישפרו סנטר מודיעין, ישפרו סנטר נס ציונה, ישפרו סנטר קרית גת וכן מתחם הבידור הבילוי ישפרו פלאנט באר שבע. המגזר השני הוא תחום בתי המלון, שבו מפעילה החברה בית מלון שהקימה במתחם בית החולים הדסה עין כרם בירושלים. בית המלון משמש ליולדות ("הדסה בייבי"), לתיירות ולאירוח תיירות מרפא.

ההכנסות התפעוליות נטו (NOI — ההכנסות בניכוי הוצאות תפעול) של ישפרו הסתכמו בכ–57.8 מיליון שקל בינואר-ספטמבר 2019, ירידה של 2.5% לעומת התקופה המקבילה ב-2018. הרווח התזרימי מפעילות הנדל"ן (FFO) — המנטרל הכנסות והוצאות חד פעמיות ופעולות שאינן תזרימיות כמו שערוכי נדל"ן — היה 31.4 מיליון שקל בינואר-ספטמבר 2019, בהשוואה ל–30.6 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב–2018.

את נכסים ובנין ייצגו בעסקה עורכי הדין אסתר קורן ומשה גנות ממשרד גרוס GKH. את מגה אור ייצגו בעסקה עורכי הדין ניצה פוזנר וחנוך מורגנשטרן ממשרד סולומון-ליפשיץ.

אי.די.בי ומגה אור סירבו להגיב.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker