גמישות פיננסית ונזילות גבוהה: הסיבות לדירוג שנתנה מידרוג לאג"ח של רבוע כחול נדל"ן

מידרוג הודיעה למשקיעי האג"ח מסדרות ד', ה' ו-ו' של רבוע נדל"ן על דירוג A1.il עם אופק שלילי ■ עקב שינוי מתודולוגי, סדרה ז' קיבלה העלאת דירוג ל-Aa3.il עם אופק דירוג שלילי ■ חברת הדירוג מזהירה מההשלכות של עסקת קניון TLV

שלי אפלברג
שלי אפלברג
קניון TLV
קניון TLVצילום: עופר וקנין

חברת מידרוג מותירה על כנו את הדירוג A1.il שהעניקה לאג"ח בלתי מבוטחות מסדרות ד', ה' ו-ו' של חברת הנדל"ן רבוע כחול, ומאשרת לה דירוג מנפיק זהה עם אופק דירוג שלילי. כך הודיעה היום (ד') חברת הדירוג למשקיעי רבוע כחול, הנשלטת על ידי מוטי בן משה.

לצד זאת, כיישום ראשון למתודולוגיה החדשה של מידרוג - שמביאה בחשבון שיקולים מבניים בדירוג מכשירי חוב בתחום המימון התאגידי - החברה העלתה את דירוג סדרה ז' של רבוע נדל"ן, המגובה בבטוחה של משכנתא ראשונה על כמה נכסים, מדירוג A1.il לדירוג Aa3.il עם אופק דירוג שלילי.

רבוע כחול נדל"ן מחזיקה בבעלותה משרדים ומתחמי טכנולוגיה ותעשייה בישראל. כמו יתר חברות הנדל"ן המקומיות, היא נהנתה מהצמיחה בענף, משיעורי התפוסה היציבים ומהריבית האפסית . לחברה 113 מבנים של נדל"ן מניב, וקבוצת יינות ביתן תורמת לה כיום כ-27% מכלל הכנסותיה.

רבוע כחול נדל"ן

האנליסטים של מידרוג מזכירים לחיוב את מצבת הנכסים המניבים של רבוע כחול, הממוקמים באזורי ביקוש המאופיינים בשיעורי תפוסה גבוהים לאורך זמן. הנכסים האטרקטיביים של החברה נהנים כיום משיעור תפוסה של כ-98%. שווי הנכסים מסתכם ב-5.7 מיליארד שקל, ולדברי מידרוג, הוא צפוי לצמוח ב-2020 לכ-6.4 מיליארד שקל.

הנכס העיקרי של החברה כיום הוא קניון TLV, המהווה 11%-12% מצבר הנדל"ן נטו של החברה. לאחר שתושלם העסקה שבה רבוע כחול תרכוש את חלקה של משפחת גינדי (50%)  בקניון ובחברת המגורים, בתמורה ל-225 מיליון שקל, הנכס יהווה 20%-22% מהנכסים ומההכנסות.

בהקשר זה מזהירים האנליסטים של מידרוג כי "ההשלכות הישירות של העסקה הן גידול במינוף, ירידה בנזילות והגדלת החשיפה של רבוע נדל"ן לסיכונים בקניון TLV, שבאחרונה מציג שיפור בתוצאות אך עדיין נמצא בתהליך התייצבות". לצד זאת, במידרוג כותבים גם כי העסקה "תוביל לגידול בהיקף הנכסים והפעילות; הקטנת התלות בשוכר מרכזי - יינות ביתן; תוספת של נכסי חברת המגורים בשווי מוערך של עשרות מילוני שקלים ללא חוב; ושליטה מלאה בניהול הקניון ללא תלות בשותפים".

מוטי בן משה
מוטי בן משהצילום: עופר וקנין

המינוף של רבוע נדל"ן מתבטא ביחס איתנות חוב נטו ל-CAP נטו של 51%. "היקף מאזן ויחס האיתנות בולטים לחיוב לצורך הדירוג ותורמים לפרופיל העסקי של החברה", אומרים האנליסטים. הם מציינים לחיוב גם את פיזור הנכסים שבהם מחזיקה החברה.

רבוע נדל"ן מחזיקה ב-63% מהזכויות להקמת מגדלי מגורים ומגדל לשימושים מעורבים ברחוב תוצרת הארץ בתל אביב. שוויו של הפרויקט הוא 1.3 מיליארד שקל, כולל עלות הקרקע, וחלקה של רבוע נדל"ן הוא כ-800 מיליון שקל. החברה השקיעה בפרויקט 390 מיליון שקל. האנליטסים של מידרוג אומרים שנמסר להם כי "ביצוע הפרויקט מתקדם בהתאם ללוח הזמנים המתוכנן, היתר החפירה והדיפון התקבל ועבודות הביצוע החלו". במקביל, הפרויקט כבר מציג מכירות מוקדמות, והחברה דיווחה כבר על 110 יחידות בתהליכי רכישה.

מנגד, האנליסטים מזכירים לשלילה את יחסי הכיסוי של רבוע נדל"ן, שאינם הולמים את רמת הדירוג - FFO של 115-100 מיליון שקל ויחס חוב ל-FFO הנע בטווח של 26-25 שנים.

מידרוג מזכירה לחיוב את הגמישות הפיננסית של החברה - נכסים לא משועבדים בשווי משמעותי של 1.9 מיליארד שקל, בשילוב יתרות נזילות גבוהות התורמות ליכולת שירות החוב שלה. ב-2026-2020 החברה תידרש לפרוע תשלומי קרן של 280-240 מיליון שקל בשנה. על פי הדו"ח המאוחד, נכון לסוף הרבעון השלישי, נותרו בקופת החברה 315 מיליון שקל ו-215 מיליון שקל בנכסים פיננסיים זמינים למכירה.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker