מיכאל רוכוורגר

יצחק תשובה מנצל את הגאות בשווקים כדי להוציא לפועל כמה גיוסי חוב והון בבורסה בתל אביב, בהיקף שעשוי להגיע עד מיליארד שקל. מדובר בגיוסים שמתוכננים להתבצע באמצעות חברות הנדל"ן הפרטיות שבבעלותו המלאה של תשובה: אלעד גרופ, אלעד קנדה ואלעד ישראל, שפועלות בישראל, ארה"ב וקנדה.

באמצעות אלעד גרופ ינסה תשובה לגייס 400 מיליון שקל באג"ח; באמצעות אלעד קנדה הוא ינסה לגייס במניות 300–500 מיליון שקל; ובאמצעות אלעד ישראל ינסה תשובה לגייס 250–300 מיליון שקל באג"ח ומניות. חברות אלה נקראות על שם בנו של תשובה, אלעד, אם כי הוא עצמו כלל לא מעורב בפעילותן. אלעד תשובה פועל בעיקר בהשקעות נדל"ן פרטיות בארה"ב.

אף שאלעד גרופ ואלעד קנדה פועלות זה כמה עשורים בצפון אמריקה, הן מנוהלות בידי מנהלים ישראלים. תשובה מרגיש שהחברות הללו, שמזוהות בעיקר עמו, מוכרות יותר לשוק ההון הישראלי, ופה הן יוכלו לקבל תנאים טובים יותר לעומת אלו שיקבלו בבורסות בקנדה ובארה"ב. תשובה גם מרגיש ששוק ההון הישראלי השאיר מאחוריו את הסדר החוב שהיה לפני כשבע שנים בדלק נדל"ן. באותו הסדר תשובה אמנם הביא מהבית 900 מיליון שקל, אך נושי דלק נדל"ן מהציבור ספגו תספורת של 1.5 מיליארד שקל.

הגיוס הראשון יהיה של אלעד גרופ

החברה הראשונה שצפויה להשלים גיוס של 100–150 מיליון דולר באג"ח היא אלעד גרופ, שמחזיקה בבעלותה המלאה בחברת אלעד קנדה, וכן פועלת בעצמה ובאמצעות חברות בנות ומוחזקות בתחומי ייזום בנייה למגורים, מקבצי דירות להשכרה ונדל"ן מניב בניו יורק, פלורידה ומדינות נוספות בארה"ב. האג"ח שתנפיק אלעד גרופ קיבלו מ–S&P מעלות דירוג של A מינוס, והן ייסחרו בפלטפורמת רצף מוסדיים. המשקיעים שירכשו את האג"ח יקבלו שעבוד ראשון על מניות אלעד קנדה ריאלטי (שבבעלות אלעד גרופ), שכבר הנפיקה אג"ח בתל אביב בהיקף של 800 מיליון שקל. האג"ח גם יגובו בערבות של אלעד גרופ, כך שהמשקיעים שירכשו את האג"ח, שהן בעלי מח"מ (משך חיים ממוצע) של 3.5 שנים, יקבלו ביטחונות ביחס מינוף של 60%.

את הגיוס של אלעד גרופ מובילים דיסקונט קפיטל חיתום ולידר הנפקות. אלעד גרופ מחזיקה בארה"ב בנדל"ן מניב למסחר, תעשייה ומגורים, שמניב הכנסות תפעוליות שנתיות נטו של 114 מיליון דולר, וכן בפרויקטים של מגורי יוקרה במנהטן.

ההון העצמי החשבונאי של אלעד גרופ מוערך ב–600–700 מיליון דולר, בעוד מקורבים לחברה טוענים כי הונה העצמי הכלכלי גבוה יותר ומוערך ב–800 מיליון דולר עד מיליארד דולר. טענה זו מבוססת על כללי החשבונאות בקנדה (שאת תוצאותיה אלעד גרופ מאחדת באופן מלא) ובארה"ב — שלפיהם ההכרה ברווחים בגין פרויקטי בנייה למגורים מחמירה יותר אף מאלה שבישראל. בהתאם לכך, אלעד גרופ עדיין אינה יכולה להכיר ברווחים בגין תקבולים ממכירת דירות.

תוכנית הגיוסים של תשובה

לאחר שיושלם גיוס האג"ח של אלעד גרופ, מתכנן תשובה לבצע הנפקת מניות של אלעד קנדה בהיקף של כמה מאות מיליוני שקלים (סכום ההנפקה עדיין לא נקבע סופית). לפני כשבועיים דיווחה אלעד קנדה, כי הסניף הקנדי של פירמת ראיית החשבון הבינלאומית BDO העריך את שווייה הכלכלי בטווח שבין 958 מיליון דולר קנדי ל–1.07 מיליארד דולר קנדי (2.54–2.84 מיליארד שקל). מכרז הטווח הוא כ–2.7 מיליארד שקל. לעומת זאת, הונה העצמי החשבונאי (כולל הזרמת בעלים) הסתכם בסוף ספטמבר 2019 ב–578 מיליון דולר קנדי.

אזורי ביקוש בקנדה

אלעד קנדה, המנוהלת בידי רפי לזר, מתמקדת בייזום בנייה למגורים באזורי ביקוש בקנדה. היא גם משקיעה בנכסים מניבים בעלי פוטנציאל השבחה תפעולי או יזמי בקנדה וארה"ב. את ההנפקה של אלעד קנדה תוביל לידר הנפקות.

בתחילת השנה אלעד קנדה הגדילה מאוד את פעילותה. היא השלימה את רכישתה של קרן הנדל"ן הצפון אמריקאית אג'לן (Agellan) תמורת 393 מיליון דולר קנדי. אג'לן מחזיקה בפורטפוליו של נכסים מניבים בשווי כולל של 720 מיליון דולר קנדי, המפוזרים בארה"ב ומייצרים NOI (הכנסה תפעולית נטו) שנתי של 54 מיליון דולר קנדי. אלעד קנדה רשמה בינואר־ספטמבר 2019 הכנסות של 213 מיליון דולר קנדי ורווח נקי של 76.6 מיליון דולר קנדי, והיא נמצאת בתנופה עסקית.

תשובה גם מתכנן להנפיק אג"ח ומניות של חברה שתרכז את פעילות ייזום למגורים בישראל, ותיקרא "אלעד החדשה". לשם כך, אלעד ישראל מגורים פנתה בשבוע שעבר לבית משפט מחוזי בתל אביב כדי לכנס אסיפת נושים של אלעד מגורים עד 23 בפברואר 2023. מטרת המהלך היא שנושי החברה יאשרו פיצול לשתי חברות אחיות — אלעד ישראל מגורים, שתעסוק בפרויקטי יוקרה בישראל; ואלעד החדשה, שתעסוק בייזום נדל"ן בישראל.

אלעד מגורים תמשיך להיות פרטית

פרויקט של יצחק תשובה בניו יורק
פרויקט של יצחק תשובה בניו יורקצילום: גוגל סטריט ויו

אלעד מגורים, המנוהלת בידי רונן יפו, מקדמת פרויקטים וקרקעות שהיו בשליטת חברת דנקנר השקעות, שהיתה חברה בת של דלק נדל"ן. אלעד מגורים תמשיך להיות חברה פרטית, ותחזיק בפרויקט בבלי תל אביב ובפרויקט עיר ימים בנתניה.

אלעד החדשה תקדם פעילות יזמות והקמה של פרויקטים כמו שכונת הארגזים בתל אביב, אורבן פארק ראשונים בראשון לציון ואלעד בית וגן בירושלים; פיתוח קרקעות ברוטשילד בתל אביב יפו, בהוד השרון ובאור יהודה; וכן תחזיק ב–20% מחברת המשלוחים סוויספורט.

מהבקשה שהגישה אלעד מגורים לבית משפט עולה כי נושיה העיקריים הם הבנקים הפועלים, לאומי, דיסקונט ומזרחי טפחות, וכן חברת הביטוח מנורה מבטחים. החשיפה הכוללת כלפי הגופים הללו, שהיא בעיקר במסגרת ערבויות חוק המכר, מוערכת ב–2 מיליארד שקל. מרבית הגופים הללו כבר נתנו את הסכמתם לפיצול.

לפי הערכת השווי של פירמת BDO, הפעילות של שתי החברות יחד מוערכת ב–800 מיליון שקל. לפי הערכות, שווייה של אלעד החדשה מוערך ב–600 מיליון שקל, וזה השווי שלפיו תנסה להנפיק נתח ממניותיה. עוד לפני גיוס המניות מתכננת אלעד החדשה לגייס אג"ח בהיקף של 150–200 מיליון שקל. לתשובה יש גם אחזקות נוספות בנדל"ן ומלונות בישראל, באמצעות אלעד מלונות וחברות נוספות, וכן אחזקות בנדל"ן באירופה.

השווי הכולל של הנדל"ן הפרטי שבבעלות תשובה מוערך ב–1.5 מיליארד דולר. עם זאת, לא ידוע מה היקף החובות האישיים שלו כנגד נדל"ן זה. תשובה גם שולט בקבוצת דלק (60%), הנסחרת לפי שווי שוק של 5.63 מיליארד שקל.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker