בן משה ניצל את המצוקה הפיננסית של גינדי - וכעת הוא חופשי לשנות אסטרטגיה

בעל השליטה ברבוע כחול נדל"ן, מוטי בן משה, השקיע 225 מיליון שקל כדי לסלק את משפחת גינדי מקניון TLV והקרקעות שסביבו ■ המטרה: ליישם אסטרטגיה חדשה שתגוון את השוכרים בקניון, תפתח את הקרקעות במהירות ותמחזר את הלוואות היקרות שנלקחו

שלי אפלברג
שלי אפלברג
מוטי בן משה
מוטי בן משהצילום: מוטי מילרוד
שלי אפלברג
שלי אפלברג

לאחר משא ומתן שנמשך כשנתיים, אתמול (א') נסגרה סופית העסקה שבמסגרתה רכשה רבוע כחול נדל"ן, הנשלטת על ידי מוטי בן משה, את אחזקותיה של משפחת גינדי בחברה המחזיקה (50%) בקניון TLV, בחברה המחזיקה במגדלי המגורים שמעליו ובשטחים נוספים במתחם השוק הסיטונאי. אלה מיועדים לבניית דיור להשכרה, מלונאות ושטחי מסחר. רבוע נדלן עולה ב-8% לאחר פרסום העסקה, וסוגרת עלייה של כ-106% מתחילת השנה.

בן משה הסכים לשלם תמורת הנכסים 225 מיליון שקל, שכבר הועברו לידי הנאמן, עו"ד רם כספי, וישמשו לפירעון הלוואות של גינדי. מתוכם, כ-135 מיליון שקל יינתנו כהלוואת בעלים של רבוע כחול לחברת הקניון, כ-87 מיליון שקל יינתנו כהלוואת בעלים לחברת המגורים. רבוע כחול גם נתנה לבנקים ערבות מוגבלת בסכום של 300 מיליון שקל לטובת הסכמי המימון מול הבנקים, ושיעבדה את המניות הנרכשות.

גינדי, שעמדו בפניה גם הצעות גבוהות יותר לרכישת הקניון, החליטה לסגור את העסקה עם שותפתה ולצאת מופסדת מההשקעה. זאת, לאור ההסכמה שאליה הגיעו הצדדים, ולפיה יימחקו כלל התביעות והטענות בין הצדדים ובין חברות קשורות לאורך השותפות, כמו גם מחויבותה של גינדי לשאת בחלקה (מחצית) בהלוואה של 106 מיליון שקל שנלקחה בעבר, והיתה אמורה להיות משולמת עד ספטמבר 2020.

כעת, הקניון והקרקעות שלידו יעברו מתיחת פנים, תחת האסטרטגיה שבן משה יכתיב, מעתה, לבדו. אסטרטגיה זו צפויה לכלול שלושה מאפיינית עיקריים.

קניון TLV
קניון TLVצילום: עופר וקנין

1. גיוון השוכרים והקטנת החנויות

כחלק מהאסטרטגיה שמוביל בן משה, בחודשים האחרונים כבר החלה החברה המנהלת את הקניון להחליף את השוכרים שהחתימה משפחת גינדי. כדי למלא את הקניון בתחילת דרכו, למטרת סגירה פיננסית, נוצר מצב ש-75% מהשוכרים היו חנויות אופנה (יותר משיעורן בקניון רמת אביב, למשל) ורק 7% מסעדות. לאחר שהשוכרים החלו להתלונן על מיעוט המבקרים בקניון ופדיונות נמוכים בחנויות, החליטה חברת הקניון להיענות לבקשתם, איפשרה להם לצאת מהחוזה והחליפה אותה בשוכרים אחרים - שפתחו במקום מסעדות. החלטה נוספת היתה להגדיל את מספר החנויות מ-200 ל-300, באמצעות הקטנת שטחן. עד כה, TLV אופיין שחנויות גדולות יחסית לענף. לדוגמה, סניף ללין בקניון השתרע על שטח של 76 מ"ר, לעומת 46-44 מ"ר בלבד בקניונים אחרים.

שינוי תמהיל החנויות והקטנת שטחי השוכרים הגדולים הובילו כבר לעלייה דו-ספרתית ברווח התפעולי הנקי (NOI) של הקניון, מ-60 מיליון שקל ב-2018 ל-71 מיליון שקל בסוף הרבעון השלישי 2019. הפדיונות זינקו ב-11% בסוף הרבעון השלישי, בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2018. כיוון ש-3,500 מ"ר מיועדים להחלפה מחנויות אופנה לעסקי הסעדה ובילוי, רבוע כחול נדל"ן חוזה שה-NOI יצמח ל-92-87 מיליון שקל עד 2021.

החברה מאמינה בפונציאל הטמון בקניון. כמה מאות מטרים ממיקומו בתל אביב (בקו אווירי) נמצא קניון עזריאלי, הנהנה מתנועה ערה של 45-40 אלף איש ביום. שכר הדירה הממוצע בעזריאלי הוא 321 שקל למטר, עם עומס פדיון של 14% על השוכרים, לא כולל דמי ניהול. כוח קנייה עיקרי בקרב פוקדי קניון עזריאלי הוא חיילים. לעומת זאת, לפי הערכות, קניון TLV נהנה כיום מתנועה של 22 אלף איש ביום, בין היתר בשל הבנייה המסיבית והרחובות החסומים באזור. ברבוע נדל"ן מעריכים כי מספר המבקרים יזנק כשתחנות הרכבת הקלה ברחובות קרליבך ויהודית ייפתחו לנוסעים, ארבעת מגדלי המגורים שנמצאים בבנייה יאוכלסו, ובנייני המשרדים שבונים מליסרון ואפריקה נכסים ייפתחו. ברבוע נדל"ן מעריכים כי מבקרים פוטנציאליים אלה הם בעלי כוח קנייה גדול יותר מהחיילים שעוברים בקניון עזריאלי.

2. פיתוח הקרקע לדיור להשכרה ובניית מלון

כל עוד השותפות החזיקו יחד בחברת המגורים, משפחת גינדי לא קידמה פרויקטים בקרקעות, ואלה נותרו מיותמות. כעת, רבוע נדל"ן - שנסחרת בבורסה לפי שווי של 2.62 מיליארד - מתכוונת להשתמש ביכולותיה הפיננסיות ובגישתה לשוק ההון המקומי כדי לפתח את 11 המגדלים ואת הקרקע המיועדת לבנייה לדיור להשכרה. החברה מתכננת להגדיל את מספר יחידות הדיור, ולבנות בית מלון.

3. גביית כסף על חניה

עד כה, האסטרטגיה של הקניון היתה לספק חניה חינם למבקרים - אך נראה שרבוע כחול מעוניינת לשנות זאת. החברה רואה כיצד החניון שבבעלותה מעבר לכביש מכניס בממוצע כל חודש 1,700 שקל למקום חניה, בעוד חניון הקניון מכניס בממוצע בחודש רק 600 שקל למקום חניה. בנוסף, בחברה רואים כי הקניונים עזריאלי ורמת אביב מושכים המוני לקוחות - אף שהם נדרשים לשלם על החניה במקום. גם לאחר השינוי, לקוחות הקניון כנראה לא ישלמו בשעה-שעתיים הראשונות, אך לא ייווצר מצב שבו החניון יהיה אטרקטיבי לפוקדי המשרדים ברחוב ממול.

עלות החוב תרד

עד העסקה הנוכחית, רבוע נדל"ן נהנתה מ-FFO (רווח תזרימי בניקוי אירועים חד-פעמיים) שנתי של 135-130 מיליון שקל, אך כעת יזנק ה-FFO שלה לאזור ה-220 מיליון שקל. בחברה כבר מדברים על כך שמדובר בנתון דומה ל-FFO שמציגה גב ים. במצגת למשקיעים הסבירה החברה כי אם עד כה עלות החוב של החברה המשותפת עם גינדי היתה ריבית של 4.15%, עתה היא תוכל למחזר את ההלוואה הקיימת - של 888 מיליון שקל - בריבית הדומה לתשואות אג"ח החברה בשוק - 0.14%-0.5%. באמצעות העסקה, החברה הגדילה את שויו נכסיה ב-19% (כ-885 מיליון שקל), וכן הקטינה את חשיפתה לשוכר בודד.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker