דיסקונט ממליץ על אלוני חץ בפרמיה של 37%

האנליסט ישי שון מציין כי חלקה היחסי של אלוני חץ בפעילות הייזום של החברות הבנות מגיע ל-5 מיליארד שקל - וכי רמת הסיכון של החברה נמוכה יחסית לענף

נתן חץ, מנכ"ל אלוני חץ
נתן חץ, מנכ"ל אלוני חץצילום: עופר וקנין
יורם גביזון

"יצרנית ערך ויזמית בסיכון נמוך", כך מגדיר רו"ח ישי ששון, אנליסט בכיר בדיסקונט, את חברת אלוני חץ. ששון מתחיל לסקר את מניית אלוני חץ במחיר יעד של 70 שקל (לפי המודל הכלכלי), שמשקף פרמיה של 37% ביחס למחיר המניה בפתיחת המסחר בבורסה היום (ד').

ששון מציין שה-DNA של אלוני חץ הוא חיפוש מתמיד אחרי יצירת ערך באמצעות ייזום בכל חברות הקבוצה. חלקה היחסי של אלוני חץ בפעילות הייזום של הקבוצה מגיע ל-5 מיליארד שקל - סכום ששווה לעלות צבר הפרויקטים היזמיים בשנים הקרובות ואינו כולל את רווחי הייזום שהצבר יניב. אלוני חץ היא בעלת פרופיל פיננסי איתן בהשוואה למרבית חברות הייזום. פרופיל זה בא לידי ביטוח במינוף בשיעור נמוך של 26%, גמישות פיננסית גבוהה שנובעת מהעובדה ש-92% מנכסי הקבוצה אינם משועבדים, ונמצאים בנגישות גבוהה לשוק ההון שבאה לידי ביטוי בכך ש-94% מהחוב של החברה סחיר.

המודל של ששון מבוסס על קביעת שווי כלכלי לחברה המוחזקת CARR (44%), שפעילה בשוק הנדל"ן המניב בחוף המזרחי בארה"ב ולחברה הבת אמות (56%) והתבססות על מחירי שוק של אחזקות סחירות כמו PSP ואנרג'יקס, ועל עלות ההשקעה בחברת הנדל"ן Brockton ו-Brockton Funds.

ששון מעריך את השווי הכלכלי של האחזקה ב-CARR ב-3.6 מיליארד שקל. שווי זה כולל רווח יזמי שטרם הוכר בסכום של 509 מיליון שקל, שמתבסס על שיעורי היוון שמרניים. CARR מחזיקה בשלושה פרויקטים יזמיים בשטח כולל של 164 אלף מ"ר. הסיכון היזמי של CARR נמוך בשל חתימה על חוזי שכירות מראש ב-51% משטחי הנדל"ן המניב שנמצאים בהקמה ויתחילו להניב בשלוש השנים הקרובות. הסיכון הפיננסי של החברה המוחזקת נמוך משום שהמינוף שלה הוא 40%.

פרויקט הייזום של החברה בעיר בוסטון משקף תשואה יזמית של 40% . ששון מעריך את השווי הכלכלי של האחזקה באמות (להבדיל מהשווי של האחזקה על פי מחירה של מניית אמות בבורסה) ב-6.4 מיליארד שקל. שווי זה מתבסס על הערכת שווי כלכלי של 29 שקל למניה שגבוה ב-14% ממחיר המניה בפתיחת המסחר היום בבורסה. הוא מגדיר את אמות כיצרנית ערך מובהקת ולא רק בגלל ירידת התשואות.

ישי ששון
רו"ח ישי ששוןצילום: יוסי צבקר

ששון מציין שהמודל העסקי של אמות מבוסס על יזמות כמקור ליצירת ערך תוך מזעור סיכונים כפי שבא לידי ביטוי בעלייה ברווח התזרימי למניה מפעילות נמשכת (FFO), ותוך ירידה ברמת המינוף. הוא מזכיר שבין השנים 2018-2015 החברה הגדילה את החוב האבסולוטי ב-25%, אך יחס המינוף כפי שבא לידי ביטוי ביחס בין ההון העצמי להון העצמי בתוספת החוב (CAP) ירד מ-55% ל-47%.

לדבריו, לחברה כמה פרויקטים יזמיים בשטח כולל של 184 אלף מ"ר, כ-81% מהשטח מיועד למשרדים והיתרה ללוגיסטיקה. עם השלמת פרויקטים אלה ואכלוסם יגדלו השטחים המניבים של החברה ב-21%.

ששון מתייחס להשקעתה המחודשת של אלוני חץ בשוק הנדל"ן המניב בלונדון באמצעות החברה הבת Brockton Everlast (95.3%). הוא מציין שעלות הנכסים שרכשה ברוקטון אברלאסט עד עתה מסתכמת ב-518 מיליון ליש"ט. השקעות אלו מניבות רווח תפעולי תזרימי (NOI) של 26 מיליון ליש"ט, שמשקף תשואת NOI של 4.6% . סך החוב שמשולם בגין נכסים אלו הוא 312 מיליון ליש"ט ומשקף יחס חוב לשווי נכסים של 60%. החוב מובטח בשעבוד על הנכסים ועלותו ליבור +1.6%.

לדבריו, נתונים אלו משקפים תשואה של 8% על ההטו עם פוטנציאל לשיפור בתשואה כתוצאה מהעלאת שכר הדירה ומימוש זכויות בנייה נוספות. הוא מעריך שהכלכלה האנגלית חזקה, מגובה בכוח אדם איכותי וצפויה להמשיך לתפקד היטב גם אם יתממש התרחיש של ברקזיט כפי שעשתה עד כה. הוא מצטט תחזיות של ה-OECD וקרן המטבע (IMF), לפיהן אנגליה תציג שיעורי צמיחה עודפים ביחס לצרפת ולגרמניה ב-2019 וב-2020.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker