השוק רותח? 5 שנים ו-12 פרויקטים - ובית וגג עדיין לא מרוויחה

קרן ההתחדשות העירונית, שבראשה עומדת אלונה בר און מבעלי "גלובס", הניבה מ-2014 תשואה שלילית, בעיקר בשל מיזמי פינוי-בינוי שהסתבכו ■ כעת מציעה הקרן למשקיעים להאריך את חייה עד 2023 - בשאיפה שהתשואה תשתפר ■ המנכ"ל רונן עקביה: "ההפסד הצטמצם עד לאפס כמעט"

ערן אזרן
רונן עקביה
רונן עקביהצילום: תומר אפלבאום

משקיעי קרן הנדל"ן בית וגג, שפועלת בתחום ההתחדשות העירונית (פינוי-בינוי), חלמו בוודאי לראות את ההשקעה שלהם עולה וצומחת יחד עם ענף התמ"א 38 רווי ההבטחות, ועוד יותר עם שוק הנדל"ן הרותח והרווחי. "פרויקטים של תמ"א 38 מאופיינים בעלויות נמוכות, ושולי הרווח יכולים להגיע ל-20% ו-30%", אמר ב-2016 ל-TheMarker מנהל בכיר בקבוצת הפניקס, קצת לאחר שהיא נהפכה משקיעת העוגן בקרן.

קרן בית וגג הוקמה ב-2010 בידי אלונה בר און, מבעלי העיתון "גלובס"; איתי הוז, לשעבר סגן ראש עיריית רמת השרון; ורו"ח גידי מוזס, שעבד בבבנק ההשקעות ליהמן ברדרס. מאוחר יותר הצטרפה גם חברת נוף הרים. להקמת הקרן היו שותפים גם גופים מוסדיים, שכללו, בין היתר, את פועלים שוקי הון, הפניקס השקעות ואקסלנס. עם סיום הגיוס הראשוני ב-2014, המוסדיים צפו כי הקרן תניב תשואה שנתית ברוטו של 15%. המנהלים התחייבו כי אם התשואה תהיה מתחת ל-10% הם לא יזכו בחלק מדמי ניהול.

חמש שנים מאז הגיוס לבית וגג, ולאחר שסיימה כבר 12 פרויקטים - מחצית מהיקף הפרויקטים שבהם הקרן מעורבת - תוצאותיה של בית וגג מאכזבות ורחוקות מאוד מהתחזיות הוורודות. לפי הדו"ח הכספי שהגיע ל-TheMarker, הקרן הניבה למשקיעיה הפסד מאז 2014. מדובר בהפסד המגלם תשואה פנימית (IRR) שלילית ממוצעת של 1.5%-1% בשנה. ההפסד נרשם בעשור הנדל"ן הטוב ביותר של מדינת ישראל.

בית וגג הוקמה כקרן לא סחירה לתקופה של שבע שנים. הקרן ביצעה שני סבבים לגיוסי הון: הראשון ב-2011; והשני, שהוא הגדול והעיקרי, בתחילת 2014, כאמור. בסך הכל גייסה הקרן 250 מיליון שקל. 70% מההון הושקו בידי גופים מוסדיים, ובראשם הפניקס עם השקעה של 120 מיליון שקל. ב-2017 שקלו בקרן לצאת לגיוס של קרן חדשה בהיקף של 250 מיליון שקל, אך התוכנית נגנזה.

מיזם התחדשות עירונית
מיזם התחדשות עירוניתצילום: אמיל סלמן

במהלך חייה נוהלה בית וגג בידי שלושה מנכ"לים: הראשון היה מוזס. לאחר מכן מונתה בר און כמנכ"לית הקרן לתקופה של כשנתיים (עד ל-2017), שבסופן הוחלפה בידי רונן עקביה, לשעבר מנכ"ל חברת הנדל"ן חבס. עם סיום תפקידה כמנכ"לית מונתה בר און כיו"רית הקרן.

בית וגג מעורבת כיום ב-25 פרויקטים של פינוי-בינוי (תמ"א 38/2 - הריסת המבנים הקיימים ובנייה של פרויקט מגורים חדש) בתל אביב, רמת גן, רמת השרון, רעננה, הרצליה וראשון לציון. מתוך כלל הפרויקטים, 12 כבר הושלמו ואוכלסו, שבעה פרויקטים נמצאים בשלבי ביצוע שונים - חלקם מתקדמים יותר, וחלקם בשלבים התחלתיים; וששת הנותרים טרם קיבלו היתרי בנייה.

תוצאות מאכזבות

"ענף התמ"א 38 סבל מחבלי לידה - שכללו שינויי רגולציה, שינוי מדיניות בעיריות, קבלני ביצוע שפשטו רגל והתמשכות בפרויקטים. פרויקט שתכננת לשלוש שנים, לקח שש שנים. זה גרם לכך שעד 2017 הדו"חות של הקרן היו בהפסד מסוים. מאז, במשך חמישה רבעונים אנחנו מרוויחים, עד שה'בטן' (של ההפסדים) הצטמצמה עד לאפס כמעט. נשארה בטן קטנה. תשואה של קרן תמ"א 38 נמדדת בסופה. בכל תרחיש, ב-2021 הקרן אמורה להיות רווחית", אמר אתמול המנכ"ל עקביה.

"אני יכול להתייחס רק לדו"חות הכספיים", הוסיף עקביה. "אני לא מכחיש - נותרה עדיין יתרת הפסד קטנה. אבל אם אתה רואה את המגמה, ואתה רואה את התחזית ואת הערכת השווי החיצונית - לא נכון למדוד אותנו כיום. תמדוד אותי בסוף התקופה הראשונה. אם תמדוד אותי גם בסוף התקופה, כנראה שגם לא תהיה מרוצה, כי הרווח יהיה נמוך מזה שציפו לו, אבל נהיה רווחיים".

יחידות דיור שקיבלו היתרי בנייה בהתחדשות עירונית

מה התחזית שלכם לרווחיות בסוף תקופת הקרן, אפריל 2021?

עקביה: "איני יכול לחשוף את המספרים. אנחנו מדברים על תשואה (שנתית) חד-ספרתית, מעל האינפלציה. זו לא הרווחיות שצפו לה ב-2014 כשגייסו את הכסף, כי כל השוק הלך אחרת. כיום, לא תמצא שחקנים שהרוויחו כסף רב מפעילות של תמ"א. עכשיו, כשהעסק התייצב ואנחנו מקדמים פרויקטים גדולים במרכז תל אביב או באזורי ביקוש - זה עולם אחר לגמרי".

"לא נטשנו אף פרויקט למרות הבעיות"

העובדה שקרן בית וגג לא הצליחה להגיע לרווחיות, גם לאחר השלמה של לא מעט פרויקטים, קשורה כנראה בעיקר להסתבכויות עם קבלנים, שלא עמדו בלוחות הזמנים ולא ביצעו את כלל העבודות הנדרשות. ככל שפרויקטי נדל"ן מתארכים מעבר לתאריך היעד, כך הרווחיות שלהם עשויה להישחק, ובמקרים הגרועים היא מתחלפת בהפסד.

"אף שהיו לנו פרויקטים בעייתיים, לא היה פרויקט אחד שננטש על ידינו", ציין עקביה. "להבדיל מהמתחרים שלנו שנטשו פרויקטים לא רווחיים, והדיירים או הרוכשים ניצבו בפני שוקת שבורה, אנחנו השלמנו את כל הפרויקטים. סבלנו מחבלי לידה קשים של הענף - אבל נשכנו שפתיים, התקדמנו והמשכנו. חבלי הלידה הם נחלת העבר".

מה הבעיות שהיו לכם עם קבלני הביצוע?

"הבטן הרכה בענף התמ"א היא הביצוע. איננו בונים מגדלים עם חברות, כמו תדהר, אשטרום או אלקטרה. אנחנו עובדים עם קבלנים קטנים, שרמת הסיכון שלהם היא גבוהה בהרבה. רובם בכלל לא מצליחים להעמיד ערבות ביצוע. בשנים הראשונות בענף, עד 2014, הקבלנים היו נכנסים לפרויקטים עם תמחור חסר, וגם ליזמים היה חוסר ניסיון. השילוב הוביל, כמו דומינו, לפשיטות רגל של קבלנים, ופרויקטים התחילו להסתבך. רוב הפרויקטים בשוק ננטשו או נמכרו.

מבקשים פחות, מקבלים יותר

"לא נטשנו פרויקט כלשהו, אלא החלפנו קבלני ביצוע. יש פרויקט שעברו בו ארבעה קבלנים. הפרויקט אמנם התעכב וסבל מקשיים, אבל כל הדירות נמסרו וכל הדיירים ממליצים. העסק שלנו עובד כיום כמו שצריך. איננו בורחים מגיבנות העבר".

מתוך 12 הפרויקטים שאוכלסו, כמה סיימתם בהפסד?

"מעט. מעט מאוד. גם בכאלו שסיימנו בהפסד - זה לא היה במונחים גבוהים. גם משך הזמן של הפרויקטים 'אכל' הרבה תקורות. אלה פרויקטים קטנים יחסית, שהתחלנו ב-2012-2011. אנחנו אולי 'ניענש' על זה שהיינו אחראים ולא נטשנו את הפרויקטים".

גורם נוסף שבוודאי השפיע על אופן ניהול הקרן הוא סכסוך בין כמה מבעלי המניות. ב-2017 הגישו שני שותפים בבית וגג - גילצטר וקליין מחברת נוף הרים - תביעה נגד בר און בדרישה לפיצוי של 6 מיליון שקל. השניים טענו כי בר און גרמה לפיטורם מהחברה שלא כדין ובניגוד להסכמים. בסופו של דבר, הצדדים הגיעו לפשרה, שקיבלה באחרונה תוקף של בית המשפט. הפשרה כוללת, בין היתר, החלטה למנות מומחה שיבצע הערכת שווי לנכסי הקרן, שעל בסיסו ייקבע פיצוי לתובעים.

ההצעה למשקיעים: תנו לנו עוד זמן

חרף התשואה האפסית, בית וגג הגישה באחרונה הצעה יוצאת דופן למשקיעים: הארכת הקרן לתקופה של כשנתיים וחצי, עד לדצמבר 2023. זאת, לאחר שמועד ההבשלה של הקרן כבר הוארך בשנה אחת עד לאפריל 2021, בהתאם לזכות העומדת לחברת הניהול. בתקופה שבין אפריל 2021 לדצמבר 2023, בבית וגג מתכוונים לבצע את ששת הפרויקטים שנותרו ב"קנה" ונמצאים בשלב ההיתרים. באופן זה מקווים בקרן כי יוכלו לשדרג את התשואה הנמוכה למשקיעים.

תמ"א 38
תמ"א 38צילום: אוליבייה פיטוסי

היום תיערך הצבעה בשאלה אם לקבל את ההצעה, שבה ישתתפו משקעים מוסדיים ופרטיים. מדובר למעשה בהצבעה על הסכם ניהול חדש, שיסדיר, בין היתר, את היכולת של הקרן להשתמש בנכסים הקיימים להשקעות חדשות; השקעה מחדש של העודפים שינבעו עד 2021 מהפרויקטים הקיימים; והעברת הפרויקטים שטרם קיבלו היתרים לקרן ההמשך.

הדילמה של משקיעי קרן בית וגן

משקיעי בית וגג ניצבים כעת בדילמה: האם לתת שוב את אמונם בקרן, שלא הוכיחה עד כה את עצמה; או להסתפק בתשואה שישיגו עד 2021. "בנינו תוכנית שבה לא נצטרך לגייס כסף נוסף, אלא להשתמש בעודפים שמשתחררים מ-19 פרויקטים שיסתיימו עד 2021 כדי להשקיע מחדש", ציין עקביה. "אנחנו מבקשים רוב של 85%, כך שגוף מוסדי גדול לא יכפה על השאר - ונקבל רוב מוחלט שמביע אמון בהצעה. אם ההצעה לא תאושר, נחזור לברירת המחדל הנוכחית (סיום תקופת הקרן ב-2021; ע"א).

"נכון, היו לנו חבלי לידה, ומי ששילם את שכר הלימוד הם המשקיעים. לכן בנינו להם אופציה, לבחירתם, לשיפור התשואה. זו אופציה שבאופן טבעי גם טומנת בחובה סיכונים. הרוב המוחלט של המשקיעים עומד מאחורי הקרן. אני רוצה שהרטוריקה תהיה ברורה: אני לא מבקש מהמשקיעים - אני נותן להם את האפשרות להאריך את חיי הקרן. הם בוחרים".

אבל אולי גם ששת פרויקטים העתידיים ייתקלו בקשיים, יתעכבו ויניבו שוב הפסדים?

"כיום יש לנו חברות הנדסה משלנו. כל הפרויקטים נגמרים בתוך האומדנים שלנו - וכולם מפוקחים ומנוטרים בידי בנקים, מדי חודש בחודשו. כולם במשחק. לכן, בששת הרבעונים האחרונים אנחנו יציבים ומראים רווחיות. זה נובע משיטת המדידה. אם תתחיל מלחמה עם איראן או תהיה בעיית מקרו - אולי הפרויקטים יתעכבו. אבל בינתיים אנחנו בביצועי יתר מהשוק, ומבצעים בזמן".

אלונה בר און
אלונה בר און

אלונה בר און: יש הפרדה, אין חשש לניגוד עניינים

מאז שאלונה בר און ייסדה את בית וגג וגייסה כספים מהמוסדיים, התרחש אירוע שהכניס אותה לפוזיציה חדשה: רכישת העיתון "גלובס". לפני כשנתיים רכשה בר און, יחד עם ענת אגמון, את השליטה בחברת מוניטין, החברה האם של "גלובס", בתמורה ל-106 מיליון שקל. מדובר במניות שהוחזקו בעבר בידי אליעזר פישמן ושועבדו ללאומי והפועלים.

שינוי הפוזיציה של בר און יצר פוטנציאל לניגוד עניינים בין העובדה שהיא מחזיקה בעיתון כלכלי, שאמור, בין היתר, גם לבקר את הגופים המוסדיים, לבין העובדה שהמוסדיים משקיעים בקרן שלה, וחלקם אף זכאים לרווחים בחברת הניהול.

הסיטואציה הנוכחית, שבה הקרן מציעה להאריך את חייה, עשויה להדגים את הבעייתיות: המוסדיים חייבים כמובן להצביע בהתחשב רק בטובת העמיתים שלהם, אך ייתכן שמי מהם יחשוש, גם אם אין לו כל סיבה, מחשיפה לביקורת בעיתון.

מטעמה של בר און נמסר: "אלונה בר און פעילה בקרן בית וגג שנים לפני שרכשה את השליטה ב'גלובס' (יחד עם ענת אגמון). כללי האתיקה החריפים והשקופים החלים כיום ב'גלובס' - המפרידים באופן קפדני בין העבודה העיתונאית השוטפת לבין ההנהלה - מסירים כל חשש לניגוד עניינים, ככל שזה קיים".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker