אסא ששון

עו"ד אילנית לנדסמן־יוגב, שותפה במשרד הרצוג פוקס נאמן, נחקרה באזהרה במשרדי רשות ניירות ערך ביום רביעי בפרשת החשד למתן דיווחים הכוזבים לציבור המשקיעים בקרן הנדל"ן הגשמה. לנדסמן־יוגב שוחררה ללא תנאים מגבילים וייתכן שתתייצב לחקירה נוספת בימים הקרובים. יום קודם לכן שוחררו בתנאים מגבילים חנן שמש, יו"ר הגשמה, והמנכ"ל, רון ברקוביץ'. לשלושה מיוחסת עבירות דיווח על פי חוק ניירות ערך.

זו החקירה הראשונה שמנהלת רשות ניירות ערך, בראשות ענת גואטה, בקרן הגשמה. במשך שנים היו גיוסי הכספים של הגשמה מתחת לרדאר של הרשות, מכיוון שהיתה חברה פרטית. אבל בינואר 2017 היא החלה לגייס הון באמצעות תשקיף. ״יודעים איך חקירה מתחילה אבל אף פעם לא יודעים איך היא מסתיימת״, אמר ביום חמישי בכיר לשעבר ברשות.

האירוע שחוקרת רשות ניירות ערך החל במאי 2017. אז ביצעה הגשמה גיוס שני בסך 27 מיליון שקל עבור מימון רכישת מרכז מסחרי מניב במישיגן, ארה"ב. לשם כך הקימה את התאגיד הגשמה לנסינג מישיגן. התאגיד חבר ליזם גרי דרגול, בעל החברה GDA המתמחה ברכישה, ניהול, השבחה ומכירה של נדל"ן מסחרי מניב.

מרכז מסחרי של קרן הגשמה, במישיגן ארה"ב. חשד להפרות דיני ני"ע המקומיים צילום: גוגל סטריט ויו

ואולם, בספטמבר 2018 פירסמה הגשמה לנסינג כי מונה מנהל מיוחד לנכסיהם של דרגול והחברות שבשליטתו. המנהל המיוחד מונה בעקבות הליכים פליליים ואזרחיים שמתנהלים נגד דרגול בשל טענות להפרת דיני ניירות ערך מקומיים. על פי החשד של רשות ניירות ערך, התמונה שהוצגה למשקיעים בקרן במסגרת הדיווח היתה חלקית, ונעדרו ממנה פרטים שעל החברה חלה לכאורה חובה לדווח עליהם.

בנוסף, באחרונה קיבלו חלק ממשקיעי הגשמה בפרויקט לונדון 19 הודעה כי הדיווח הרבעוני, שהיה אמור להגיע בסוף אוגוסט, יתעכב ויגיע בספטמבר: ״נתוני השקעתך: כדי להבטיח שתקבל את הנתונים העדכניים ביותר על סטטוס הפרויקט נבקש להביא לידיעתך כי העדכון הרבעוני הקרוב בנוגע להשקעתך בלונדון 19־רדינגטון 24 יישלח אליך במהלך ספטמבר 2019״.

גיוסי הון הכרחיים לקיומה של הגשמה

קרן הגשמה היא חברה פרטית המחזיקה בחברה הגשמה ניהול השקעות. עיקר עיסוקה הוא גיוס כספים עבור השקעות נדל"ן בישראל ובחו"ל. נכון לספטמבר 2018 הקרן גייסה 2.8 מיליארד שקל מ–6,000 משקיעים. בנוסף להון שגייסה, החברה לוקחת הלוואות מבנקים בסכומים גבוהים כדי להשקיע בנדל"ן. סך השקעותיה הוא 13 מיליארד שקל.

ענת גואטה, יו"ר רשות ניירות ערךצילום: AMMAR AWAD/רויטרס

רק בשנתיים האחרונות הותנו הגיוסים של הגשמה בפרסום תשקיף. קודם לקודם לכן בוצעו הגיוסים באופן פרטי ולא בפיקוח רשות ניירות ערך. כאמור, בינואר 2017 החלה הגשמה לגייס הון באמצעות תשקיף על פי סיכום עם הרשות. מהלך זה איפשר לרשות לפקח על גיוסי ההון של הגשמה — פיקוח שקודם לכן לא התאפשר, שכן לרשות אין סמכות לגבי השקעות פרטיות. ברשות ניירות ערך מתייחסים בחשד לתחום ההשקעות הפרטיות, שבהן ניתן לגייס הון מ–35 ניצעים ללא פיקוח של הרשות וללא תשקיף. בגיוסי הון אלה, סבורים ברשות, שבהם רב הנסתר על הגילוי.

לכן פעלה רשות ניירות ערך ניירות לפקח על קרן הגשמה. מבחינת ההנהלה של הגשמה, פרסום התשקיף, לא רק נתן הכשר של הרשות לפעילות החברה. זו היה גם קפיצת מדרגה עסקית, שכן התשקיף איפשר לה לפנות לקהל רחב יותר של משקיעים.

גיוסי הון הם תנאי הכרחי להישרדותה של הגשמה. ההוצאות החודשיות של הקרן מוערכות ב–2.5 מיליון שקל — כ–30 מיליון שקל בשנה. ההוצאות האלה כוללות תשלום לעובדים, תשלום לאנשי המכירות, שכירת המשרדים, עלויות כנסים, פרסום ודיוור. מכיוון שכל גיוסי הקרן מושקעים בנכסים שהקרן קונה בעולם — המקור למימון העלויות החודשיות הוא דמי הניהול שהיא גובה מראש, לאחר שהכסף גויס. בלי נתח זה, מנהלי הקרן יידרשו להביא כסף ממקורות אשראי אחרים ולדלל את כריות הביטחון שלהם. ״אפשר לקרוא למבנה העסקי הזה 'להאכיל את המפלצת'", אמר משקיע נדל"ן ותיק.

המודל של גביית דמי ניהול מראש בקרנות אינו המצאה של הגשמה, זהו מודל נפוץ בקרנות השקעה פרטית, למשל בקרן מרקסטון הכושלת. מנהלי הקרן גובים מראש את שכרם ואם ההשקעות כושלות במשך השנים — זו כבר פחות הבעיה שלהם, אלא של המשקיעים. אם לא די בכך, בהשקעות מסוג זה ברגע שהכסף הופקד בידי הקרן לא ניתן למשוך אותו.

מהגשמה נמסר: "ככל הידוע לנו, חקירת הרשות מתמקדת בהשקעה נקודתית הנוגעת לפרויקט במישיגן. הגשמה פועלת כדי להשלים פרויקט זה, כשטובת משקיעיה לנגד עיניה. הגשמה מנהלת 240 פרויקטים בהיקף של 13.5 מיליארד שקל. מתוכם 107 פרויקטים הושלמו. הגשמה היא חברה רווחית ויציבה בעלת הנהלה מקצועית ורבת ניסיון. החברה ממשיכה לפעול בשקיפות, במקצועיות וביושרה לטובת משקיעיה וכל בעלי העניין בה. אנו משתפים פעולה עם רשות ניירות ערך כדי להביא לבירור מלא ומהיר של הנושאים הנבדקים".

ממשרד הרצוג פוקס נאמן נמסר: ״איננו מוסרים פרטים על לקוחותינו ועל הטיפול בהם״.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker