מאחורי הגב של גיל בלוטרייך: המיליארדר אלכס שניידר השתלט על מישורים

שניידר, לשעבר הבעלים של קבוצת מכבי תל אביב בכדורגל, סיכם עם הראל על רכישת 7.5% ממניות הראל במישורים בפרמיה על השוק - והפך לבעל שליטה במישורים ■ כעת המיליארדר יחזיק 45% ממישורים

ערן אזרן
גיל בלוטרייך ואלכס שניידר
גיל בלוטרייך ואלכס שניידרצילום: תומר אפלבאום
ערן אזרן

המיליארדר אלכס שניידר משתלט על חברת הנדל"ן מישורים . שניידר, שרק לפני כשלוש שנים הובא כמשקיע לחברה על ידי בעל השליטה הקודם – גיל בלוטרייך, סיכם עם חברת הקרנות של הראל על רכישת 7.5% ממניות מישורים בפרמיה על השוק – ונהפך לבעל שליטה יחיד. כעת יחזיק שניידר 45% ממישורים, וידחוק החוצה את הבעל השליטה המייסד בלוטרייך. לפי הערכות בשוק, שולם לפידות, מנכ"ל אי.די.בי הפורש, ביצע עם שניידר את הרכישה.

בלוטרייך ושניידר מסוכסכים ביניהם, ולא הצליחו לסכם על מנגנון היפרדות. הסכסוך כלל חילופי האשמות וטענות לעבירות פליליות. בינואר חתמו השניים על הסכם פשרה, שכלל מתן אופציית Call לשניידר לרכישת מלוא מניותיו של בלוטרייך (37.6%). ואולם, הסכם הפשרה מעולם לא יושם, ושניידר לא רכש את מניותיו של בלוטרייך.

מישורים , שנסחרת לפי שווי של כ-240 מיליון שקל, עוסקת בניהול נכסים מניבים, מסחריים ומשרדים בישראל ובארה"ב, ובתחום המלונות, אתרי נופש ואירוח בקנדה ובארה"ב, באמצעות אחזקה של 49% בסקייליין , שנסחרת לפי שווי של כ-450 מיליון שקל.

מלון הייאט ריג'נסי בקליבלנד ארה"ב, שבבעלות מישורים
מלון הייאט ריג'נסי בקליבלנד ארה"ב, שבבעלות מישוריםצילום: ללא קרדיט

שניידר החזיק מספר שנים בקבוצת הכדורגל מכבי ת"א, אך ב-2009 הוא מכר את הקבוצה למיליארדר מיץ' גולדהאר. לצד המעורבות בעולם הספורט הישראלי, לשניידר אחזקות בנדל"ן מסחרי בארה"ב, והוא ביצע עם מישורים השקעה משותפת ומוצלחת במלון קינג אדוארד בקנדה. בנוסף, שניידר מחזיק בין היתר בזכויות במלון ומגדל הדירות "טראמפ" בטורונטו, שאותו בנה עם נשיא ארה"ב הנוכחי, דונאלד טראמפ.

בלוטרייך הכניס את שניידר להשקעה במישורים ב-2015, על רקע משבר עסקי בחברה, שדרש הזרמת הון. בדצמבר 2015 שניידר - מיליארדר יהודי ממוצא רוסי שמתגורר בטורונטו - השקיע כ-40 מיליון שקל במישורים וקיבל 21% מהון מניותיה. ההשקעה סייעה לחיזוק מצבה הפיננסי של מישורים. באוקטובר 2016 כבר רכש שניידר מבלוטרייך 16% ממישורים תמורת כ-45 מיליון שקל, והשפעתו הועמקה.

לאורך כל סבבי ההשקעה ורכישת המניות במישורים, הסכים שניידר לשלם מחיר גבוה, הרבה מעל השוק. ההשקעה הראשונה ב-2015 בוצעה לפי מחיר מניה של 6 שקלים - בפרמיה של 36% מעל השוק; בעסקה ב-2016 לפי מחיר של 9.5 שקלים, שגילם פרמיה של כ-57%. שניידר נימק בעבר את ההחלטה שלו לשלם פרמיה משמעותית בכך שהוא סבור שמישורים מתומחרת בחסר.

ה"בייבי" של בלוטרייך

עם ההשתלטות של שניידר, בלוטרייך למעשה יאבד את מפעל חייו. בלוטרייך, 54, הקים את מישורים ב-1989 שהיתה ה"בייבי" שלו. בתחילת שנות ה-2000, הקריירה של בלוטרייך נראתה כהבטחה גדולה: ב-2003 הוא נבחר כמנהיג הדור החדש של יזמים בתחום הנדל"ן הישראלי מטעם "ידיעות אחרונות". באוקטובר 2004 הוא הוכתר כ'יזם השנה' באונטריו, קנדה, בתחרות השנתית שמארגנת חברת רואי החשבון הבינלאומית ארנסט אנד יאנג.

דונלד טראמפ
דונלד טראמפ. שניידר בנה איתו בניין בטורונטוצילום: Evan Vucci/אי־פי

ב-2007 הנפיק בלוטרייך את מישורים בתל אביב, כחלק מגל הגיוסים ששטף את הבורסה. כיום, החברה נסחרת לפי שווי של כ-210 מיליון שקל בלבד, כלומר, לא רחוק מהמחיר בהנפקה. ב-2014 הנפיק בלוטרייך את סקייליין, שגם היא היתה מאכזבת. השווי של סקייליין בהנפקה היה נמוך בכ-40% מהשווי המבוקש, והיקף הגיוס היה נמוך מאוד ביחס לתכנון הראשוני. גם היום סקיילין נסחרת מתחת למחיר שבו הונפקה.

העשור של מישורים בבורסה לא היה פשוט ומנייתה סבלה מתנודתיות רבה, ששיקפה את מצבה העסקי המאתגר. ב-2015 צנח מחיר המניה לשפל, שגילם לחברה שווי של כ-100 מיליון שקל בלבד. הצניחה נבעה בעיקר מהתרסקותו של הדולר הקנדי, מטבע הפעילות העיקרי של הקבוצה, על רקע הנפילה במחירי הנפט והסחורות. הצניחה במטבע הביאה למחיקה מצטברת של כ-100 מיליון שקל בהון העצמי של מישורים ופגעה בתוצאותיה הכספיות.

סכסוך מתוקשר

ההערכות היו כי שניידר נכנס למישורים מתוך כוונה אסטרטגית להפוך את הקבוצה לשחקן משמעותי בתחום הנדל"ן בארה"ב ובקנדה, לפי הדגם של חברות הנדל"ן האמריקאיות בתל אביב. ב-2016, לאחר העסקה השנייה עם בלוטרייך, אמר שניידר: "רוח חדשה וחיובית מנשבת בקבוצה. נרצה להמשיך ביתר שאת את המגמה ולראות את הקבוצה הופכת לשחקן נדל"ן משמעותי בשווקי צפון אמריקה, לצד שמירה על איתנותה הפיננסית".

ואולם, השותפות בת השלוש שנים בין בלוטרייך לשניידר נקלעה די מהר לסכסוך. בנובמבר 2018 שיגרה מישורים דיווח לבורסה שבו נכתב כי בין שניידר לבלוטרייך התגלעו מחלוקות שונות, בין היתר, בקשר למעורבות כל אחד מבעלי השליטה בחברה והחברות הבנות - המחלוקות הובילו "לחלופת מכתבים בין עורכי הדין של בעלי השליטה". חולפות המכתבים כללו טענות קשות והאשמות הדדיות בפלילים.

מנכ"ל מישורים, דניאל לבנטל
מנכ"ל מישורים, דניאל לבנטלצילום: ללא קרדיט

ככל הידוע, הסכסוך נגע לקשרים לכאורה שניהל שניידר – שלא נשא בתפקיד רשמי במישורים - עם המנכ"ל של סקייליין, בלייק ליון (Blake Lyon), ועסקה שקידם לטענת בלוטרייך לרכש תנורים מחברה הקשורה לשניידר – ולא דווחה כעסקת בעלי עניין. מנגד, שניידר טען כי בלוטרייך פעל ל"ניפוח" הערכת שווי של אתר הנופש Horseshoe Resort, שהביאה אותו לרכוש את המניות במישורים במחיר גבוה; והעלה טענות לפעולות פסולות אחרות ורישום כוזב במסמכי תאגיד.

הסכסוך עם שניידר לא היה היחיד של בלוטרייך. בסוף 2016, לאחר השלמת העסקה עם שניידר, דווח גם על סכסוך גם עם עופר נמרודי והכשרת הישוב, שותפתו בסקייליין מאז שנת 2000. הכשרת הישוב טענה לקיפוח שיטתי שלה בסקייליין כבעלת מניות מיעוט, והגישה נגד בלוטרייך תביעה לבית המשפט. בשנה שעברה הסתיים הסכסוך בהליך גישור, שבו הוחלט על שורה של מהלכים פיננסיים, שאיפשרו להכשרת הישוב להנזיל את אחזקותיה ולקבל דיווידנדים.

שיפור בתוצאות הכספיות

חרף המהמורות בצמרת, במשך שלוש השנים האחרונות הצליחה מישורים, שמנוהלת על ידי המנכ"ל דניאל לבנטל, להציג שיפור בתוצאותיה. השיפור נבע משיפור בתוצאות סקיילין ושיפור בתוצאות מישורים (סולו).

הכנסות מישורים עלו ברבעון השני של 2019 ב-15.8% ל-222.1 מיליון שקל, לעומת 192 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. ההכנסות התפעוליות נטו (NOI) – ללא החברה הבת סקייליין (סולו מורחב) - עלו ב-29.4% ל-17 מיליון שקל לעומת 13.1 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. במחצית הראשונה עלה ה-NOI ב-35.3% לכ-34 מיליון שקל לעומת הרבעון המקביל אשתקד.

הרווח הנקי התזרימי (FFO) צמח ל-2.1 מיליון שקל, לעומת הפסד של כ-100 אלף שקל ברבעון המקביל אשתקד. במחצית הראשונה של 2019 ה-FFO (סולו מורחב) צמח ל-4.2 מיליון שקל, לעומת הפסד של כ-400 אלף שקל בתקופה המקבילה אשתקד.

הרווח הנקי של מישורים המיוחס לבעלים הסתכם ברבעון השני ב-8 מיליון שקל, לעומת 7 מיליון שקל הרבעון המקביל אשתקד. במחצית הראשונה של 2019 הרווח הנקי המיוחס לבעלים עלה ב-178% והסתכם ב-9.3 מיליון שקל, לעומת 3.3 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.

נכון לסוף יוני, ההון העצמי של מישורים הסתכם בכ-460 מיליון שקל (מיוחס לבעלי המניות), 30.1% מסך המאזן, המשקף 15.3 שקל לכל מניה. לחברה יתרות מזומנים, שווי מזומנים וני"ע סחירים בשווי של 172 מיליון שקל, מתוכם כ-90 מיליון שקל בידי החברה (ללא סקייליין).

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ