"אם יזמי הנדל"ן האמריקאים היו יודעים מה מחיר ההנפקה בישראל - הם לא היו מגיעים" - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"אם יזמי הנדל"ן האמריקאים היו יודעים מה מחיר ההנפקה בישראל - הם לא היו מגיעים"

ליאור מור, סגן נשיא קבוצת סילברסטיין פרופרטיז, בוועידת הנדל"ן של DLA PIPER: "יזם נדל"ן אמריקאי צריך להתמודד עם תרבות שונה וחוקים שונים – וזה יוצר בעיות" ■ מנהל מחלקת נדל"ן בינלאומי במגדל: "WeWork - שחקן דומיננטי שמשנה את ענף השכירות"

5תגובות
ליאור מור, סגן נשיא קבוצת סילברסטיין פרופרטיז
ישראל הדרי

"היזם האמריקאי לא תמיד מבין את המחיר המלא של הנפקה בישראל: נלווים לכך שיקולים של ערך מטבע זר והמרה; יש דרישות ביקורת ספרים שהופכת לסיוט של תרגום מסמכים ומילוי שלהם; ויש בקרה של חתמים, רואי חשבון וגורמי ממשלה. יש כאלו שאומרים שאם היו יודעים שזה המצב מראש, הם לא היו נכנסים לזה", כך אמר היום ליאור מור, סגן נשיא קבוצת סילברסטיין פרופרטיז. מור דיבר בוועידת הנדל"ן הגלובלי של משרד עורכי הדין DLA PIPER.

בדבריו התייחס מור לבעיות שעמן מתמודדות חברות הנדל"ן הזרות שמנפיקות בתל אביב: "קיימים מספר יתרונות בגיוס אג"ח בישראל, הן מצד היזם והן מצד המשקיעים. מצד המשקיעים, היכולת לקבל חשיפה לתחום הנדל"ן בארה"ב דרך הבורסה, פיזור משמעותי של תיק ההשקעות של הגופים המוסדיים, כרית בטחון בדמות ההון העצמי של חברת ה-BVI (הצלבה בטחון של כל הנכסים ביחד, בניגוד למקובל בארה"ב) ותשואות גבוהות בהשוואה לחברות נדלן מקומיות.

"זה נשמע כמו חלום, ויש כאלו שחושבים שהנפקת אג"ח בישראל היא תהליך פשוט, אבל היא לא. הדיווחים לבורסה יוצרים לעתים בעיות תקשורת. יזם נדל"ן אמריקאי צריך להתמודד עם תרבות שונה ועם חוקים שונים, ולא פעם נוצרות בעיות שנובעות מפערי תרבות ותקשורת שמקשים על התהליך. חלק מיזמי הנדל"ן הזרים היו מוותרים על הגיוס אם הם היו יודעים שכך זה עובד".

מור התייחס לדרישה של מינוי ישראלים לדירקטוריון חברת הנדל"ן הזרה ואמר כי "היזם האמריקאי, שרגיל להחליט הכול בעצמו, נקלע לסיטואציה של תלות בהחלטות של ישראלים, דבר שאינו רגיל אליו בהתנהלות השוטפת. כתוצאה מפער התרבויות, לעתים אני רואה הודעות דואר אלקטרוני שנשלחות מישראלים לאמריקאים, ומבין שהאמריקאים יבינו אותם אחרת וגם ליהפך. זה שיקול שצריך לקחת בחשבון."

"השוק האמריקאי יקר אבל בריא"

לארי סילברסטיין. שיתף פעולה עם חברות ישראליות
Bloomberg

סילברסטיין פרופרטיז, ענקית נדל"ן אמריקאית בבעלות יזם הנדל"ן היהודי לארי סילברסטיין, גייסה בתל אביב 825 מיליון שקל. בפברואר השלימה החברה גיוס של 180 מיליון שקל, והפכה בכך לאחת המנפיקות הגדולות בישראל מבין חברות הנדל"ן הזרות. בשונה מהמגמה הכללית בסקטור, האג"ח של סילברסטיין לא נפלו בחודשים האחרונים. האג"ח, בדירוג גבוה של AA, נסחרות בתשואה לפדיון נמוכה מאוד של 3.4%.

מור התייחס למצב שוק הנדל"ן האמריקאי ואמר כי "בשורה בתחתונה, השוק האמריקאי יקר אבל בריא. תפוסת  נכסי הנדל"ן יציבה. יש צמיחה בריאה של 2%-3% לשנה - לא כמו לפני המשבר של 2008, אז הסתכמה ב-8% - גבוה מדי. בשוק המשרדים WeWork, שינתה את כללי המשחק. תחום ההיי-טק מאוד מעורב בנדל"ן האמריקאי, וחוזי שכירות רגילים פשוט לא עובדים".

"אחת הבעיות שעשויה לעלות היא שלא בהכרח מכירים את היזם ולפעמים מגלים רק בדיעבד שיש לו בעיות משפטיות. גם המבנה מורכב – מדובר בחברות BVI (חברות המאוגדות באיי הבתולה, ע"א), כך שאם היזם הופך לחדל פירעון, לא ברור מה יקרה מבחינת החוק ואילו הגנות חוקיות קיימות. זו גם סיבה להחזרים הגבוהים", הוסיף מור.

"חברות שכחו שצריך לקבל אישורים"

מור התייחס לנפילות באג"ח של חברות הנדל"ן הזרות בבורסה בשבועות האחרונים – ותלה אותן בין היתר בכך שחלק מחברות הנדל"ן הזרות נעדרות מסורת של חברות ציבוריות. הוא התייחס לדיווחים של מספר חברות נדל"ן אמריקאיות שלפיהם התגלה בטעות, כך נטען, כי עבר כסף מחשבונות החברה הציבורית לחשבונות בחברות נכס פרטיות של בעל השליטה.

"עד נובמבר 2018 הריביות של אג"ח אמריקאי בישראל היו יציבות, ואז הגיעו דו"חות הרבעון השלישי עם חדשות רעות: סיפורים על יזם שהעביר בטעות 2 מיליון דולר לחשבון אישי שלו ולא לחברה. זו אכן טעות, אבל מדובר בחברה קטנה יחסית שרגילה לעבוד ככה ושכחה או לא ידעה שצריך לדווח ולקבל אישורים. גם ברוקלנד הגיעה עם חדשות רעות על תכנון והיתרים, והשוק היה בפניקה.

"כאשר מעריכים סיכון צריך לחשוב האם הנדל"ן ותפקודו טובים ומהי איכותו של היזם. אנחנו עושים עסקים עם אנשים ולא עם מספרים - יושר ואמינות הם גורמים חשובים", הדגיש מור. "היעדר ניסיון מצד יזמים ואי היכרות של המשקיעים יצר מצב של פגיעה באמון. רק לאחר הדיווחים השנתיים הבינו שהחדשות לא כל כך רעות והאמון חוזר לשוק. אם האמון בכלי הזה יתבסס והחברות יישמו את כל הלקחים הנדרשים, הוא יתברר כמצוין להשקעה ולהשגת רווח כספי למשקיעים".

הבורסה בתל אביב
בלומברג

מור, שכיהן בעבר כמנהל תחום נדל"ן במנורה מבטחים, ציין כי המצב בשוק המקומי הוא שהנזילות של המוסדיים הנה גבוהה. "מכיוון שקיימת מגבלה לכמה אפשר להשקיע בשוק המקומי, המוסדיים משקיעים, בין היתר, באג"ח של חברות אמריקאיות עובדה שתורמת לגיוון תיק ההשקעות. הפיזור הנו פקטור חשוב ביותר בהשקעות והעובדה שניתן להשקיע במכשיר הכולל נכס בסיס שהנו נדלן בארה"ב, עוזר למוסדיים ברמת התיק. כמות המזומן שזורם לשוק הזה היא אדירה. כבר לא משקיעים רק בניירות מקומיים כמו בנקים אלא בדרך חדשה להשקעה וגיוון פורטפוליו". 

ג'ונתן רוס, מנהל מחלקת נדל"ן בינלאומי בקבוצת מגדל, התייחס לאסטרטגיית ההשקעות של מגדל, שמבוססת בין היתר על טכנולוגיות חדשות. "אפילו שבבסיס אנחנו לואו-טק, אנחנו מסתכלים על ההשפעות של טכנולוגיה על השקעות. אנו משתדלים למצוא כמה יותר מידע ומשתמשים במתווכים. אין ספק שטכנולוגיה הופכת את המידע לטוב יותר. דאטה על השוק משפיע מאוד על התעשייה. כמנהלי השקעות אנו מאמינים שצריך לנהל את הדאטה שלנו באופן שקוף".

רוס ציין כי "בניגוד למסחר בבורסה, העמדת עסקה בנדל"ן היא דבר שלוקח המון זמן. חודשים. לכן אני לא בטוח שהתהליך הזה יהפוך ליעיל הרבה יותר, אבל מבחינת זרם המידע - כן תהיה שקיפות". רוס התייחס ל-WeWork כשחקנית שמשנה את ענף השכירות, ואמר כי מגדל השכירה גם לה נכסים. "הם מנהלים מו"מ בתנאים טובים להם, כי הם מאוד דומיננטיים ויכולים להרשות לעצמם. אין לנו שכירויות קצרות מחמש שנים בדרך כלל. אנחנו מחפשים שוכרים יציבים לאורך זמן".

בכירים בענף: שוק הנדל"ן המסחרי יהיה דובי ב-2019

בכנס נחשף מחקר שלפיו 2018 היתה שנת שיא בשוק הנדל"ן המסחרי, עם עסקות בהיקף של 733 מיליארד דולר בארה"ב - הנתון הגבוה ביותר מאז 2007. ואולם המשיבים לסקר הביעו פסימיות באשר לאפשרות כי ב-2019 יימשכו השיאים בהשקעות. לפי סקר שביצעה DLA PIPER בקרב בכירים מענף הנדל"ן בארה"ב, 58% צופים כי שוק הנדל"ן המסחרי צפוי להיות דובי, לעומת 40% בלבד בסקר מהשנה שלפני.

זוהי הפעם הראשונה מאז 2011 שמרבית המשתתפים בסקר, שנערך באופן קבוע זה עשור, מביעים אופטימיות לגבי שוק הנדל"ן העולמי. 30% מהנשאלים העידו כי חוסר הוודאות לגבי מדיניות הממשל האמריקאי בסוגיות של מדיניות פנים וחוץ מהווה סיבה מרכזית לדאגה. סיבה נוספת נעוצה בחשש של 28% מהמשיבים מפני תיקון בשוק הנדל"ן, לאחר שנים של עלייה ומתוך צורך בהתאמה לירידה ברמות הביקושים. 20% ציינו את העלייה בריבית כסיבה לדאגה.

מבין הגורמים שישפיעו על שוק הנדל"ן המסחרי, צוינו ההאטה הכלכלית העולמית (54%) ובארה"ב בפרט (52%); מלחמות סחר עם מדינות העולם (52%) ובפרט עם סין (49%) והברקזיט באנגליה (21%). מנגד, כשנשאלו באשר לסיבות לאופטימיות, 48% מהנשאלים הביעו אמונה כי עודף ההון הפנוי להשקעות ימשיך להניע עסקות, וכן כי בסופו של דבר העוצמה הכלכלית האמריקאית תגבר על חוסר הוודאות הפוליטית.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#