איסתא מארגנת לעצמה טיול של מיליארד שקל בשוק הנדל"ן המניב

תיק הנכסים המניבים של איסתא מייצר רווח תפעולי הגדול פי שניים מעסקי התיירות שלה ■ החברה צפויה למכור 175 דירות בפרויקט מחיר למשתכן בגליל ים תמורת 300 מיליון שקל ■ יחד עם פרויקטים ברמת אפעל וראשון לציון, היא ושותפתה סלע בינוי צפויות להרוויח 200 מיליון שקל

יורם גביזון
נמל פאפוס קפריסין
פאפוס, קפריסין. איסתא נכסים רכשה שלושה מלונות בעירצילום: Getty Images IL
יורם גביזון

חברת איסתא אמנם מזוהה עם תיירות הפנאי והתיירות העסקית, אך בשנים האחרונות חלק ניכר מהערך של החברה דווקא נובע מפעילות אחרת של החברה: זרוע הנדל"ן שלה — איסתא נכסים.

בשנים האחרונות מתמודדת איסתא, שמפעילה 43 סניפים פיזיים, עם ירידה ברווחים בתחום קמעונות התיירות בשל מהמעבר המהיר של הענף לאינטרנט — והמעורבות הגוברת של חברות רב־לאומיות כמו סקייסקנר (Skyscanner) ובוקינג.קום בתחום. ואולם במטרה לייצר יתרונות יחסיים בתחום התיירות, בין היתר על ידי רכישות של בתי מלון, קבעה זרוע הנדל"ן של איסתא יעד שלפיו תצבור תיק נכסים מניבים של מיליארד שקל, שיניב לה רווח של 36 מיליון שקל לפני מס עד סוף 2019.

איסתא נכסים, שהוקמה ב–1997, פעילה בתחום הנדל"ן לתיירות בישראל ובקפריסין, הכלולות בחבילות הנופש שמשווקת החברה. באחרונה גם נכנסה איסתא נכסים לתחום המרכזים הלוגיסטיים, ואף מנצלת את ההזדמנות העסקית שתוכנית מחיר למשתכן פתחה בפני חברות הנדל"ן — אך אינה כוללת אותה בבניית תיק הנכסים המניב שלה.

בתוך שלושה ימים בשבוע שעבר קטפה איסתא נכסים את הפירות הראשונים מפעילותה בתוכנית מחיר למתשכן, כאשר יחד עם חברת סלע בינוי, שבבעלות חברת אמנון מסילות, מכרה 175 מתוך 208 דירות בפרויקט גליל ים ב–300 מיליון שקל. המחיר הממוצע שבו מכרו החברות דירה היה 13.8 אלף שקל למ"ר — המשקף הנחה של 35% על מחיר השוק באזור.

פרויקט גליל ים
הבניינים שאיסתא נכסים עתידה להקים בגליל יםצילום: הדמייה: חברת וויו?

הפרויקט של איסתא נכסים וסלע בינוי בגליל ים כולל הקמה של שמונה בניינים המונים 260 יחידות דיור, מהם 208 יימכרו במסגרת מחיר למשתכן. עו"ד שמעון סיבוני, מנכ"ל איסתא נכסים, טוען כי רק 175 דירות נמכרו במסגרת מחיר המשתכן משום שחלק מהזוכים ויתרו לאחר שלא זכו בדירה גדולה מספיק. לדבריו, איסתא וסלע בינוי מכרו כמחצית מ–52 הדירות, שאותן הן רשאיות למכור במחיר השוק. להערכתו, איסתא נכסים תקבל היתר בנייה באתר עד סוף ינואר 2019, כאשר העלויות הצפויות בפרויקט עומדות בתוכנית העסקית.

במקביל לפרויקט בגליל ים ממשיכות איסתא נכסים וסלע בינוי לקדם שני פרויקטים, גם הם במסגרת מחיר למשתכן: הקמת 397 יחידות דיור בשכונת קרית חינוך ברמת אפעל, ובניית 194 יחידות דיור בשכונת הנרקיסים בראשון לציון. להערכתן, היתרי בנייה לשני הפרויקטים יתקבלו ברבעון השני או השלישי של 2019.

סיבוני מעריך כי הפרויקט של החברה ברמת אפעל יניב רווח של 100 מיליון שקל, והפרויקטים האחרים בראשון לציון ובגליל ים יניבו רווח כולל של 100 מיליון שקל. רווחים אלה עשויים לחדש את חלוקת הדיווידנד של איסתא, שהתמתנה בשנה האחרונה בשל הצורך שלה בהשקעת הון עצמי עבורה ועבור שותפיה במיזמי מחיר למשתכן.

מחזיקה במלון ומציעה נופשים בלעדיים בו

כניסתה של איסתא נכסים לפני שנתיים לפעילות של הקמת מרכזים לוגיסטיים היא "הדרמה הגדולה ביותר בפעילות שלנו", אומר סיבוני, ורומז שהחברה תיכנס לעסקות נוספות בתחום. בימים אלה מקימה איסתא נכסים מרכז לוגיסטי בעלות של 70 מיליון שקל שצפוי להניב לה תשואה של 10% מהשכרתו לחברת אוריין. המרכז, שייבנה לאחר שינוי התב"ע (תוכנית בניין עיר) שיזמה בו על שטח של 20 אלף מ"ר במושב בית חלקיה — נבנה באמצעות חברה בת המשותפת לה (50.1%), למושב וליזמים.פעילות הלוגיסטיקה של איסתא נכסים מבוצעת בשיתוף נדב בלילה , יזם נדל"ן ,שבבעלותו מרכזי תעשייה ולוגיסטיקה  מרכזים רפואיים , משרדים וחברות שעוסקות בנדל"ן מניב.

הפעילות הסינרגטית ביותר של איסתא נכסים לפעילות המסורתית של הקבוצה היא הקמה ורכישה של נכסים. אחת ההשקעות המשמעותיות שביצעה החברה בתחום היא רכישה במארס 2017 של שלושה בתי מלון בפאפוס באמצעות חברת פתאל איסתא פאפוס — שבבעלותן השווה של איסתא וחברת פתאל, שגם מנהלת את בתי המלון. על פי ההסכם עליו חתמו השתיים, חברת פתאל־איסתא תקבל דמי שכירות שיכסו את תשלומי הקרן והריבית השנתיים ששימשו לרכישת ושיפוץ המלונות בעלות כוללת של 105 מיליון יורו — כלומר 5.5% בשנה.

הרווח התפעולי של איסתא נכסים מנדלן להשקעה

התשואה דה־פקטו של פתאל־איסתא בשנת ההפעלה הראשונה והחלקית של המלונות היתה 6%, ובינואר־ספטמבר 2018 הרוויחה החברה המשותפת 5.9 מיליון יורו במחזור הכנסות של 4.8 מיליון יורו — כולל רווח שיערוך של 5.2 מיליון יורו. החברה המשותפת הרחיבה את שלושת המלונות מ–700 ל–1,100 חדרים בסך הכל, כאשר אחד מהם, Laura Beach, המונה כיום 500 חדרים, נהפך בעקבות זאת למלון הגדול בקפריסין.

מעבר ליתרון הנדל"ני, רכישת המלונות מסייעת לחברת התיירות של איסתא לשווק חבילות נופש בלעדיות למלונות האלה. ככל הנראה, איסתא תמשיך באסטרטגיה הזאת ותרכוש מלונות נוספים במדינות נוספות.

מניית איסתא ירדה ב–8% מתחילת השנה

תחום נדל"ני נוסף שבו איסתא פעילה הוא שוק התמ"א 38. באמצעות החברה הבת שלה, אוחנה גרופ (50%), איסתא מעורבת ב–15 פרויקטים שונים של תמ"א 38 — בהרצליה, תל אביב, רמת גן ובת ים. בין הפרויקטים האלה, היחיד שהושלם עד כה ושכל הדירות בו נמכרו נמצא ברחוב אמיר ברמת גן, והניב תשואה של 14%.

להערכת סיבוני, בדו"חות השנתיים של 2018 יעודכן היעד השמרני של הנכסים המניבים של איסתא נכסים במיליארד שקל ורווח לפני מס של 36 מיליון שקל. יעד זה, המשקף תשואה של 3.6% לפני מס על נכסיה המניבים של החברה, נראה שמרני נוכח העובדה שפעילות הנדל"ן להשקעה של החברה בישראל ובחו"ל ייצרה לה רווח תפעולי של 45 מיליון שקל בינואר־ספטמבר 2018 — יותר מפי שניים מהרווח התפעולי של תיירות הפנאי והתיירות העסקית שלה.

בזכות רווחי הנדל"ן, איסתא מקטינה את תלותה בענף התיירות. כמו כן, הרווחים האלה יפצו אותה על הנסיגה הצפויה בעמלות שהיא מקבלת מפעילותה כסוכנות נסיעות קמעונית. כך, בין היתר, החל ביוני 2019 איסתא תחדל לקבל עמלות מאל על — ספק מהותי שמהווה 17%–22% מרכישות כרטיסי הטיסות הסדירות שמבצעת איסתא.

ב–2018 ירדה מניית איסתא ב–8% ל–60.35 שקל למניה — נמוך ב–4.5% מהמחיר האפקטיבי מתואם הדיווידנד שבו גייסה 100 מיליון שקל ממשקיעים מוסדיים בפברואר 2018. אחישי גל, המנכ"ל ובעל השליטה באיסתא, העריך כי מדובר ברמות מחירים אטרקטיביות משום שבתחילת דצמבר 2018 רכש 202 אלף מניות של איסתא במחיר של 61.7 למניה, ובתמורה כוללת של 12.5 מיליון שקל. בכך הגדיל גל את אחזקתו בה ל–35%.

תגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ