כלכלנים: ההתקררות בשוק הדיור בישראל נמשכת; ירידה מתונה במחירים - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כלכלנים: ההתקררות בשוק הדיור בישראל נמשכת; ירידה מתונה במחירים

אקסלנס: "מלאי הדירות מבטיח לנו המשך אספקה לפחות לשנתיים הקרובות וילחץ להמשך התקררות" ■ מיטב דש: "השוק ממשיך להיות בקיפאון יחסי, אך צפויה ירידה מתונה במחירי הדירות" ■ לאומי: "צפויה התמתנות בעלייה במחירי השכירות"

42תגובות
בנייה בבאר שבע
אליהו הרשקוביץ

התמתנות בקצב עליית מחירי השכירות, עודף היצע של דירות המגיעות לשוק, שחרור מלאים על ידי הקבלנים וירידה משמעותית בהתחלות הבנייה - ההתקררות בשוק הדיור הישראלי נמשכת, וכלכלני מקרו מרכזיים צופים ירידה מתונה במחירי הדיור.

"האינדיקטור המרכזי שממשיך ללמד על התקררות בענף הנדל"ן הוא מספר התחלות הבנייה, שממשיך לרדת", אמר הבוקר (שלישי) אמיר כהנוביץ, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות אקסלנס. מנתוני הלמ"ס האחרונים עולה כי ברבעון השני של 2018 החלו להיבנות 11,228 דירות חדשות ברחבי הארץ - ירידה של כ-12.2% ביחס לרבעון השני 2017.

"מצד אחד, אפשר להתייחס לנתונים של ירידה בהתחלות הבנייה והשקעות בנדל"ן כירידה בהיצע, שתתמוך בקרוב בחזרה להאצה בעליית מחירי הדיור; מצד שני, הירידה מהווה איתות של השוק לצפי להתקררות מחירים. מי מהם משמעותי יותר? הניסיון ההיסטורי מלמד שהירידה בהתחלות הבנייה מאותתת על התקררות מחירי הדיור יותר מאשר על ירידה מחסור בהיצע.

"יש חשיבות גבוהה לירידה בהתחלות הבנייה כאינדיקטור מקדים לכיוון המחירים. מראשית שנות ה-2000 לאחר התקררות גל הבנייה של שנות ה-90 וקפיצת המחירים שהתלוותה אליו, ירידה בהתחלות הבנייה השפיעה יותר כמאותת על קיפאון במחירים מאשר על מחסור מתקרב בהיצע. בינתיים, כיום מלאי הדירות ב'צנרת' מבטיח לנו המשך אספקה לפחות לשנתיים הקרובות וילחץ להמשך התקררות המחירים", הסביר כהנוביץ.

במיטב דש זהירים יותר ביחס למגמות בענף הנדל"ן, אך גם בבית ההשקעות צופים ירידה מתונה במחירים. "לפי המגמה המסתמנת במחירי הדירות בבעלות ובמכירות הדירות החדשות, השוק ממשיך להיות בקיפאון יחסי ללא מגמה ברורה. אנו מעריכים שכמות העסקאות הנמוכה יחסית תישאר בתקופה הקרובה, תוך המשך ירידה בקצב מתון במחירי הדירות", כתב הכלכלן הראשי של מיטב-דש, אלכס ז'בז'ינסקי.

שוק הנדלן

ז'בז'ינסקי ציין כי שוק הדיור צפוי להמשיך לדשדש: "הנתונים של מכירות הדירות החדשות מראים שבחודשים האחרונים מספר הדירות שנמכרו מדי חודש התייצבו ברמות נמוכות יחסית. המכירות בחודשים יוני-אוגוסט היו נמוכות בכ-17% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, בעוד חלה עלייה בדירות בבנייה עצמית שכוללות גם קבוצות רכישה ובנייה להשכרה.

"השנה עלה משקל הדירות החדשות שנמכרו בתל אביב ובמרכז הארץ מסך הדירות שנמכרו. לעומת זאת, משקל המכירות בפריפריה ירד. מגמה זו יכולה להסביר מדוע מחירי הדירות בפרפריה ירדו בדרך כלל בשיעור גבוה יותר מאשר הדירות במרכז", הדגיש ז'בז'ינסקי.

"התמתנות גם בעלייה במחירי השכירות"

לצד ההתקררות במחירי הדירות, בחודשים האחרונים חלה התמתנות גם בקצב עליית מחירי השכירות - שהוא אינדיקטור נוסף המעיד על המצב בשוק הדיור. לפי נתוני הלמ"ס, מדד הדיור, המגלם את מחירי השכירות בלבד, עלה מתחילת 2018 ועד אוגוסט ב-1.7% בלבד – הקצב "האיטי ביותר בעשור האחרון", לפי אקסלנס. לשם השוואה, בכל אחת מהשנים מאז 2009 (למעט 2016), מחירי השכירות השנתיים עלו בשיעור של 2.1% עד 5.6%.

כהנוביץ מעריך כי העלייה במחירי השכירות בישראל הדיור תאט בעיקר בשל גידול בהיצע. הגידול לשיטתו נובע ממספר סיבות: זרם ממושך של דירות שבנייתן הושלמה, הגבוה מהגידול במספר משקי הבית; 113 אלף דירות שנמצאות בבנייה וטרם הגיעו אל השוק; ושחרור מלאים שהוחזקו עד כה בידי הקבלנים.

מכירת דירות

"חלק מאותו זרם (של דירות שהושלמו) נתקע ב'צנרת' אצל קבלנים שצברו מלאים, אך כעת מתקבלים אינדיקטורים שהסתימה החלה להשתחרר. אנו צופים שהזרם ימשיך להתגבר בחודשים הקרובים, מה שילחץ לגידול ההיצע בעתיד", מדגיש כהנוביץ.

כמו באקסלנס, גם בבנק לאומי צופים ההתמתנות בעלייה במחירי השכירות.  באגף הכלכלה של הבנק, בראשות ד"ר גיל בפמן, ציינו מספר גורמים שעשויים למתן הביקוש לשכירות: ירידה מסוימת בכוח הקנייה של משקי הבית לאור עליית המדד האחרון (ללא דיור), ירידה במחירי הנכסים הפיננסיים והריאליים של הציבור, יציאתם הצפויה של רוכשי דירה ראשונה משוק השכירות עקב עליית הנתח שלהם בסך העסקאות והעלייה בגמר הבנייה בישראל.

בלאומי הזכירו את נתוני הלמ"ס, לפיהם מחירי הדירות ב-12 החודשים האחרונים – כלומר יולי-אוגוסט 2018 לעומת יולי-אוגוסט 2017 – ירדו בכ-1.1%; בעוד בחודשים יולי-אוגוסט, נרשמה ירידה של 0.3% במחירי הדירות לעומת החודשיים שלפני, כלומר סביב ה-0%. "התפתחות זו, משקפת את הקיפאון במחירי הדיור מתחילת השנה על רקע חוסר הוודאות בשוק זה, שצפוי להימשך גם בתקופה הקרובה", ציינו בבנק.

עופר קליין, ראש אגף כלכלה ומחקר בקבוצת הראל, צופה יציבות בשוק הנדל"ן בשנה הקרובה – אך בטווח הארוך – "5 שנים קדימה" - הוא סבור שמתרבים הגורמים שתומכים בירידת מחירים, שתהיה לשיטתו איטית.

"מבחינה מקרו כלכלית, יש שלושה גורמים שמשפיעים על מחירי הנדל"ן - הראשון הוא שיעור האבטלה. ככל שהאבטלה נמוכה - הביקוש לדירות גבוה יותר. אנשים שחוששים להיות מובטלים לא לוקחים משכנתא. שיעור האבטלה כיום הוא הנמוך ביותר משנות ה-80. זה נתון שדוחף לכך שלא יהיו ירידות חדות בשוק הנדל"ן.

"הגורם השני הוא הריבית; ככל שהריבית נמוכה – כך הביקוש לדירות עולה, מכיוון שריבית המשכנתאות נמוכה יותר. הריבית הנמוכה בישראל, שאינה צפויה לעלות בחדות, תומכת בכך שלא תהיה ירידה מהירה בנדל"ן. הגורם השלישי הוא ההיצע, ואנחנו רואים שבצד בהיצע הממשלה עושה דברים, אבל זה לוקח זמן. אם מסכמים את כל הגורמים הללו ביחד – אני לא רואה ירידת מהירה במחירי הדירות.

"עם זאת, בטווח הארוך יותר, הריבית בישראל צפויה לעלות בצורה אטית, שיעור האבטלה יהיה גבוה יותר בהסתברות גבוהה, וההיצע צפוי לגדול. אלה שלושה גורמים שעשויים להשפיע לשלילה על הביקוש לדירות, ולכן, בטווח של חמש שנים קדימה, אני צופה ירידה", אמר קליין.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#