אלי יונס: "המונופול הבולט בארץ זה מנהל מקרקעי ישראל" - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

אלי יונס: "המונופול הבולט בארץ זה מנהל מקרקעי ישראל"

לדבריו, מנהל מקרקעי ישראל "מאיץ את רמות המחירים הגבוהות בשוק המגורים"; כל עוד לא יטופל היצע הדירות - לא נראה ירידות במחירים

8תגובות

אין בועה במחירי הנדל"ן למגורים בישראל, כל עוד לא יטופל צד ההיצע של הדירות - לא נראה ירידות משמעותיות במחירים, כך סיכמו משתתפי הפאנל: האם אנחנו לפני מפולת בנדל"ן או התנפחות נוספת? שהונחה על ידי עורך עיתון TheMarker סמי פרץ. בפאנל השתתפו אלי יונס, מנכ"ל בנק מזרחי טפחות, נתן חץ, מנכ"ל ומבעלי השליטה של חברת הנדל"ן אלוני חץ, דוד ברוך, מנכ"ל בית ההשקעות אקסלנס נשואה, שלמה שרף מנכ"ל קבוצת עזריאלי ותמיר דגן, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן.

דודו בכר

כשנשאל יונס, בתור מי שמחלק שליש מהמשכנתאות בשוק, כי לאחר שראינו צעדים אגרסיביים של בנק ישראל שכללו הגבלת מתן מימון של הבנקים לקבוצות הרכישה, הגבלת היקף המשכנות בריבית משתנה על סוגיה ועוד, לצד הטלת מגבלות בתחום המיסוי על ידי משרד האוצר - האם המגבלות הללו הצילו אותנו מפני התפחות בועה של ממש במחירי הנדל"ן למגורים?

יונס השיב, כי "אני לא חושב שהמטרה של בנק ישראל הייתה להציל את שוק הנדל"ן מפני אירועים או איומים כאלה, שכן הוא לא ניסה להקשות על הזוגות הצעירים לרכוש דירות, וכך רואים כי אין ירידה בהיקף המשכנתאות הניתנות לצורך קניית דירות שוטפות אלא ישנה ירידה בהיקף המשכנתאות לצורך רכישת דירות להשקעה וגם כאן תלוי איך מגדירים זאת.

"למשל, אם אני קונה דירה לבן שלי האם זאת השקעה? לדעתי הכוונה של בנק ישראל הייתה לנסות ולהתמודד בדרך כזו או אחרת עם הגורמים שכן יכולים להשפיע ולהזיז את המחירים בשוק הבנייה למגורים. הבעיה של השוק הזה טמונה בנושא ההיצע, שכן יש לנו פחות קרקע מתוכננת מאשר הביקוש הטבעי של האוכלוסייה לדירות ובזה צריך לטפל", אמר יונס.

לדבריו, "במה שבנק ישראל כן טיפל זה נושא של לחץ של הריבית הנמוכה שהוא ראה לנגד עיניו ששררה במשק וכן הוא ניסה בכל מיני דרכים להשפיע על שוק המשכנתאות כשראה שחלק מהבנקים פועלים לא בצורה תחרותית ולכן נגע בנקודות הללו, והוא היה היחיד שפעל ולכן לא ראינו שינוי בצד ההיצע".

תמיר דגן, מנכ"ל חברת שיכון ובינוי נדל"ן שבשליטת שיכון ובינוי מקבוצת אריסון של שרי אריסון, סיפר כי: "אחרי שנתיים רציפות של עליות מחירים ישנה רגיעה והתמתנות בביקושים. בנק ישראל השפיע בהיבט פסיכולוגי וגם בצד המעשי, כשאני רואה קשיים במשרדי המכירות שלנו, כשיותר ויותר זוגות צעירים באים ואומרים לנו שהם נתקלים בקשיים מול הבנק שנהיה יותר קשוח בנושא פריסה והיקף המשכנתא, כשיורדים לשטח רואים שהטיפול בנושא ההיצע לא השתנה. למרות ההצהרות השונות - אני בתור גורם פרטי עם הכי הרבה קרקעות לבנייה רואה כי בשטח התהליכים עדיין סזיפיים, בירוקרטיים ולא רואים שחרור של קרקעות, כל זאת כשעלויות הבנייה הולכות ועולות".

כשנשאל דגן כי ייתכן והקבלנים נשארים על הקרקעות ולא בונים בכדי לסחור בקרקעות בכך מסייעים לוויסות מחירים, השיב כי זו טענה הזויה, שכן "הביזנס שלי הוא רווח יזמי כמה שיותר גבוה, כך שאיפה שאפשר אנחנו מתחילים לבנות במלוא המרץ".

נתן חץ ענה, כי "לשמחתי אנחנו לא בתחום המגורים, כך שאני מסתכל מהצד על מה שקורה בשוק המגורים. מדובר בשוק סינוסואידי כשאחרי עליית מחירים מגיעה גם ירידה, לגבי הטענה כי באמת שומרים את הקרקעות, אני גם חושב שזה די הזוי. בשנת 2000 הסתובבתי עם יצחק תשובה בארה"ב והוא סיפר שקנה קרקע בצ'לסי ב-10 מיליון דולר ואז בזמן התכנון מחירי הבנייה עלו מ- 2,000 דולר למטר רבוע רגל ל-4,000 דולר, ומה אתם חושבים על השווי של הקרקע, אנשים לא מתמחרים את הסיכון בקרקעות ויום אחד רוכשי הקרקעות יפסידו בעקבות כך הרבה כסף", אמר חץ.

"גם לנו אין בעזריאלי זרוע המגורים, אבל בתור מי שחי את ענף הנדל"ן אני שם לב לכך שלפני שנה-שנתיים עלות נטילת המשכנתא נאמדה בריבית של כ-1.2% בעוד שכעת זה עלה בכ-3% לרמות של כ-4.2% והפער בסופו של דבר גורם לירידה בביקושים וכך לירידה במחירי הדירות, כך שבעיני העלאת ריביות בשוק שבו התייקרות של עלויות בנייה הנו הכלי היעיל ביותר להרגעת הביקושים", אמר שלמה שרף, המנכ"ל החדש של קבוצת עזריאלי.

לדבריו, "צריך לזכור כי היום גם שער הדולר ירד לרמות של 3.5 כך שלקנות דירה תמורת כ-2.4-2.3 מיליון שקל שזה כ-800 אלף דולר כבד גם למשקיעים זרים - בסכומים הללו אפשר לקנות חוב שלם בפלורידה, כך שאפשר להגיד שמרגישים כאן ברגיעה במחירים והיא תימשך".

בכר דודו

דוד ברוך, מנכ"ל בית ההשקעות אקסלנס נשואה, שבשליטת קבוצת הביטוח והפיננסים הפניקס מקבוצת דלק של יצחק תשובה, דיבר גם הוא על בעיית ההיצע כשלדבריו מערכת התכנון נרדמה בשמירה. "אין ספק שיש כאן בעיה תיכנונית. תבדקו מה קורה בקרקעות ולא רק בת"א וברמת השרון אלא בעוד מקומות ותראו שהעסק תקוע. נכון שאצל בנק ישראל נדלקו נורות אדומות כשהוא ראה שמחירי הדירות עלו בתוך 3 שנים אחרונות בכ-50% (כשבזמן הזה שליש היו דירות להשקעה, אז היום זה 26%) והיקף המשכנתאות קפץ פי 3 למעלה מ-600 אלף שקל כשמלאי הדירות נותר גבוה, אך כל אלו לא יביאו לפתרון כולל כל עוד לא תטופל בעיה תשתיתית.

ישנם קבלנים שטוענים שעל רקע המגבלות השונות של בנק ישראל ומשרד האוצר למה בכלל להתחיל בבניות חדשות אם בקרוב תגיע המפולת- האם אתם שותפים לתחושה הזאת?

תמיר דגן: "יש באפשרותנו אופציה של לא לקחת ליווי בנקאי, וזה כי יש לנו מקורות אחרים ולא בגלל שלבעלת השליטה שלנו יש בנק, שכן בהקשר הזה מאשימים אותנו דווקא שאנחנו עובדים עם בנקים אחרים. ובכל זאת לא עצרנו אלא דווקא הגדלנו את הפעילות כי ראינו שיש ביקוש וחשבנו שבמצב כזה אם נגדיל את הפעילות נוכל להרוויח בהתאם.

כשנשאלו המשתתפים היכן נמצאים כיום מוקדי הסיכון בשוק הנדל"ן הישראלי ענה אלי יונס כי :"אנחנו נמצאים באווירת בועה ואני משוכנע שהסיכון נמצא במחירי הקרקעות. נכון שישנה אולי בעיה מסויימת בשוליים בקרב נוטלי המשכנתאות בגלל ליקויים כאלה או אחרים במערך ייעוץ המשכנתאות בבנקים. מה שכן צריך לעורר נקודת חשיבה זה יכולת הפירעון של נוטלי המשכנתאות, ואצלנו במזרחי לא מסתכלים על ה-LTV (יחס בין גובה ההלוואה לשווי הנכס) אלא היחס שבין הכנסה פנויה של הצרכנים לגובה ההחזרים, וברגע שזה מתערער זה יכול להתגלגל לבעיה שהמדינה תצטרך להתערב בה, אך אני לא חושב שאנחנו נמצאים בנקודה הזאת".

סיכון נוסף שעליו דיבר יונס נגע אל מערכת הבנקאות וליווי הפרויקטים. "אם בנקאים מממנים ב-1.4 מיליון שקל ערך קרקע ליחידת דיור בבנייה רוויה זה סיכון גדול מאוד שהם לוקחים על עצמם וכך מי שמימן קרקעות גם באזורי ביקוש כמו פ"ת, רמת השרון ועוד ברגע שתהיה ירידת מחירים ייפגע.

"אם נסתכל על 10 שנים אחרונות חוץ מ-3 שנים האחרונות שבהן הייתה עלייה דירות דרמטית, בממוצע של 10 שנים הדירות עלו בממוצע ב-7% בשנה וזה בגלל הריבית הנמוכה אבל בנק ישראל טיפל ומטפל בריבית, כך שאנחנו לא במצב של פלורידה ששם יש רחובות שלמים ושוממים שכן ההיצע גבוה יותר מהביקוש".

עוד כשהיה מנכ"ל אלקטרה נדל"ן מכר שלמה שרף דירה בירקון בת"א לאיש העסקים אלכסנדר משקביץ תמורת מחיר שיא של כ-113 מיליון שקל. בראיון ל-TheMarker סיפר לאחרונה משקביץ כי הוא מגיע הרבה לישראל ורוצה לחסוך בבתי מלון.

כשנשאל שרף האם יש קשר בין עליות במחירי הדירות הרגילות לאלו של היוקרה השיב כי : "אין שום קשר בין שוק דירות היוקרה, שהנן מוצרים בודדים, לבין השוק הרבתי של עשרות אלפי דירות, שדירות יוקרה מהוות חלק זעיר ממנו וכללי המשחק שם שונים.

"זה כמו ששאלתי כשמכרו תמונה של ואן- גוך ב-47 מיליון דולר, האם לא היו מוכרים ב-44 מיליון דולר והתשובה הייתה שכן, שמי שיכול להרשות לעצמו לקנות ב-44 מיליון דולר יכול להרשות גם ב-47 מיליון דולר, כך שמי שקונה דירות בסכומים כמו זה שהשם שלו שהוזכר כנראה שלא זקוק למשכנתאות".

האם התוכנית של שר השיכון והבינוי אריאל אטיאס, לסבסד משכנתאות בפריפריה יגרום לנהירה לשם של קונים רבים יותר או לאו דווקא?

בכר דודו

"מתוך לימודי הכלכלה אנחנו רגילים שכשנותנים סבסוד הביקוש עולה ולא רואים את המחיר האמיתי" , השיב ברוך. "מה שמעניין הוא שלמשל באזור מודיעין עלית מי שיגיע לשם יסתכל מחירי הדירות ויראה שאפילו באזור הזה הן עלו ב-60% לעומת מה שהיה לפני 3.5 שנים, אך אני עוד פעם חוזר ואומר כי הבעיה היא לא רק בצד הרוכש אלא בנושא ההיצע בתכנון, במכרזים ואם לא מטפלים בזה כמו שצריך משלמים את המחיר בהתאם.

האם לממשלה ישנם יכולות ביצוע לטיפול בבעיות ברגע שהן זוהו בשוק הנדל"ן?

"לממשלה בישראל אין היום יכולת לטפל בשום בעיה, ובמיוחד לא בשוק הדיור" אמר נתן חץ. "בישראל חוגגת בירוקרטיה קשה שמפריעה לתכנון וטיפול הנדרש של תהליכים המצריכים תכנון והתייחסות ארוכי טווח. רואים שתוכנית הסופר טאנקר עליה דיברה המשלה מדשדשת, אבל אף אחד לא לוקח את הנושא הזה ברצינות כי זה טבעם של הפוליטיקאים: ברגע שזה יוצא מהפה שלהם שם זה נגמר ונעצר ולא מגיע לשטח, חבל שהכל דיבורים".

יונס הצטרף אל רוח הדברים של חץ והוסיף כי: "כיום כשמדברים על נושא הריכוזיות וקבוצות שליטה, אז לדעתי המונופול הכי בולט בארץ זה מנהל מקרקעי ישראל, המאיץ את רמות המחירים הגבוהות בשוק המגורים. מדובר במונופול שקובע את מחיר הדירה הבאה על פי מחיר הקצה של הדירה הקודמת, וזאת בעיה".

דגן אמר בהקשר הזה כי: "פוליטיקאים מחפשים תהליכים ופתרונות אינסטנט ובנדל"ן אין פתרונות כאלה בשליפה. הפוליטיקאים מחפשים סיפוקים מיידיים ופתרונות ברמת הכותרת של אותו הערב, אך לא מטפלים בבעיה מבנית שתניב פירות לא עכשיו אלא בעוד כמה שנים, שחלק מהפוליטיקאים כבר לא יהיו בתפקידם".

תמיר דגן
דודו בכר

ברוך התייחס לבעיית חוסר מידע לגבי חברות הפועלות בתחום הבנייה למגורים. "יש כיום כ-130 חברות המסווגות תחת נדל"ן רבתי, כשיש בערך 30 חברות בתחום המגורים נטו ששווי שוק שלהן נאמד ב-2.3 מיליארד שקל - שזה ביחד בערך רבע משווי השוק של עזריאלי", אמר ברוך.

"זה משקף בעיה ששוק ההון לא מספק אינפורמציה לגבי חברות המגורים, ואותה האינפורמציה המצופה נמצאת בבנקים ובגלל חיסיון בנקאי הרבה מהמידע הנדרש נשאר חסוי", המשיך דגן. חוסר השקיפות בתחום המגורים לפי ברוך נובע גם מיישום תקני החשבונאות הבינלאומיים ה-IFRS שלדעתו היטיבו עם חברות הנדל"ן המניב, אך בתחום המגורים ישנה בעיה כי רושמים את ההכנסות רק עם מסירת המפתחות לדיירים בפועל, כך שלפעמים מדובר בחדשות של אתמול.

מה אלוני חץ וחברות הבנות בשווקים ברחבי העולם עשו בישראל לעומת מה שלא עשו בחו"ל, שסייע לנו להינצל בצורה כה יפה מהמשבר?

"מה שעשו נכון בישראל זה שנתנו את המשכנתאות לצרכן הסופי ולא נוצר שוק משני של מסחר במשכנתאות", ענה חץ.

בעבר הוטחו האשמות כלפי מערכת הבנקאית הישראלית שהייתה מפגרת לעומת מקביליה בעולם בתחום המשכנתאות

בכר דודו

"אולי ניצלנו כי למזלנו אנחנו מפגרים", אמר חץ והוסיף כי "אם המפולת הייתה בשנת 2011 היינו מצטיינים וזה תעודת כבוד לשוק הבנקאות הישראלית על אופן התנהלותו בשנים האחרונות. לשמחתנו לא סבלנו מהמחלה הפראית של מתן וגלגול המשכנתאות שהייתה בארה"ב והייתה בנויה על סוג של בלוף כשאחד היה מעביר את המימון לשני מבלי לשים לב למי. למזלנו המחלה הזאת הגיעה לפה רק בתור ייבוא מהעולם".

כשנשאל יונס האם אנחנו ניצלנו מהמפולת כי היינו מפגרים כי זה לא נכון יהיה להגיד שהיינו מפגרים, כשלדבריו מה שסייע זה באמת אי-היווצרות שוק משכנתאות משני וכן העובדה כי המשכנתאות בישראל שהנה המקום היחיד בעולם הנן מהסוג ריקורס, כלומר שניתן לדרוש מהלווה גם את יתר נכסיו מלבד הדירה.

מה התחזיות שלכם לגבי שוק הנדל"ן למגורים בישראל?

"מבינים שיש רגיעה במחירי הדירות. אין כאן בועה והיא לא תתפוצץ, אך תהיה רגיעה", השיב שרף.

חץ הסתפק בתשובה קצרה שהמחירים יירדו, יונס הוסיף כי השוק יתמתן. דגן אמר כי יהיו זחילות קטנות למעלה ולמטה אך בלי דרמות. ברוך חייך וענה כי כל התשובות נכונות.

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: עדכונים שוטפים משוק ההון בישראל ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#