אלוני חץ תקים עם שותף מגדל משרדים בבוסטון בהשקעה של 900 מיליון דולר

העסקה בוצעה באמצעות חברת Carr שבשליטת אלוני חץ ■ בחברה מעריכים שאם העסקה תאושר עד הרבעון השני של 2019, בניית המגדל תושלם ב-2023

יורם גביזון
בוסטון
בוסטוןצילום: בלומברג
יורם גביזון

חברת Carr שבשליטת אלוני חץ (43.7%) חתמה על הסכם לרכישת 50% מקרקע בבוסטון שמיועדת להקמת מגדל משרדים בהשקעה כוללת של 107 מיליון דולר. זאת כחלק מהחלטתה של קאר, שממוקדת בנדל"ן המניב למשרדים באזור וושינגטון, להרחיב את פעילותה לבוסטון.

קאר חתמה על הסכם להשקעה מותנית להקמת מגדל משרדים בבוסטון בשטח מושכר של 88 אלף מ"ר. קאר תשקיע סכום של 37 מיליון דולר בקידום הפרויקט, עד למועד העברת הזכויות לעסקה המשותפת לקאר לצורך מימון עלויות התכנון המפורט, תשלומי אגרות פיתוח ותשלומים שנדרשים לפינוי של שוכרים קיימים במתחם הנוכחי.

הדמיה של מגדל המשרדים One Congress שיוקם בבוסטון
הדמיה של מגדל המשרדים One Congress שיוקם בבוסטון

קאר תשלם לשותף את יתרת חלקה בתמורה (מעבר להשקעות שתבצע עבור העסקה המשותפת), בסכום של 35 מיליון דולר במועד השלמת העסקה, שצפוי ברבעון השני של 2019. במקביל, יעביר השותף לעסקה המשותפת (50% לכל צד) את הזכויות בקרקע לפי שווי של 107 מיליון דולר.

השלמת העסקה, והתחלת הקמת המגדל - שייקרא One Congress - כפופות להשכרה מראש של 30% לפחות משטחי הפרויקט, תקציב סופי מאושר להקמה, והתחייבות מבנק למימון 40% מתקציב הפרויקט. קאר רשאית לסגת מהעסקה ולקבל את מלוא השקעתה בפרויקט כל עוד לא הושלמו תנאים אלו.

בוסטון: עיר עם פוטנציאל

קאר ושותפה מעריכים שסך ההשקעות בפרויקט כולל עלויות קרקע, מימון, פינוי שוכרים קיימים, התאמות לשוכרים חדשים ועמלות למתווכים יהיו 920-900 מיליון דולר. עוד מעריכה קאר, שאם העסקה אכן תושלם ברבעון השני של 2019 תסתיים הקמת המגדל ב-2023.

ההחלטה של קאר להיכנס לפעילות בבוסטון נובעת מהעובדה שמדובר בעיר שבה וסביבה מוסדות אקדמאים ברמה גבוהה כמו MIT והארוורד, פעילות היי-טק מסיבית - בעיקר של חברות ביוטק - ונהנית ממגמה מתחזקת של חברות ענק שמעבירות אליה את המטות שלהן.

בוסטון מתאפיינת במספר התחלות בנייה נמוך יחסית לממוצע האמריקאי, הגבלות בנייה לגובה בשל הקרבה לשדה התעופה Logan, ואחוז נמוך יחסית של שטחים מושכרים למשרדים יחסית לוושינגטון, העיר שבה התמקדה עד כה קאר (15 מיליון מ"ר לעומת 30 מיליון מ"ר בהתאמה).

הבניין שתקים השותפות בין קאר ל-National Electrical Benefit Fund ימוקם בקצה הצפוני של אזור העסקים הראשי של בוסטון, ולהערכת אלוני חץ הנכס ייחודי בשל מיקומו, העובדה שניתן יהיה להקים בניין של 43 קומות - בניגוד לאזורים אחרים בבוסטון - והיעדר בניינים קרובים בסמיכות לו. כדי לקבל מושג על הרווחיות הגולמית שאלוני חץ וקאר מצפות להשיג בפרויקט One Congress, ניתן להשתמש בעסקה של מכירת בניין המשרדים Pier 4 באזור SeaPort בבוסטון, על ידי חברת הנדל"ן Tishman Speyer ל-Commonwealth תמורת 450 מיליון דולר, ששיקף מחיר של 1,208 דולר לרגל רבועה. ומכיוון שקאר מעריכה שעלות הקמת פרויקט One Congress תגיע ל-953 דולר לרגל רבועה, ניתן להעריך שהרווחיות הגולמית של הפרויקט תגיע ל-21%.

אלוני חץ ציינה שקאר מנהלת משאים ומתנים בהיקפים משמעותיים, כולל רכישת נכסים מניבים, בניגוד לפעילות ייזום שהיא התמחותה של קאר. ההשקעה בחברת קאר רשומה במאזנה של אלוני חץ בשווי של 3.2 מיליארד שקל, והיא מהווה שליש מסך נכסיה של אלוני חץ. חלקה של אלוני חץ ברווח התפעולי של קאר מפעילות מתמשכת - כלומר ללא רווחי או הפסדי הון ממימוש נכסים - הגיע ל-65 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2018 בהשוואה ל-62 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב-2017.

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ