איך לבחור משכנתא, מהם המסלולים השונים ומהם הסיכונים בכל אחד מהם? - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

איך לבחור משכנתא, מהם המסלולים השונים ומהם הסיכונים בכל אחד מהם?

המגבלות שעליהן הכריז בנק ישראל בשבוע שעבר כוונו בעיקר נגד הלוואות לדיור במסלול פריים; ואולם גם משכנתאות במסלולים אחרים שלא הוגבלו, ובהן משכנתא צמודה למדד, טומנות בחובן סיכון לא מבוטל

10תגובות

>> משכנתאות בריבית משתנה טומנות בחובן סכנות ללווים ולמערכת הבנקאות בכללותה, בשל האפשרות שעליית הריבית תגדיל את תשלומי המשכנתא ותקשה על הלווים לפרוע את ההלוואות כסדרן - כך הבהיר ביום חמישי האחרון נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, בפגישה שערך עם מנהלי הבנקים.

פישר לא הסתפק בהבהרות, והחליט להצר את צעדי הבנקים: הוראה חדשה שהוציא המפקח על הבנקים דודו זקן קובעת כי הבנקים לא יוכלו לתת משכנתאות ששיעור ההלוואה בריבית משתנה בהן גבוה מ-33%.

כיום 86% מהיקף המשכנתאות שניתנות במשק הן בריבית משתנה, כך שמדובר בהחלט בצעד דרמטי. המהלך של בנק ישראל צפוי להביא לגידול במספר המשכנתאות הצמודות למדד בריבית קבועה, שלגביהן לא קיימת הגבלה דומה. עם זאת, גם משכנתאות אלה טומנות בחובן סיכון לא מבוטל - במיוחד במצב שבו סביבת האינפלציה לא נמוכה במיוחד. כך למשל, מי שלקח בתחילת 2009 משכנתא צמודה בהיקף של מיליון שקל, חייב כיום 7.5% יותר - כלומר עוד 75 אלף שקל.

"מלכודת דבש"

אנליסט אישי  בזק

מוגש בחסות המפרסם

"ההוראות החדשות של בנק ישראל מכוונות בעיקר נגד הלוואות משכנתא במסלול פריים", אומר מיכאל בן ישי, סמנכ"ל בנק ירושלים ומנהל אגף האשראי הקמעוני בבנק. "הלוואות אלה הן מלכודת דבש. מה שמאפיין את המסלול הוא שכשהריבית נמוכה, ההחזר החודשי המיידי נמוך. לכן, במיוחד בשנתיים האחרונות, לפני עליות הריבית הנוכחיות, כשהריבית היתה מאוד נמוכה, היה מפתה במיוחד לקחת הלוואות במסלול הזה. וכשההחזר החודשי נמוך הלווה מקבל תיאבון, אבל שוכח שכשהריביות יעלו גם התשלום שלו לבנק יעלה".

TheMarker

לפני כשנתיים היתה ריבית בנק ישראל בשפל של 0.5%, אך באוגוסט 2009 החל הנגיד להעלות את הריבית באופן הדרגתי עד לרמה של 3.0%, והיד עוד נטויה. בחטיבת המחקר של בנק ישראל מעריכים כי הריבית תעלה לרמה של 4.4% בתוך שנה, ויש כלכלנים שסבורים שקצב העלאות הריבית יהיה אף מהיר יותר ויציב את הריבית ברמה של 5% תוך שנה. ריבית הפריים, שהיא בעצם ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%, צפויה לכן להיות בעוד שנה ברמה של 6%-6.5%.

"אין ספק שהריביות יעלו בשנה הקרובה, והחשש של בנק ישראל הוא מיחס התמסורת הגבוה בין העלייה בריבית הפריים לבין הגידול בהחזר החודשי של משכנתאות פריים", מסביר בן ישי. "כאשר מדברים על הצמדה למדד לדוגמה, כל עלייה של 1% במדד מתבטאת בעלייה של 1% ביתרת הקרן ובגובה ההחזר החודשי, כלומר יחס תמסורת של 1. ואולם, כשמדובר במשכנתאות צמודות פריים, יחס התמסורת יכול להגיע ל-10. כלומר, על כל עלייה של 1% בריבית הפריים, יעלה ההחזר החודשי במשכנתאות צמודות פריים ב-8%-10%. לדוגמה, מי שלקח לפני שנתיים משכנתא במסלול פריים, משלם כיום, לאחר שהריבית עלתה ב-2.5%, 24% יותר כל חודש".

"מרחב הבחירה הצטמצם באופן דרמטי"

לפי נתוני בנק ישראל, שיעור המשכנתאות במסלול פריים כיום הוא 48%. ואולם, לכך יש להוסיף שני מסלולי משכנתא נוספים שבהם הריבית משתנה ושהגבלת בנק ישראל תקפה לגביהם: משכנתאות במסלול ריבית משתנה צמודת מדד - שרמת הריבית בהן משתנה בדרך כלל בהתאם לריבית הממוצעת של המשכנתאות - וכן משכנתאות צמודות מט"ח (דולר או יורו) על בסיס ריבית הלייבור הנקבעת בלונדון. על פי הוראות בנק ישראל, השיעור המצטבר של שלושת המסלולים האלה (פריים, משתנה צמוד מדד וצמוד מט"ח) ביחד לא יעלה במשכנתאות החדשות על 33% מהיקף ההלוואה.

את שאר המשכנתא, כלומר 67% ממנה, מחויבים הלווים תחת ההוראות החדשות לקחת במסלולים של ריבית קבועה. בחלק זה ההתלבטות היא בעיקר בין שני מסלולים: ריבית קבועה צמודת מדד וריבית קבועה לא צמודה. עם זאת, מציין בן ישי, על פי ההוראה של בנק ישראל גם מסלול של ריבית משתנה צמודה יכול להיכלל בחלק זה.

TheMarker

"במסלול של ריבית משתנה צמודת מדד, הבנק והלקוח קובעים ביניהם בזמן לקיחת המשכנתא כל כמה זמן תעודכן הריבית. כל עוד ההסכם בין הבנק ללווה קובע כי הריבית תתעדכן כל פרק זמן של חמש שנים ומעלה, ההלוואה תיחשב בעיני בנק ישראל כהלוואה בריבית קבועה".

משמעות ההוראה החדשה היא שמרחב הבחירה של הלקוח הישראלי בבואו לקחת משכנתא מצטמצם באופן דרמטי, ויש הרבה פחות מקום להפעלת שיקול דעת. עם זאת, עבור רובנו, בחירת מסלול המשכנתא או תמהיל המסלולים הנכון נותרה במעמדה כהחלטה הכלכלית החשובה ביותר שנעשה בחיים.

"המלצה: הלוואות במסלולים משולבים"

אז איך כדאי לבחור משכנתא? מהם המסלולים השונים ומהו הסיכוי והסיכון בכל אחד מהם? מהם היתרונות ומהם החסרונות של כל מסלול? ואיך הבחירה צריכה להיות מושפעת מהמאפיינים המיוחדים לכל לווה ומהערכותיו לגבי התפתחות הריבית, האינפלציה ושער החליפין במהלך תקופת ההחזר? נעזרנו בצוות המומחים למשכנתאות של בנק ירושלים כדי לענות על כל אלה.

מומחי בנק ירושלים למשכנתאות ממליצים שלא לבחור בסוג מסלול אחד כדי להחזיר את מלוא סכום המשכנתא, אלא בתמהיל של מסלולים שיאפשר שמירה על החזר חודשי המתאים לכושר ההחזר של משק הבית. "לווים רבים סומכים על האפשרות למחזר משכנתא במידה שהתנאים ישתנו", אומרים בבנק. "הלווים צריכים להבין כי כשירצו להמיר את הלוואתם להלוואה מסוג אחר, לא בטוח שיפגשו רמת ריבית נוחה יותר. לכן כיום רצוי, ולאור החלטת הנגיד אין ברירה, לקחת מרכיב עיקרי של ההלוואה במסלולים של ריבית קבועה או משתנה בתדירות של לא פחות מחמש שנים, שהם אולי יקרים יותר אבל מסוכנים פחות".

TheMarker

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: עדכונים שוטפים משוק ההון בישראל ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#