בבריטיש ובאזורים מחפשים מנכ"ל שיצדיק את הצ'ק - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

בבריטיש ובאזורים מחפשים מנכ"ל שיצדיק את הצ'ק

בחודשים האחרונים רכשה מליסרון של משפחת עופר את בריטיש ישראל, והרשי פרידמן רכש את אזורים. בעלי השליטה החדשים עומדים בפני אתגרים רבים בדרך להצפת הערך, והראשון שבהם הוא איתור מנכ"ל שיצדיק את ההשקעה  ניתוח TheMarker

4תגובות

בחודשים האחרונים נרשמו בשוק הנדל"ן המקומי שתי עסקות גדולות. בעסקה אחת נרכשה חברה שנאבקת על חייה, ואילו בעסקה השנייה מדובר בחברה צומחת שנהנתה מפרמיה של 30% במחיר הרכישה. ואולם כיום, שני בעלי השליטה החדשים עומדים בפני החלטה חשובה אחת - איתור מנכ"ל שיצדיק את הצ'קים שרשמו על החברות.

העסקה האחת נחתמה בתחילת אפריל היא עסקת מליסרון- בריטיש ישראל, שבה רכשה משפחת עופר, בעלת השליטה במליסרון, את השליטה בחברת הנדל"ן המניב בריטיש ישראל. העסקה נעשתה לפי שווי של 2.4 מיליארד שקל. המוכרים הם ליאו נואי ופויו זבלדוביץ'. העסקה הפכה את מליסרון לענקית קניונים לצדו של דוד עזריאלי, בעל השליטה בקבוצת עזריאלי.

גם העסקה השנייה נחתמה בתחילת אפריל. מדובר ברכישת השליטה בחברת הנדל"ן אזורים, המתמחה בעיקר בתחום הבנייה למגורים בישראל, בידי המיליארדר היהודי-קנדי הרשי פרידמן. פרידמן רכש את החברה מבנק מזרחי טפחות תמורת 300 מיליון שקל. מזרחי טפחות היה הנושה הגדול של אזורים וניהל את המכרז. כדי לשקם את החברה צפוי הרשי להזרים עוד כמה מאות מיליוני שקלים לחברה.

תמיר פוליקר, לשעבר מנכ"ל סונול מקבוצת עזריאלי, הוא מבין השמות שהוזכרו כמועמדים לתפקיד מנכ"ל אזורים. במקרה של בריטיש, הוזכר שמו של דני וקנין, המנכ"ל הנוכחי של מנופים פיננסיים. ואולם ככל הידוע יש שמות נוספים, אך עדיין לא התקבלו החלטות לגבי איוש התפקידים. ההחלטה על בחירת המנכ"לים צריכה להתקבל בקרוב.

אנליסט אישי  בזק

מוגש בחסות המפרסם

בשתי העסקות, שנחשבות לא זולות, בעלי הבית החדשים ראו את הפוטנציאל. במקרה של משפחת עופר מדובר בהזדמנות נדירה לרכוש פורטפוליו נכסים גדול ואיכותי. זהו מהלך המיתוסף לעסקות הענק שבהן רכשה מליסרון את קניוני רמת אביב וסביונים מאפריקה ישראל של לב לבייב.

במקרה של פרידמן מדובר ברכישת פלטפורמה, שהיא אמנם חבוטה אך עדיין מותג בשוק הנדל"ן הישראלי. פרידמן, הדירקטוריון וצוות ההנהלה החדש ייאלצו להראות לאנשי עסקים נוספים כמו דוד עזריאלי, אליעזר פישמן, יגאל דמרי, שלמה שמלצר וצביקה בארינבוים כי המחיר הגבוה על החברה יתברר בסופו של דבר כעסקה טובה.

כדי להשביח ערך יצטרך פרידמן לצלוח מכשולים רבים, כמו בניית מבנה פיננסי חדש לחברה, המשך פיתוח הפעילות של החברה שהואטה בשל הבעיות הפיננסיות שאליהם נקלעה החברה, בניית אמון מחודש בשוק ההון ובמערכת הבנקאות ועוד, ולקוות שהרוח הגבית שאפפה בשנים האחרונות את שוק הבנייה למגורים לא תשכך.

בנוסף, יצטרך פרידמן להגיע להסכמות מול חברת הביטוח והפיננסים מגדל, המחזיקה בכ-10% מהחברות הבנות הפרטיות של אזורים, א.ח.ל.ר ואזורים בנין והשקעות. חברות אלו נחשבות לפרות המזומנים העיקריות של אזורים, אך ללא הסכמת מגדל לא ניתן למשוך מהן דיווידנדים לאזורים מעלה. כל אלו הן משימותיו של המנכ"ל שעדיין לא אותר.

לעומת זאת, משפחת עופר רכשה חברה איכותית, אבל תג המחיר רומז שהשבחת הערך גם במקרה זה לא תהיה פשוטה. בעוד משפחת עופר מקבלת לידיה חברה איכותית בהרבה, גם היא תידרש להתמודד עם אתגרים לא פשוטים. אלה יכללו הליכי הטמעה של מיזוג, המשך הליך ההשבחה של הנכסים, מכירה של חלק מהם במחירים המרביים, וכל זאת תוך מציאת סינרגיה בין שתי החברות. כל זאת לפני שהיא מקדמת את כל התהליכים האלו, ובהם הפיכת בריטיש לחברה פרטית תוך מיזוגה למליסרון.

קופון של 80 מיליון שקל לבירם

כשבוחנים את האתגרים העומדים בפני מליסרון ואזורים ניתן ללמוד הרבה גם מההיסטוריה של שתי החברות. בריטיש נהנתה מניהול נכון והעניקה לבעלי השליטה כוח מיקוח. נואי והמנכ"ל שלו, עמירם בירם, הנפיקו את בריטיש בבורסה ב-2007 וניווטו אותה לצמיחה כך ששוויה נסק לכמעט 2.5 מיליארד שקל. הבסיס העסקי שיכנע את משפחת עופר לשלם בעבור בריטיש פרמיה של כ-30%. כך רשם נואי רווח של כמיליארד שקל, וגם בירם גזר קופון יפה של כ-80 מיליון שקל היישר לחשבון הבנק שלו.

המקרה של אזורים הוא סיפור אחר לגמרי. חברת הבנייה למגורים שרכש בוימלגרין ב-2006 מאי.די.בי של נוחי דנקנר נהנתה אז ממותג חזק בשוק הנדל"ן למגורים. היה זה רגע לפני הבום הראלי במחירי הדירות. בוימלגרין רכש את השליטה באזורים (63.8%) תמורת כ-320 מיליון דולר (כ-1.25 מיליארד שקל) לפי שווי של כ-2 מיליארד שקל - פרמיה של כ-25% על השוק. ואולם מאז הפכה אזורים לחברה שנאבקת על חייה.

האסטרטגיה כללה רכישות הממונפות של חברות ונכסים בישראל ובמרכז ומזרח אירופה; כניסה להודו וברזיל ולמקומות נוספים בעולם, תוך כדי החלפה תכופה של מנכ"לים (מאז 2006 התחלפו שישה מנכ"לים - דוד לב, עמיקם אורן, מתי דב, שמואל סלבין, יעקב סיסו ודוד נצר) והנהלה; הוצאות הנהלה וכלליות ומימון כבדים; וכן לחץ מתמיד של הבנקים. כל אלה הרסו את החברה.

ואולם לא רק בוימלגרין זכה לביקורות כי שילם מחיר גבוה, אלא גם נואי. הוא רכש את בריטיש מדנקנר ב-2003 (על בסיס חברת נכסי אזורים נבנתה בריטיש בגלגולה הנוכחי).

אחרי הרכישה הסתובב בירם בפגישות שונות שבהן הועלו תמיהות לגבי מהלכו של נואי. "מי רוכש חברה בכל כך הרבה כסף בזמן של אינתיפאדה ופיגועים ומשק במיתון?" הוא נשאל אז. מה שנוחי השאיר להם אז היו חצאי פארקים, כמו פארק אזורים בפתח תקוה, חצי מקניון אבנת, חונים וקונים בראשון לציון, אוסף רב של שטחי תעשייה וחצאי משרדים", נשאל בירם בפגישות עם גורמים בשוק ההון אחרי הרכישה ב-2003.

ואולם האסטרטגיה שאימצה אז בריטיש הצליחה. בין השאר באמצעות מכירת נכסים והכסף שהוזרם עקב כך יצאה החברה למסע רכישות מחודש. בירם ונואי ניצלו את תקופת האי ודאות ואת העובדה שהמתחרים נמנעו מרכישת נכסים מהותיים, כדי לרכוש נכסים איכותיים.

מכרו מאות דירות - ונשארו בחובות

בעוד נואי ובירם הבינו שאין להם יתרון יחסי בתחומים שהם מחוץ לקניונים ומשרדים - הם התמקדו ורכשו נכסים נוספים כאלה בישראל, כמו קניון רחובות, גרנד קניון בחיפה, קניון השרון בנתניה - בוימלגרין נהג אחרת.

לאחר שעשה הון לא מבוטל מהשותפות עם לבייב בארה"ב, קיבל לידיו בוימלגרין חברה שהיתה מותג מוכח בתחום הבנייה למגורים בישראל ובתחום הנדל"ן המניב. החברה מימשה את מרבית האחזקות בחו"ל, שסייעו לה לסיים את 2005 עם רווח של יותר מ-250 מיליון שקל, הון עצמי של יותר ממיליארד שקל וקופת מזומנים של כ-300 מיליון שקל. כך, במקום ליהנות, לפתח ולהשביח את עתודות הקרקע הרבות של אזורים להקמת אלפי יחידות דיור, פזל בוימלגרין גם לשוקי חו"ל הגואים.

כך פצח בוימלגרין מ-2006 באמצעות אזורים במסע רכישות במאות מיליוני דולרים ובמחירים מופקעים. למשל, רכישות של החברות של לגנא הולדינגס מיעקב אנגל (שהתעשר מאוד כתוצאה מהעסקה הזאת) ושל רשת מלונות אקור ומוריה מידי אי.די.בי. כל הרכישות האלו מומנו באמצעות הלוואות בנקאיות ואג"ח.

עמיר בירם
דודו בכר

בינתיים פרץ אחד המשברים הכבדים שידעו מעולם שוקי הפיננסים והנדל"ן. לעומת אזורים, בריטיש שרדה את המשבר בשלום, והחברה אף יצאה מחוזקת ממנו. לבריטיש עמדה בין השאר העובדה שבשנים האחרונות שוק הנדל"ן המניב הישראלי שמר על יציבות, בעיקר משום שלא התפתחה בו בועה בשנים שקדמו למשבר.

בעוד שוקי מזרח אירופה קרסו, ברזי האשראי הבנקאי והחוץ-בנקאי נסגרו בעבור אזורים, ומצבו הכספי של בוימלגרין הידרדר. בעקבות כך נאלצה אזורים למחוק את מלוא ההשקעה בלגנא (כ-400 מיליון שקל), למכור את המלונות לדוד פתאל ולהתמודד עם חוסר יציבות בשדרה הניהולית.

כך, על אף שהמשיכה למכור מאות רבות של דירות מדי שנה בזכות הגאות המתמשכת בענף הבנייה למגורים בישראל - המחיקות הכבדות והוצות המימון, ההנהלה והכלליות הובילו אותה להפסדים כבדים. אלה מחקו כמעט את כל הונה העצמי, שהגיע לכ-28 מיליון שקל בלבד נכון לסוף 2010, לעומת כ-1.3 מיליארד שקל נכון לסוף 2005 ערב המכירה לאי.די.בי.

מי שיכולה להעיד שאזורים של היום היא לא אותה אזורים של תחילת 2006 היא זהבית כהן, מנכ"לית קרן ההשקעות הפרטיות (פרייבט אקוויטי) איפקס ישראל, שמונתה לדירקטורית באזורים מטעם הבעלים החדש פרידמן. כהן חוזרת לדירקטוריון אחרי שפרשה ממנו באפריל 2006 לאחר שכיהנה בו במשך כ-3 שנים מטעם אי.די.בי (כהן שימשה משנה למנכ"ל ומנהלת הכספים הראשית של אי.די.בי).

"אילו אזורים היתה נשארת בידי אי.די.בי ולא היתה מתפזרת לכיוונים שונים, סביר להניח שהיתה כיום שווה לפחות כמו אז, ואולי אף הרבה יותר מכך. שכן באי.די.בי היו יודעים לתרגם היטב את שנות הפריחה האלו של שוק המגורים לרווחים נאים, כפי שעשו שיכון ובינוי נדל"ן, י.ח דמרי, אפריקה מגורים ועוד", טוענים בשוק ההון והנדל"ן.

מיכאל רוכוורגר

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: עדכונים שוטפים משוק ההון בישראל ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#