בנק ישראל: אם ההאטה בשוק הנדל"ן תימשך זמן רב, חברות יתקשו לפרוע חובות

בבנק ישראל בדקו 30 חברות נדל"ן שנסחרות בבורסה בתל אביב, והעריכו כי בשלב זה אין סיכון ליציבות שלהן

יסמין גואטה
יסמין גואטה
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
i-gold advertisement
מעבר לטוקבקים
בנייה בשכונת רמות בירושלים
בנייה בשכונת רמות בירושלים צילום: אמיל סלמן

ההתערבות האגרסיבית של שר האוצר, משה כחלון, בשוק הדיור — שעיקרה בתוכנית הדגל מחיר למשתכן — יצרה אפקט שרשרת בשוק הנדל"ן. ההשפעות כוללות בין היתר ירידה חדה בהתחלות הבנייה, הרחקת משקיעים מהענף, קיפאון ואי־ודאות בשוק, שעליהם מעידים הקבלנים מאז שתוכנית מחיר למשתכן יצאה לדרך. האם כל אלה ישפיעו לרעה גם על היציבות הפיננסית של חברות הנדל"ן הציבוריות?

חברות הנדל"ן אמנם חוות בתקופה האחרונה האטה במכירות חדשות, ובכל זאת בבנק ישראל מדגישים כי בשלב זה הם אינם מזהים פגיעה ממשית ביציבותן הפיננסית של החברות הציבוריות בענף ייזום הבנייה למגורים. נכון לעכשיו, חוסנן הפיננסי של החברות לא נפגע משמעותית, ורובן מצליחות להניע את פעילותן גם ממקורות פעילות נוספים, ולכן מרביתן גם לא מזדרזות להיפטר ממלאי הדירות שברשותן באמצעות הורדת מחירים. ובכל זאת, בבנק ישראל מזהירים כי אם ההרעה בפעילות תימשך תקופה ארוכה, ולא תהיה התאמה מצד החברות, חלק מהן עלולות להתקשות לפרוע את חובותיהן.

בנק ישראל בחן את מצבן של חברות הנדל"ן הציבוריות על רקע החשיפה שלהן לשוק הדיור, ששרוי באחרונה באי־ודאות, בדו"ח היציבות הפיננסית למחצית הראשונה של 2018 שיפורסם בימים הקרובים. הניתוח, שנערך בידי רו"ח איתי קדמי מחטיבת המחקר בבנק ישראל, בחן את הדו"חות הכספיים של 30 חברות נדל"ן ציבוריות. בבנק לא ציינו אילו חברות נבחנו. בין חברות הנדל"ן שנסחרות בבורסה בתל אביב אפשר למצוא את החברות הגדולות קבוצת עזריאלי , אלוני חץ , ריט1 , אשטרום נכסים , אמות , מליסרון ו שיכון ובינוי — שניתן להעריך שכולן נבדקו.

ההאטה בשוק הנדל"ן התבטאה בדו"חות

מהדו"ח עולה כי ההאטה בשוק הדיור התבטאה בדו"חות הכספיים של 2017 ברוב החברות הציבוריות בענף. במרבית החברות היתה הרעה בתזרים המזומנים מפעילות שוטפת, וכתוצאה ממנה — פגיעה ביחסי כושר הפירעון בהשוואה לשנים קודמות.

למרות זאת, האינדיקטורים הפיננסיים שנבחנו מצביעים על יציבות של רוב החברות בענף הנדל"ן. מרבית החברות נהנות מרמת נזילות שתשמש אותן לצורך פירעון חובות גם בתקופות של האטה בפעילות. גם יחסי המינוף הפיננסי נותרו יציבים, וברוב החברות לא ניכרת הרעה שיכולה לגרור החמרת תנאי ההלוואה או דרישה לפירעון מיידי של ההתחייבויות.

"ככל שניתן ללמוד מהדו"חות של החברות שנבחנו ומתרחישי הקיצון בטווח הקצר, בשלב זה ההאטה בשוק הדיור אינה מהווה פגיעה ממשית ביציבותן הפיננסית של החברות הציבוריות בענף ייזום הבנייה למגורים; פגיעה שיכולה להוביל להרעה במערכת הפיננסית כולה", נכתב בדו"ח.

ב–2017 היתה הרעה בעיקר ביחסי כושר הפירעון של חברות הנדל"ן. ההרעה בולטת בעיקר ביחס תזרים המזומנים מפעילות שוטפת להוצאות המימון. תמונה דומה היתה גם ב–2014, שבה נרשמה ירידה במכירת דירות חדשות, בשל ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס, וגם ב–2011, בצל המחאה החברתית. בהסתכלות ארוכת טווח, אומרים בבנק ישראל, כי רוב היחסים הפיננסיים מעידים על כך ש–2016 היתה שנת הגאות בענף בתקופה שנבחנה (2010–2017), ואילו 2011 היתה השנה החלשה ביותר בתקופה זו.

ומהן החשיפות ומוקדי הסיכון של כלל הענף לפי בנק ישראל? לפי נתוני דצמבר 2017, שיעור האשראי הבנקאי לענף הבנייה הוא 15% (63 מיליארד שקל) מתוך האשראי למגזר העסקי (פעילות בישראל) ו–6.2% מתוך סך האשראי (פעילות בישראל). שיעור האג"ח התאגידיות של הענף בניית מבנים ובניינים הוא 5% (17 מיליארד שקל).

בחינה של שלושה תרחישים

כדי לבדוק את עמידותן של חברות הנדל"ן ואת היכולת שלהן לצלוח תקופות של הרעה בפעילות, בדקו בבנק ישראל את ההשפעה של שלושה תרחישים אפשריים בעלי הסתברות גבוהה יחסית להתממשות: האטה נוספת במכירת דירות, ירידה של מחירי הדירות והעלאת שיעור הריבית. במקרה הזה נבחנו 12 חברות מהגדולות בענף הבנייה שנוטלות כשליש מהאשראי לענף.

בבנק ישראל ביצעו מבחני רגישות על 12 החברות הללו, כאשר רק בערכי הקיצון של התרחישים ניכרת השפעה משמעותית על המינוף הפיננסי והנזילות המיידית של החברות. בערכים הנמוכים ההשפעה היא זניחה יותר. "מכאן אנו למדים על האיתנות של החברות הציבוריות בענף, ועל יכולתן לצלוח תקופות של הרעה בפעילות בטווח הקצר", נכתב בדו"ח.

עוד עולה מהדו"ח כי רוב החברות מצליחות להניע את פעילותן באמצעות הרחבתה לתחומים נוספים — ייזום ובנייה למגורים בחו"ל, ייזום ובנייה למסחר והשקעה בנדל"ן מניב (בארץ ובחו"ל). כך, למשל, חלק מהחברות שב–2017 סיווגו מלאי דירות שנועדו תחילה למכירה לנדל"ן מניב, צעד שיכול להתפרש גם כאינדיקציה לאי־הצלחה במכירה. חלק מהחברות מייצרות לעצמן עתודות קרקע לשנים הקרובות באמצעות פרויקטים של התחדשות עירונית, ולמרביתן יש היקף נרחב של פרויקטים בתכנון ועתודות קרקע שיכולים לשמשן בשנים הקרובות. לכן, בשלב זה החברות אינן מזדרזות להיפטר ממלאי הדירות שברשותן באמצעות הורדת מחירים בשל מצוקה תזרימית.

עם זאת, בבנק ישראל טוענים כי ייתכן שהחברות הציבוריות שנבחנו אינן מייצגות את כלל הענף, משום שלחברות האלה יש כלים להתמודד עם הרעה בפעילות, למשל גיוס הון מניות כדי לחזק את ההון של החברה, ובאופן זה לשפר את יחס המינוף; או מיחזור חוב יקר בחוב זול, וחלק מהן כבר עשו בהם שימוש. לעומתן, יש חברות קטנות רבות שהכלים העומדים לרשותן מצומצמים יותר, ולכן הן חשופות לפגיעה ממשית יותר כתוצאה מהאטה בשוק הדיור.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker