גארי ברנט לא מבין מדוע אקסטל נסחרת בתשואת "זבל" - שוק ההון - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

גארי ברנט לא מבין מדוע אקסטל נסחרת בתשואת "זבל"

שורה של חברות נדל"ן אמריקאיות ערכו בשבוע שעבר סיור למשקיעים מישראל ■ נדב ברקוביץ מאי.בי.אי פירסם דו"ח מיוחד, שבו המליץ בעיקר על האג"ח של מויניאן ולייטסטון ■ גם אקסטל היתה במומלצות: "מתאימה למי שמחפש תשואה וסיכון גבוהים"

3תגובות
גארי ברנט
Bloomberg

"מישהו יכול להסביר לי למה האג"ח של אקסטל נסחרות בתשואה גבוהה?" כך שאל גארי ברנט, הבעלים של יזמית הנדל"ן הניו יורקית אקסטל, שורה של אנליסטים ומשקיעים ישראלים שהגיעו בשבוע שעבר לסיור בנכסיהן של חברות נדל"ן אמריקאיות מרכזיות.

"הפגישה המעניינת ביותר היתה עם אקסטל", הסביר אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות אי.בי.אי, נדב ברקוביץ', שפירסם דו"ח מיוחד בעקבות הסיור. "הפגישה התקיימה במשרדי אקסטל, ולאחר מכן בוצע בסיור בנכסים המרכזיים. ברנט הסביר שוב את מקורות החברה לתשלומים הקרובים ופירט את דרך קבלת המימון", הוסיף ברקוביץ'.

אקסטל נדרשת לשלם למחזיקי האג"ח כ-610 מיליון שקל ב-2018 ו-585 מיליון שקל ב-2019. במהלך השנתיים האחרונות עלה מפלס החששות בקרב מחזיקי האג"ח, שמא האטה במכירות דירות היוקרה בניו יורק תקשה על החברה בפירעון חובותיה. על רקע החששות, תשואות האג"ח של אקסטל הגיעו בשנה האחרונה לתשואת "זבל".

"אף שלא היה הרבה מידע חדש בשיחה עם אקסטל, היתכנות המקורות נראית יותר ויותר ודאית. בהתאם להצהרת החברה, לאחר הפגישה, דווח על קבלת המימון מחדש במלון בבוסטון ועל עדכון וארכה במימון בפרויקט one57 כך שלחברה ייווצר תזרים של כ-50 מיליון דולר, מעבר ל-122 מיליון דולר שבקופה", הדגיש ברקוביץ', שמגלה אופטימיות ביחס ליכולתו של ברנט לפרוע חובותיו בישראל.

חברות הנדל"ן האמריקאיות, שכבר יותר מ–30 מהן הנפיקו אג"ח בשווי של כ-27 מיליארד שקל, סבלו בחודשים האחרונים מלחץ רב של מוכרים – כך שמחירן נפל, והתשואה עליהן זינקה. לנפילה באג"ח יוחסו סיבות מגוונות: עליית הריבית בארה"ב, היצע רב של הנפקות שבוצעו השנה, פדיונות בקרנות הנאמנות, חוסר נזילות, הורדת דירוג שבוצעו לשתי חברות בענף וחשש מיכולת המחזור של חלק מהחברות בריביות הנוכחיות.

"לפני הסיור, התשואות באיגרות החוב האמריקאיות היו גבוהות, והחששות מהתנהלות החברות והתזרים העתידי שוב עלו. הסיור החזיר מעט אופטימיות לאיגרות החוב, אך לא בכולן. בהסתכלות על מדד תל בונד גלובל, ניתן לראות כיצד עלה המדד מתחילת החודש - ולהסיק כי העליות היו רוחביות. אך הסתכלות על חמשת העולות והיורדות מראה תמונה שונה", הדגיש ברקוביץ'.

תשואות

ברקוביץ' טוען כי התיקון באג"ח של חברות הנדל"ן הזרות לא היה רוחבי; הוא הדגיש כי חברות כמו סאות'רן פרופרטיז, דלשה קפיטל, אול-ייר, נמקו ו-ווטרסון עלו ב-3%-5%; בעוד האג"ח של אנקור, מויניאן ירדו עד 2%. כיום, מדד תל בונד גלובל – המאגר תחתיו סדרות אג"ח של חברות נדל"ן זרות – עדיין נמוך בכ-3% מערכו בתחילת 2018, והוא מגלם תשואה פנימית של 5.3%, ביחס לתשואה פנימית של כ-6% לפני כחודש.

האם הנתונים האלה יכולים להימשך?

מבין חברות הנדל"ן הזרות, אחת המומלצות לפי ברקוביץ' היא מויניאן, שבבעלות ג'ו מויניאן. "מויניאן יושבת על היקף מזומנים גבוה והיא צפויה לקבל כ-100 מיליון דולר מפירעון ההלוואה של חברת MDG בסוף יולי. החברה נמצאת בתנופת ייזום, דרך הלוואות ודרך ייזום עצמי. בכוונת החברה להמשיך את הקו הנוכחי ולנצל את יתרת המזומנים לפרויקטים", כתב ברקוביץ'. האג"ח של מויניאן נסחרות בתשואות של 4.85%.

המומלצת השנייה לפי ברקוביץ' היא לייטסטון, שגייסה בישראל כ-800 מיליון שקל. האג"ח נסחרות בשוק בתשואה לפדיון של 4.4%. "כידוע, לייטסטון הגדילה בשנים האחרונות את פורטפוליו המגורים דרך ייזום ורכישות של נכסי מולטי פאמלי חדשים. כיאה לחברה גדולה ומסודרת, לייטסטון מראה כי גם ברכישות החדשות היא עובדת לפי מתודולוגיה ברורה ומבצעת רכישות באיכות גבוהה יחסית", נכתב.

ניו יורק
Michael Nagle/Bloomberg

שתי חברות בסדר גודל קטן יותר שעשויות לעניין את המשקיעים, הן נמקו ריאליטי ואול-ייר. נמקו, שבבעלות יגאל נמדר. החברה גייסה בתל אביב כחצי מיליארד שקל באג"ח. לדברי ברקוביץ', "קשה להתווכח עם מספרים כמו שיש לנמקו. השאלה שמטרידה את המשקיעים היא אם הנתונים האלה יכולים להמשיך. נכון להיום, התזרים השיורי מפעילות הנדל"ן משתפר והגיע ל-55 מיליון דולר (חלק החברה)", הדגיש ברקוביץ'.

ברקוביץ' ציין כי הנהלת נמקו חזרה בסיור על האסטרטגיה לפעול מהר עם המזומנים שבקופה ולנצל את המצב בשוק הריטייל בארה"ב להתרחבות. "יכולת החברה לפעול מהר מקנה לה יתרון – שכן היא מצליחה לרכוש נכסים בדיסקאונט של 20%. ההנהלה מעריכה כי היא מהרוכשות הגדולות ביותר בתחום הריטייל בארה"ב", כתב ברקוביץ'. האג"ח של נמקו נסחרות בשוק בתשואות לפדיון של 5.2%.

ביחס לאול-ייר, שגייסה בישראל יותר ממיליארד שקל, ברקוביץ' הדגיש כי החברה לקראת שיפור משמעותי בתזרים שנובע מסיום של כמה פרויקטים מרכזיים –  הראשון הוא מלון וויליאן ואל בניו יורק, ש"פועל מעבר לצפי עם תפוסה של 87% והכנסה ממוצעת ללילה (ADR) של 389 דולר"; והשני הוא פרויקט פרנקלין 608 בעיר, ש"מושכר במלואו, ומניב תזרים של 5 מיליון דולר (תשואה של 5.2%)".

ברקוביץ' הזכיר גם את פרויקט המגורים בשכונת בושוויק בניו יורק של אול-ייר, שצפוי להניב הכנסות תפעוליות (NOI) של 31 מיליון דולר. "עדיין יש לאכלס את הפרויקט לפני שנראה זאת בתזרים, אך נראה כי הביקוש אליו גבוה. בשורה התחתונה, אול-ייר מציגה סיום של מספר פרויקטים והתקדמות לקראת שיפור משמעותי". האג"ח של אול-ייר נסחרות בתשואה לפדיון של 4.5%.

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: עדכונים שוטפים משוק ההון בישראל ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#