קרן שנייה לדיור להשכרה מנפיקה בבורסה: 900 יח"ד ב-4 פרויקטים של מיליארד שקל - שוק ההון - TheMarker

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

קרן שנייה לדיור להשכרה מנפיקה בבורסה: 900 יח"ד ב-4 פרויקטים של מיליארד שקל

אזורים LIVING, בשליטתו של הרשי פרידמן, נערכת להנפקה (IPO) ולגיוס של כ-75 מיליון שקל ■ אזורים, שהשקיעה עד כה כ-208 מיליון שקל בקרן, תהיה בעלת השליטה בשלבים הראשונים

3תגובות
הרשי פרידמן
מוטי מילרוד

הרשי פרידמן, בעל השליטה בחברת הנדל"ן אזורים, מתרחב לתחום קרנות הריט – על רקע תיקון "חוק הריטים". אזורים דיווחה הבוקר (ה') כי קרן הריט הפרטית שייסדה לפני כשנתיים, אזורים LIVING, נערכת להנפקה ראשונית בבורסה (IPO) לגיוס של כ-75 מיליון שקל. אזורים, שהשקיעה עד כה כ-208 מיליון שקל בקרן, תהיה בעלת השליטה של הקרן בשלביה הראשונים והאחראית לניהולה.

קרנות ריט (REIT – ראשי תיבות של Real Estate Investment Trust) הן קרנות להשקעה בנדל"ן, הנסחרות בבורסה. מדובר במכשיר פיננסי שהחל את דרכו בארה"ב ומשם הועתק למקומות נוספים בעולם. מאז שנחקק "חוק הריטים" ב-2006, הוקמו ארבע קרנות בלבד – ריט 1, סלע נדל"ן וקרן מניבים המתמחות בנדל"ן מסחרי; ומגוריט המתמחה במגורים להשכרה.

כמו מגוריט, גם אזורים LIVING מתמחה בדיור להשכרה – תחום שמשרד האוצר סימן כאחד הפתרונות להקטנת לחצי הביקוש בשוק הנדל"ן. בשונה ממגוריט, אזורים מתמקדת בייזום הפרויקטים, כך שהיא צפויה לרווחים יזמיים בנוסף לתשואה השוטפת מהשכרת הנכסים.

לפי ההודעה של אזורים LIVING, הקרן, שמנוהלת על ידי ערן ענבים ודרור נגל, צברה פורטפוליו של כ-900 יח"ד דיור להשכרה - רובן בתהליכי הקמה וייזום - בארבעה פרויקטים, בהשקעה צפויה של כמיליארד שקל. הפרויקט המתקדם מבין הארבעה, שאותו יזמה אזורים, כולל 112 יח"ד באשדוד ונמצא בשלבי אכלוס. תכנונם והקמתם של שלושת הפרויקטים הנוספים יחלו בשנה הקרובה, בבת ים, ראשון לציון ואור יהודה.

"אסטרטגיית הקרן היא להתמקד בנכסים גדולים בהיקף של מאות יח"ד, המאפשרים לייצר יעילות תפעולית בהקמה, ניהול ואחזקת הנכסים. הפרויקטים ייבנו באזורי ביקוש ובעיקר בערים ובשכונות שבהן מזוהה עודף משמעותי של ביקוש לשכירות ביחס להיצע הקיים, ובדגש על נגישות לצירי תחבורה ראשיים, מוקדי תחבורה ציבורית, תעסוקה חינוך ואקדמיה", הסבירו באזורים. בקרן ציינו כי קהל היעד העיקרי של הקרן הוא משפחות צעירות.

במסגרת הגיוס בבורסה תנפיק אזורים LIVING מניות בשווי של 75 מיליון שקל לציבור. לפי מבנה ההנפקה, לאזורים יוקצו מניות בחברה המנפיקה בשווי 208 מיליון שקל, בגין השקעתה בקרן בשנתיים האחרונות. כלומר, ההנפקה תתבצע לפי שווי של 208 מיליון שקל "לפני הכסף" שגויס.

במסגרת ההנפקה, אזורים תמיר חוב של 129 מיליון שקל למניות אזורים LIVING. החוב הוא בגין העברת זכויותיה של אזורים בפרויקט דיור להשכרה ברובע ט"ז באשדוד (חושב על פי שמאות). בנוסף, תעביר אזורים לקרן זכויות לפרויקט דיור להשכרה לסטודנטים בבת ים לפי שווי של כ-20 מיליון שקל (עלות השקעה), ותמיר למניות חוב של 59 מיליון שקל מתוך הלוואות בעלים בסכום של כ-141 מיליון שקל.

גם לאחר ההנפקה, אזורים תמשיך להיות בעלת השליטה באזורים LIVING בשנים הקרובות. באזורים הסבירו כי השליטה מניבה כמה יתרונות: תשתית של מטה קיים הערוך לקלוט נכסים בהיקף רחב; ניסיון נצבר בייזום המאפשר להקים פרויקטים גדולים ומורכבים; תמיכה פיננסית לפעילות בשלביה הראשונים; והיכרות מעמיקה עם שוק הנדל"ן, המייצרת נגישות לפרויקטים ונכסים חדשים.

חוק הריטים החדש

בעוד ענף קרנות הריט צבר תאוצה בעולם, הרי שבישראל, מאז נחקק ב-2006 חוק הריטים – הוקמו כמה קרנות בודדות. על מנת לעודד הקמה של קרנות חדשות – ועל הדרך גם לסייע בפתרון מצוקת הדיור – אישרה הכנסת ב-2016 תיקון לחוק.

במטרה לעודד הקמת קרנות ריט שיחזיקו במקבצי דיור, חוק הריטים קובע שהקרנות יוכלו בראשונה לרכוש קרקע לדיור להשכרה ולשמש יזמיות של פרויקטים. זאת, בניגוד להוראות הקודמות, שקבעו כי קרנות ריט מחויבות להשקיע רק בנדל"ן מניב. מעבר לכך, החוק החדש איפשר לקרנות להגיע למינוף של 80% משווי הקרקע בפרויקטים של דיור להשכרה (המינוף הוגבל קודם לכן ל-60%); ונקבעה כמות מינימלית של 20 דירות לרכישה במתחם (הקרן לא יכולה לקנות דירות בודדות).

בנוסף, תיקון החוק קבע לקרנות מספר הקלות, שלפיהן יוכלו להמשיך ולהיות פרטיות לתקופה של שלוש שנים (במקום שנה) ורק לאחר מכן לערוך הנפקה בבורסה (IPO). כמו כן, האריך החוק את התקופה לדילול בעלי השליטה לאחר הקמת הקרן. עוד נקבעה בתיקון דחייה בתשלום מס שבח בגין עסקות של העברת נדל"ן לקרן בתמורה למניות.

למרות התיקון מ-2016, עד כה הוקמה רק קרן ריט אחת בישראל (מגוריט, כאמור) בתחום השכירות למגורים – וזאת בשונה מהמצב בעולם, ובארה"ב בפרט. הסיבה לכך היא פוטנציאל התשואות הנמוך בשוק הנדל"ן הישראלי (2.5%-3.5%), שנובע מכך שהעלייה המתונה במחירי השכירות לא הדביקה את הזינוק במחירי הדיור בעשור האחרון.

בינתיים, גם ההנפקה של מגוריט אינה סיפור הצלחה. מאז ההנפקה בבורסה לפני כשנתיים איבדו המשקיעים כ-20% משווי המניות. במקביל, בכירים פרשו מניהול הקרן. עם זאת, באזורים LIVING מאמינים כי פוטנציאל התשואות בקרן שלהם גבוה יותר בשל מרכיב הייזום והובלת הפרויקטים מהשלב הראשון.

ענבים הסביר כי "בשנתיים האחרונות המדינה מקדמת מהלכים שונים שמהווים מגמה ברורה של העברת שיווי המשקל בשוק - ממשקיעים פרטיים להשכרה מוסדית ארוכת טווח. מהלכים אלו סוללים את הדרך ליצירת שוק השכרה מוסדית בישראל. לפי ההערכות, סך הדירות הכולל להשכרה בישראל עומד על כ-700 אלף יח"ד. מדובר ב"אוקיינוס כחול" מבחינת היכולת להרחיב את הפעילות".

נגל, שמכהן גם כמנכ"ל אזורים, הוסיף: "אזורים רואה בפעילות הדיור להשכרה מנוע צמיחה בעל סינרגיה גבוהה לפעילות הליבה. אנו מאמינים כי שוק הדיור להשכרה המוסדי יצמח בקצב גבוה בעשורים הקרובים ואנו נשאף להובילו. המעטפת של אזורים יוצרת לקרן יתרונות חשובים של ודאות והגעה מהירה לשוק, אופרציה מוכנה, מנוסה ופועלת וגב כלכלי חזק ויציב שאיפשר לקרן לייצר פעילות של 900 יח"ד. אזורים תהיה משקיעה פעילה בקרן כך שייווצר מצב של זהות אינטרסים בריאה בין משקיעי הקרן לחברת הייזום והניהול".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#