האם בעלי מניותיה של אאורה יאשרו לסיגל אטרקצ'י חגיגת עמלות של 36 מיליון שקל?

אסיפת בעלי המניות של אאורה תצביע היום על הארכת ההסכם, שלפיו החברה שבשליטת יעקב אטרקצ'י משלמת למשרד עוה"ד של אשתו, סיגל אטרקצ'י, עמלה של 1.5% מכל חוזה מכירת דירה ■ בשלוש השנים האחרונות הניב ההסכם הכנסות של 22 מיליון שקל לאישתו של בעל השליטה

יורם גביזון
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
 יעקב אטרקצ'י, המנכ"ל והבעלים של אאורה
יורם גביזון

כאשר יעקב אטרקצ'י רכש את השליטה בחברת הנדל"ן אאורה במארס 2012, כחלק מהסדר נושים הוא קיבל כנדוניה הסכם של החברה מ–2007 עם משרד עורכי הדין אטרקצ'י ושות' שבבעלותה המלאה של אשתו, סיגל אטרקצ'י. יעקב אטרקצ'י קיבל את אישור בית המשפט להצעת הרכישה, שכללה הסכם שלפיו משרד אטרקצ'י ושות' יספק לחברה שירותי עריכת דין וליווי בתחום הנדל"ן בתמורה לתשלום של 1.5% מכל חוזה למכירת דירה או קרקע שנחתם בידי החברה.

שש השנים הבאות הוכיחו שיעקב אטרקצ'י הוא מנהל מוכשר בתחום הנדל"ן. אטרקצ'י השכיל להגדיל את שווי החברה ל–425 מיליון שקל, ולצרף כשותפים את לאומי פרטנרס, מנורה, הפניקס וקרן נוקד (שמנוהלת בידי רועי ורמוס), שרכשו 22% מהחברה בספטמבר 2017. אבל זה לא ההישג היחיד של אטרקצ'י. מרשימה לא פחות היא הצלחתו לשכנע ב–2015 את ועדת הביקורת, דירקטוריון החברה והאסיפה הכללית של בעלי המניות לאשר את הארכת ההסכם עם משרד אטרקצ'י. ההסכם הזה הוכיח את עצמו בשלוש השנים האחרונות כמכונת מזומנים למשפחת אטרקצ'י. ההסכם הניב למשרד אטרקצ'י ושות' של סיגל אטרקצ'י הכנסות של 21.8 מיליון שקל ב–2015–2017, ועשוי להניב הכנסות של גבוהות עוד יותר בעתיד.

אאורה תקיים היום את אסיפת בעלי המניות, שתידרש, בין השאר, לאשר את הארכת ההסכם בשלוש שנים נוספות, על פי סעיף 275 לחוק החברות, שמחייב לאשר עסקות בעלי עניין אחת לשלוש שנים. אאורה מבקשת הפעם לאשר הסכם שגובש בידי ועדת הביקורת, שלפיו משרד אטרקצ'י יקבל עד 50% מהפרויקטים החדשים, כלומר עד 50% מיחידות הדיור שצפויות להיות משווקות בידי החברה, ושלושה משרדים של עורכי דין חדשים יקבלו לפחות 50% מהפרויקטים החדשים. בנוסף, קוים הליך תחרותי לקביעת שכר הטרחה לעורכי הדין של החברה, שבו התקבלו הצעות מארבעה משרדי עורכי דין נוספים. לאחר משא ומתן עם המשרדים החדשים, נקבע שכר טרחה שיחייב גם את משרד אטרקצ'י.

כחלק מההסכם, הסכים משרד אטרקצ'י לוותר לטובת שלושת המשרדים של עורכי הדין החדשים על שבעה פרויקטים, שלוו עד כה בידי משרד אטרקצ'י. ואולם, עד כה לא שולמה למשרד כל תמורה עליהם. על פי הערכות, מדובר בשבעה פרויקטים, שכוללים 2,500 יחידות דיור — כלומר כשליש מחלקה של החברה בצבר הפרויקטים שבו היא מעורבת.

שכר הטרחה שישולם למשרד אטרקצ'י ולשלושת המשרדים האחרים בשלוש השנים הקרובות יהיה 1.5% מהתמורה לחברה מכל חוזה מכירת דירה ו–1.2% מהתמורה מכל חוזה מכירה במסגרת התחדשות עירונית. אאורה דיווחה, כחלק מהדו"ח הכספי לרבעון הראשון של 2018, כי היא יוזמת, מתכננת ומקימה 12,742 יחידות דיור למגורים, שחלקה בהם הוא 9,561 יחידות דיור. מספר זה של יחידות דיור כולל 2,482 יחידות דיור שנמצאות בשיווק, שמתוכם חלקה של החברה הוא 1,943 יחידות דיור. פירוש הדבר הוא שההסכם החדש יחול על 7,618 יחידות דיור, שעדיין לא שווקו, ועל פי הערכות יתחלקו בין משרד אטרקצ'י, שיקבל שני שלישים מהם, ושלושת המשרדים החדשים של עורכי הדין, שיקבלו על פי הערכות שבעה פרויקטים שיכללו 2,500 יחידות דיור.

היות שהמחיר הממוצע של דירה שנמכרה בידי אאורה ב–2017 הגיע ל–1.9 מיליון שקל, מגיע פוטנציאל ההכנסות למשרד אטרקצ'י ל–144 מיליון שקל. ואולם, מספר זה מתייחס גם לפרויקטים שהבשלתם תימשך מעבר לתקופת האישור ב–2021. אאורה מכרה 320 דירות בממוצע בשנה ב–2015–2017. גם אם נניח שמספר הדירות שיימכרו בין מאי 2018 ל–2021 יוכפל, בשל הגידול המהיר בצבר הפרויקטים של החברה — עשויות הכנסותיה של סיגל אטרקצ'י להגיע ל–12 מיליון שקל בשנה בממוצע בשלוש השנים הקרובות.

ההסכם שלפיו מספקת סיגל אטרקצ'י שירותי עריכת דין לאאורה הוא הסכם מהותי אפילו בעולם העשיר של עסקות בעלי עניין בבורסה בתל אביב. למרות רווחי העתק שמשכה סיגל אטרקצ'י מאאורה בשש השנים האחרונות, לא טרחה אאורה מעולם לדווח מה גובה הסכומים ששילמה לסיגל אטרקצ'י. מה שיותר מפתיע הוא שרשות ניירות ערך לא מצאה לנכון לכפות עליה רמה מינימלית של גילוי נאות באשר להיקף עסקות בעלי העניין, בניגוד, למשל, לרמי לוי, שמדווח על היקפן של דמי השכירות שמשלמת לו החברה הציבורית עבור השימוש בנדל"ן שבבעלות חברה פרטית שלו. ייתכן שההצבעה שתתקיים היום תעיר את הרשות מתרדמתה העמוקה, ותגרום לה לכפות על אאורה התנהגות שקופה יותר.

מאאורה נמסר בתגובה: "אאורה היא חברת נדל"ן מהגדולות והמוערכות בישראל, שנבחרה כחברה המובילה את תחום ההתחדשות העירונית בישראל. עם בעלי המניות בחברה נמנים כמה מהגופים המוסדיים הגדולים והמוכרים בשוק. החברה פועלת מולם ומול יתר בעלי העניין בחברה בשקיפות מלאה, לרבות במסגרת הגילוי הנדרש ממנה בנוגע לעסקות בעלי עניין.

"תהליך בחירת משרדי עורכי הדין נעשה בידי ועדת הביקורת של החברה, שמצאה כי קיימת חשיבות בהמשך העבודה עם משרד אטרקצ'י, המלווה את החברה בענייני נדל"ן יותר מ–10 שנים, בקיא בתחום ומכיר את עסקותיה על בוריין. הוועדה מצאה גם כי בשל הגידול בהיקף פעילות החברה, יש להגדיל את מספר המשרדים של עורכי הדין בתחום הנדל"ן העובדים עם החברה, כשנקבע הליך תחרותי לבחירת המשרדים וקביעת שכר טרחה שישולם להם. משרד אטרקצ'י התאים עצמו לשכר טרחה שנקבע בהליך מול המשרדים האחרים.

"הליך בחירת המשרדים וההתקשרות עמם פורטו באופן מלא בדו"ח שפירסמה החברה לבעלי המניות שלה. סכומי שכר הטרחה שיקבלו כל המשרדים ייגזרו מהיקף הדירות שיימכרו מדי שנה והסכומים בהם יימכרו הדירות. תוקף העסקה הוא לשלוש שנים בלבד. בשלוש השנים האחרונות מכרה אאורה כ–1,000 דירות בסך הכל.

ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה, בליווי משרד עו"ד גרוס קלינהנדלר חודק הלוי גרינברג ושות', ניהלו הליך בחירה אחראי, מתוך ראיית טובת החברה ותוך הקפדה יתרה על כללי ממשל תאגידי תקין. הליך זה נעשה בתיאום מלא עם הגופים המוסדיים השותפים בחברה, ואנו מאמינים כי יזכה באמונם".

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker