דילמת המשכנתא: למחזר או לא למחזר? - שוק ההון - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

דילמת המשכנתא: למחזר או לא למחזר?

העלאת הריבית השבוע, בשיעור של 0.5%, מעמידה שוב את נוטלי המשכנתאות מול דילמות רבות ■ מהו סוג המשכנתא שעדיף ללוות מהבנק? מה תמהיל ההלוואה שיש לדרוש? והאם נכון למחזר הלוואה שניתנה כשהריבית המשק היתה בשפל? ■ שני מומחים מסבירים

7תגובות

>> עליות הריבית האחרונות העמידו את נוטלי המשכנתאות בדילמה לגבי הרכב וסוג המשכנתא שעדיף ללוות מהבנקים. משכנתא צמודה לריבית הפריים, משכנתא בריבית קבועה, ומשכנתא בריבית חצי קבועה או כזו שצמודה למדד - הן חלק מהאפשרויות שמעמידים הבנקים בפני הלקוח. הלווים מוצאים את עצמם מתלבטים בין המסלולים השונים, תוך שהם מנסים לשקלל גם את ההשלכות של העלאות הריבית ואת התמהיל הראוי לכל סוג משכנתא. כדי להבהיר מעט את התמונה שוחחנו עם שני מומחי משכנתאות מבנק מרכנתיל והבנק הבינלאומי.

"תמהיל ההלוואות צריך להיות מותאם ליחס בין ההחזר החודשי של ההלוואה לבין ההכנסות החודשיות", הסביר דודי מייזליק, מנהל אגף המשכנתאות בבנק מרכנתיל. "ככל שהכנסות המשפחה גבוהות יותר וחלק המשכנתא בהוצאות נמוך יותר, כך אנחנו ממליצים לעשות שימוש נרחב יותר בתמהיל מעורב. אנחנו ממליצים לבנות את ההלוואה באפיקים משתנים, כמו מסלול פריים, מסלול צמוד מט"ח, מסלול ריבית משתנה כל שנה צמודת מדד, וכדומה".

מייזליק מדגיש שמשפחות שהיקף ההכנסה החודשי שלהן קטן יחסית, ונמוך מ-10,000 שקל, צריכות להיות יצירתיות פחות בעיצוב המשכנתא - ולהיצמד למסלול קבוע. "כשגובה ההחזר החודשי הוא יותר מ-25% מההכנסה, או כשההכנסה המשפחתית היא פחות מ-10,000 שקל, מומלץ לצמצם ככל שניתן את השימוש באפיקים משתנים. משפחה כזו צריכה לבחור אפיקים קבועים וסולידיים יותר, כמו מסלול ריבית קבועה שאינה צמודה, מסלול ריבית קבועה צמודת מדד, או מסלול ריבית חצי קבועה המשתנה רק אחת לשבע או עשר שנים", הוסיף מייזליק.

מה תמהיל המשכנתא העדיף כיום, לאחר העלאת הריבית האחרונה של בנק ישראל?

.

אנליסט אישי  בזק

מוגש בחסות המפרסם

מייזליק: "ברמת הריבית כיום, המשק צריך לבחור תמהיל ממוצע שיכיל את מגוון המסלולים ויאפשר לפזר סיכונים בתוך ההלוואה, כשרוב ההלוואה היא במסלולים סולידיים. אני מציע לפצל את ההלוואה בין ארבעה מסלולים ובתקופות החזר שונות.

"במשכנתא בגובה של חצי מיליון שקל ניקח את החלק הראשון, בהיקף של 200 אלף שקל, כהלוואה ל-30 שנה בריבית צמודה חצי קבועה, המשתנה רק אחת לעשר שנים. גובה ההחזר החודשי בחלק זה יהיה 821 שקל. החלק השני יהיה הלוואה של 100 אלף שקל ל-18 שנה, בריבית קבועה וצמודה של כ-3.5%. ההחזר החודשי כאן הוא 625 שקל. המסלול השלישי הוא הלוואה של 50 אלף שקל לעשר שנים במסלול קבוע לא צמוד (ריבית 5.75%). ההחזר החודשי כאן יהיה 548 שקל. המסלול האחרון הוא הלוואה בסך 150 אלף שקל למשך 25 שנה, בריבית פריים מינוס 0.7% (כיום 3.8% ריבית), כשההחזר יהיה 775 שקל בחודש. מחישוב ההחזרים עולה כי סך ההחזר יהיה 2,770 שקל בחודש".

מה ההיגיון בחלוקת המשכנתא לתקופות החזר שונות?

"זה יוצר החזר חודשי סביר, ומצד שני מאפשר לקצר את תקופת ההלוואה במסלולים הקבועים, שאין בהם אפשרות לפירעון מוקדם ללא קנס. המסלולים המאפשרים פירעון מוקדם לפני סיום ההלוואה צריכים להילקח לתקופות ארוכות יותר ואף מקסימליות, אך מתוך ציפייה לפירעון מוקדם וקיצור התקופה בעתיד".

.

תמהיל שונה במסלולים

בשונה מלווי משכנתאות חדשים, בפני מי שכבר לווה משכנתא עומדת דילמה אחרת שאינה פשוטה: האם נכון למחזר את ההלוואה ולהמירה במימון חדש. שאלה זו רלוונטית למי שנטל משכנתא בזמן שהריבית היתה בשפל והצמיד אותה לריבית הפריים.

עבור סוג לווים זה העליות האחרונות הן דרמטיות במיוחד, שכן ככל שהריבית במשק גדלה, כך עולים ההחזרים החודשיים. כך למשל, ההחזר החודשי של משפחה שלקחה משכנתא של חצי מיליון שקל ל-20 שנה, בצמוד לריבית הפריים, זינק בכ-250 שקל מתחילת השנה. כשלוקחים בחשבון את כל העלאות הריבית שבוצעו בשנה וחצי האחרונות, מדובר בגידול של כ-650 שקל לעומת ההחזר הראשוני.

"למרות העלייה בריבית הפריים אין עדיין נהירה לביצוע מחזורים", מספר מנהל תחום המשכנתאות בבנק הבינלאומי, מיקי מרקוביץ'. "בחודשים האחרונים אנחנו ממליצים ללקוחות לא להיכנס בשיעורים גבוהים למסלול הצמוד לפריים, בגלל העלאות הריבית הצפויות. במסגרת סימולציה שאנו עורכים ללקוחות, אנחנו מציגים את ההחזרים החודשיים לאחר העלאות הריבית, ומסבירים שריבית הפריים היתה בעבר גם ברמה של 10%. בנוסף, אנו בודקים את יכולת ההחזר של הלקוח גם כשריבית הפריים תהיה 6.5%", סיפר מרקוביץ'.

האם אתם ממליצים ללקוחות שלוו משכנתאות בזמן שהריבית היתה בשפל למחזר אותה?

מרקוביץ': "זה לא נעשה באופן אוטומטי. צריך לבדוק לגופו של מקרה את הנתונים, וצריך להביא בחשבון גם שיקולים נוספים. המעבר בין המסלולים לאו דווקא ישפר את מצבו של הלווה. גם מסלולים אחרים סבלו מגידול בהחזרים החודשיים - כמו המסלול שצמוד למדד. צריך לשקלל בנוסף גם עמלות שונות שנגבות במהלך המעבר בין המשכנתאות. יש עלויות נלוות לכל תהליך המעבר, ולכן חייבים לבדוק את כדאיותו באופן ספציפי".

גם מסלולי משכנתא אחרים מתייקרים במקביל לזו הצמודה לפריים?

"כן, וניתן לראות זאת היטב במשכנתא הצמודה למדד. כשריבית הפריים עולה, חל גידול גם במדד המחירים וזאת מכיוון שיוקר המחיה עולה. הגידול החד באינפלציה בחודשים האחרונים קיזז את הכדאיות במעבר בין שני המסלולים. כשמחירי הסחורות בעולם עולים והאינפלציה מרימה ראש - כדאיות המעבר יורדת". איך הלקוחות מגיבים לעלייה הדרמטית של הריבית?

"בהתחלה, הלקוחות היו פחות רגישים לסיכונים בהצמדה לריבית הפריים. כיום אנשים כבר מתחילים להיות מודעים יותר לסכנות. ניתן לראות תזוזה מהמסלול של הפריים למסלול הצמוד או למסלול עם ריבית קבועה לא צמודה".

מהן ההמלצות שלך ללקוחות שכבר נטלו משכנתאות או מתכוונים לקחת בתקופה הקרובה?

"ראשית, תמיד המלצנו לבצע תמהיל במסלולי המשכנתא - זה מסייע בפיזור הסיכונים. שנית, צריך לשקול האם יש מקורות מימון שאמורים להגיע בעתיד כמו קרן השתלמות שנפתחת או ירושה. במקרים כאלה צריך לקחת מסלול עם נקודת יציאה תואמת לעיתוי קבלת המימון, כדי לא לשלם עמלת פירעון מוקדם.

"בנוסף לכך, לווי משכנתא ששוכרים דירה יכולים להתחיל ולשלם רק את הריבית, ובתום תקופת השכירות יחלו לשלם את ההחזרים. עצה אחרת היא שאם הלווה מקבל תגמולים בדולרים או דמי שכירות מדירה בחו"ל בדולרים - מומלץ לו להצמיד את המשכנתא למט"ח".

ולבסוף, מה מסלול המשכנתא שאתה מציע היום למי שרוצה ללוות 500 אלף שקל?

 "למשפחה ממוצעת בה ההחזר החודשי מהווה כ-30% מהכנסה, אנחנו ממליצים שהיקף המשכנתא לא יעלה על עד 60% מערך הנכס. התמהיל המוצע הוא 150 אלך שקל בריבית פריים פחות 0.9%  לתקופה של 20 שנה (וזאת, בהנחת שהפריים יגיע ל-4.5% לאחר העלאות הריבית).

ההחזר החודשי יעמוד על 878 שקל. 150 אלף צמוד מדד בריבית משתנה כל 3 שנים לתקופה של עד 30 שנה (ללא עמלת פירעון בנקודת ההשתנות). ההחזר החודשי - 535 שקל.  150 אלף צמוד מדד לתקופה של 20 שנה בריבית של 3.5% עם החזר חודשי של 870 אלף.  ולבסוף – 50 אלף שקל בריבית קבועה לא צמודה לתקופה של 10 שנים, כאשר החזר החודשי יעמוד על 543 שקל. סה"כ ההחזר החודשי -  2,826 שקל לחודש.

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: עדכונים שוטפים משוק ההון בישראל ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#