"לא להספיד את ענף הקניונים": יש מי שחושב שחרדת השוק היא הזדמנות קנייה - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"לא להספיד את ענף הקניונים": יש מי שחושב שחרדת השוק היא הזדמנות קנייה

מניות מליסרון, ביג ועזריאלי ירדו עד 24% בתוך שנה בשל החשש כי המעבר לאינטרנט וגידול בהיצע שטחי המסחר יפגעו בפעילות המסורתית ■ האנליסטית אביטל איגנר מרוסאריו טוענת כי השוק מחמיר עם חברות הקניונים שלא בצדק: "הירידות אינן פרופורציונליות, המניות עשויות לעלות עד 20%"

2תגובות
גרנד קניון באר שבע
אליהו הרשקוביץ

חברות הנדל"ן המסחרי בבורסה, המחזיקות בקניונים או במרכזיים מסחריים, סובלות מלחץ ותנודתיות. מניות קבוצת עזריאלי, מליסרון וביג ירדו ב–12 החודשים האחרונים ב–24%, 14% ו–11% בהתאמה, בעוד מדד הנדל"ן ירד בשיעור של 1% בלבד. הירידות נובעות בעיקר משינויים בהרגלי הצריכה של הישראלים, שכוללים מעבר לרכישות באינטרנט ובחופשות בחו"ל, וכתוצאה מגידול בהיצע השטחים המסחריים בישראל.

המגמות החדשות משפיעות לשלילה על השוכרות המרכזיות בקניונים, דבר שמעורר חשש להפחתה אפשרית עתידית בדמי השכירות ופגיעה בתזרימי המזומנים. הירידות החדות בחברות הקניונים והמרכזים המסחריים חלו בניגוד למגמה בשוק הנדל"ן המניב למשרדים, שכולל חברות כמו גב ים, שנהנות משגשוג בעקבות המצב הכלכלי הטוב במשק, ומהביקושים הגבוהים מענף ההיי־טק.

האם הירידות במניות של חברות נדל"ן המחזיקות במרכזים מסחריים הן הזדמנות קנייה? לשיטת חברת האנליזה רוסאריו ייעוץ ומחקר, התשובה לשאלה חיובית. בסקירה מקיפה שפורסמה אודות חברות הנדל"ן המניב בישראל, נוקבת האנליסטית אביטל איגנר במחירי יעד גבוהים למניות עזריאלי, מליסרון ו ביג, המגלמים פוטנציאל עלייה (אפסייד) של 18%–20% ביחס למחיר המניה בשוק, וטוענת שהשוק מחמיר ביחסו לחברות האלה.

אביטל איגנר

"תחום הקניונים אינו בדעיכה ולא צריך להספיד אותו", כותבת איגנר בסקירה. "מבחינת ההשפעה של ההתפתחויות האלה על ההכנסות התפעוליות (NOI) של הקניונים, השינוי לא יהיה דרמטי כמו הירידות במחירי המניות. להערכתנו, לאור התוצאות של חברות הנדל"ן, לא נראית באופק הקרוב ירידת NOI משמעותית".

אנליסט אישי  בזק

מוגש בחסות המפרסם

איגנר הציגה את השינויים שעוברים על תחום הקניונים בישראל: "הרכישות באינטרנט, יחד עם רכישות של ישראלים בחו"ל (בעקבות מדיניות השמים הפתוחים, שהוזילו את מחירי הטיסות לחו"ל), השפיעו באופן חריף על פדיונות הקניונים בשנה האחרונה. אנו עדים להתמתנות בגידול בפדיונות בפעם הראשונה מזה זמן רב בדו"חות של חברות הנדל"ן המניב.

"נראה כי הרכישות באינטרנט, יחד עם הרכישות של ישראלים בחו"ל, הגיעו למסה קריטית וחדרו גם לתחומים שמהווים נגיסה ברורה ברכישות בקניונים. להערכתנו, ככל שקיים פער בין מחירי הסחורות באינטרנט או בחו"ל למחירים בקניונים, נפח הרכישות בקניונים ימשיך להיפגע.

העליות הפוטנציאליות במניות הקניונים, לפי רוסאריו

"סימני התחרות בתחום הקמעונאות ניכרים גם בביצועי חברות הקמעונות הישראליות (למעט קבוצת פוקס), שהרווחיות שלהן יורדת. חלק מן הרשתות הישראליות אף הגיעו לקריסה (הוניגמן, יפו תל אביב ועוד). עם זאת, נראה כי מרבית קבוצות חברות הנדל"ן נערכות לשינויים ואנו רואים את בעלי הקניונים נערכים למערכה הזאת באמצעים שונים הכוללים התאמה של תמהיל הקניונים למצב החדש, כלומר שימת דגש על חוויית הבילוי והקנייה, עם מסעדות, בתי קולנוע, והפעלות לילדים; ניסיון לבצע בידול באמצעות הכנסת רשתות חדשות, ובעיקר בינלאומיות; חברות הקניונים משקיעות בשיפוץ חנויות ובשיפוץ של הקניונים ונראותם כדי לשמור על הרלוונטיות שלהם", כתבה איגנר.

במקביל לירידה בביקושים, איגנר צופה המשך בגידול בהיצע השטחים המסחריים. לדבריה, קיימות כיום תכניות לטווח הקצר־בינוני לבנייתם של כ–113 מרכזי מסחר בישראל בשטח של כ–1.3 מיליון מ"ר — תוספת של כ–30% על השטח הקיים. לשוק, לטענתה, אין יכולת לספוג את השטחים האלה.

"המגמה יכולה להביא להמשך לחץ בכיוון של ירידה בפדיונות למ"ר ולחץ לירידת שכר דירה. במקרים מסוימים, מרכזי מסחר חדשים יבואו על חשבון מרכזים ישנים ונחותים. דוגמה אפשרית לכך הוא הקניון של מליסרון באשדוד, שפעילותו נפגעה קשות לאחר פתיחת קניון ביג באשדוד, כך שהחברה מתכוונת לפעול לשינוי תב"ע לשימושים אחרים", היא כתבה.

עזריאלי: "התמחור מגלם קטסטרופה"

למרות המצב המאתגר שהיא מתארת בהרחבה, איגנר העריכה שהתמחור הבורסאי של חברות המחזיקות בקניונים ומרכזיים מסחריים מאופיין בתמחור חסר, שנובע מחשש מוגזם של המשקיעים. ביחס לעזריאלי, איגנר הדגישה כי מחיר השוק של החברה מגלם ירידת NOI של כ–13% ביחס ל–NOI הקיים כיום. "התמחור מגלם תרחיש 'קטסטרופה', ואינו משקף תרחיש סביר. להערכתנו מדובר ב–Overshooting ביחס לביצועי החברה בשנה שעברה וב–2018", היא הדגישה.

השינוי במניות עזריאלי, מליסרון וביג לעומת מדד הנדל"ן

לפי המודל של איגנר, שווייה הראוי של עזריאלי מסתכם בכ–23.6 מיליארד שקל, בהשוואה לשווי נוכחי של 20.1 מיליארד שקל. על בסיס שווי זה, איגנר נקבה במחיר יעד של 195 שקל למניה, ביחס למחיר של 166 שקל בבורסה — פער של 18%. מחיר היעד מגלם מכפיל של 22.4 על הרווח התזרימי הנקי מפעילות הנדל"ן (FFO), ביחס למכפיל של 19.4 שבו נסחרת כעת המניה.

מליסרון: "תשואת FFO אטרקטיבית"

כמו במקרה של עזריאלי, איגנר סבורה שמניית מליסרון מתומחרת בחסר משמעותי. "מחיר השוק של החברה מגלם ירידת NOI של כ–8% ביחס ל–NOI הקיים כיום, ולהערכתנו מדובר ב-Overshooting", היא כותבת. "בהערכת השווי שביצענו לחברת מליסרון, אנו לא חושבים כי צריך להפחית את ה–NOI, ולכן מתייחסים ל–NOI הקיים כ–NOI המייצג, ברמה של 1.03 מיליארד שקל".

איגנר העריכה את שווי מליסרון בכ–7.7 מיליארד שקל, ביחס לשווי סחיר של 6.5 מיליארד שקל. המחיר גוזר למניה מחיר של כ–174 שקל — אפסייד של כ–19% מעל המחיר בבורסה. שווי זה מגלם מכפיל FFO של כ–11.5. לצד העלייה הפוטנציאלית במניה, איגנר ציינה לחיוב כי מליסרון מציעה תשואת FFO ותשואת דיווידנד אטרקטיביות ביחס לחברות נדל"ן מקבילות. כך, תשואת ה–FFO של החברה עומדת על כ–10% ותשואת הדיווידנד על כ–3.5%.

ביג: "לא צפויה ירידה ב–NOI"

ביחס למניית ביג — שפועלת בישראל ובארה"ב — איגנר טוענת לפוטנציאל עלייה של 20%. לדבריה, "ביחס לחברות הנדל"ן המניב האחרות בתחום המסחר והקניונים, מניית ביג סבלה מירידה משמעותית במחיר בתקופה האחרונה. להערכתנו, מחיר המניה כיום משקף תגובת יתר של השוק ביחס לפגיעה הצפויה בשוק הנדל"ן למסחר בישראל ובארה"ב. מנגד, ביצועי החברה אינם משקפים הרעה בפעילות, כפי שמתבטאת במחיר המניה. תשואת ה–FFO היא דו־ספרתית — כ–11% — והחברה מחלקת דיווידנד בתשואה של כ–3%.

"כשבוחנים את שווי השוק של ביג, בהנחת שיעורי היוון אלה, מחיר המניה בשוק משקף ירידת NOI של כ–8.5% ביחס ל–NOI הנוכחי, שלהערכתנו אינו תרחיש סביר, בהינתן ביצועי החברה הטובים שהציגה ב–2017 ובהתאם להערכותינו לצפי ל–2018. בהתאם, לא הבאנו בחשבון בתרחיש הבסיס ירידה ב–NOI", הדגישה. איגנר נקבה בשווי של 3.8 מיליארד שקל לביג, לעומת שווי של 3.2 מיליארד שקל בבורסה.

קניון עזריאלי
מוטי מילרוד

בשורה התחתונה, איגנר הדגישה כי חברות הקניונים והמרכזים המסחריים נסחרות בדיסקאונט משמעותי ביחס למחירן הכלכלי. "נראה כי מניות עזריאלי, מליסרון וביג סבלו באופן לא פרופורציונלי מסנטימנט שלילי לענף הנדל"ן למסחר. הדבר בולט במיוחד לעומת ביצועי החברות, שלא הציגו כלל ירידה ב–NOI בנכסים הזהים.

"להערכתנו, מגמת הצמיחה המואצת בפדיונות הגיעה לסיומה, הן כתוצאה משינויים בביקושים והן כתוצאה מגידול בהיצע הנכסים. ציפייה לירידת NOI של כ–10% היא מוגזמת בטווח הקצר־בינוני. לחברות יכולות ניהול מקצועי ואקטיבי, ויש להן דרכים שונות לשמור על רמת ה–NOI הנוכחית ואף לשפרה, למשל, על ידי שינוי תמהיל ושיפוץ הנכסים, כך שירידת NOI משמעותית היא תרחיש שכרגע לא נראה באופק. בהתאם, אנו חושבים כי מחירי השוק של עזריאלי, מליסרון וביג משקפים אפסייד משמעותי", סיכמה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#