דויטשה בנק: "מחירי הנדל"ן יעלו השנה - ואחריה יגיע קיפאון בענף" - שוק ההון - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

דויטשה בנק: "מחירי הנדל"ן יעלו השנה - ואחריה יגיע קיפאון בענף"

מחלקת המחקר של הבנק: מחירי הדיור עברו להערכת יתר בחודשים האחרונים

6תגובות

>> מחלקת המחקר של בנק ההשקעות הגרמני דויטשה בנק ביצעה עבודה מקיפה בכדי לבחון אם שוק הדיור בישראל התחמם יתר על המידה והאם נוצרו סימנים של מתן הלוואות משכנתא עודפות - כלומר בועה - או שמדובר ברגיעה שעשויה להשפיע לרעה על רווחיות הבנקים.

לפי האנליסט של דויטשה, דן הרווארד, "השילוב בין ריבית נמוכה שנשמרה לאורך זמן לבין היצע נמוך של דירות הוביל לעלייה של כ-42% במחיר דירה ממוצעת בישראל מאז הרבעון הרביעי של 2008. שוק המגורים בישראל עבר לטריטוריה של תמחור יתר בחודשים האחרונים. כמו כן, היכולת לקנות בית ירדה בצורה חדה, בזמן שנרשם קצב עלייה שנתי של כ-17% במחירי הדיור, אף שרמת הריבית מתחילה להגיע לשיעורים נורמליים". בבנק הגרמני עשו שימוש בכמה נתונים כמו יכולת רכישת דירות, היחס בין מחירי הבתים לבין משכורות וכן בהשוואות בינלאומיות במטרה לנתח את השוק, וכך הגיעו למסקנה שמחירי הבתים בישראל נמצאים מעל הרמה הנורמלית ארוכת הטווח.

לדבריהם, "מחירי הדיור חצו את נקודת האיזון. הזרז העיקרי לעליית מחירי הדיור הוא הריבית הנמוכה שהונהגה מהרבעון האחרון של 2008. בתקופה זו, הריביות לטווח קצר נעו בין 0.5%-2.5%, מה שהוביל לביקושים גבוהים בתקופה שבה ההיצע היה נמוך מאוד. השלמות הבנייה ירדו בהדרגה מתחילת המאה והמלאי של דירות חדשות שלא נמכרו נמצא בשפל רב-שנתי".

עוד טוענים בדויטשה כי "היקף שוק המשכנתאות זינק בכ-36% ב-2010 וההסבר לכך נעוץ בעיקר בעלייה בגודלה של משכנתא ממוצעת, שכן לא נראה גידול חד במספר עסקות המשכנתאות שנלקחו".

בדויטשה מזהים שלושה סימנים המצביעים על כך שמחירי הדיור עברו להערכת יתר בחודשים האחרונים: יכולת הקנייה של הבתים, השוואות בינלאומיות ותשואות נמוכות על דירות מושכרות.

אלה הובילו, לפי דויטשה, לכך שבמהלך השנתיים האחרונות עלו מחירי הדיור בכ-22% ובכ-16% בהתאמה ובהתאם לכך העלו את מחיר הבית הממוצע בישראל לכ-1.1 מיליון שקל - גבוה ממחיר ממוצע לבית בבריטניה ובארה"ב, וזאת על אף שהתוצר לנפש בישראל נמוך יותר ביחס למדינות אלה. נתונים אלה מעידים שמחירי הדיור חצו את נקודת האיזון.

בדויטשה מעריכים ששוק הנדל"ן בישראל חווה מגמה רב-שנתית של עלייה בשיעור המשכנתאות מתוך התמ"ג. שיעור המימון (LTV), שכיום הוא נמוך ומוערך בכ-50%-60% יעלה לכ-70% ככל שמחירי הדיור הגבוהים יצריכו את העלאת רמות המינוף. עם זאת, איכות האשראי גבוהה מאוד והחוב הפגום נמוך מכ-1% בהלוואות משכנתא - הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה ביותר מ-15 שנה בסקטור זה.

בדויטשה צופים גם כי "עליית הריבית ב-2011-2012 תהיה הזרז המרכזי שיידכא את האינפלציה במחירי הדיור, במיוחד בהינתן הטרנד של נטילת משכנתאות בריבית משתנה. היצע הדיור אמנם גדל במתינות, אך לא מספיק בכדי לשנות או להפוך את סביבת ההיצע, שהיא זו שאמורה לספק את התמיכה בשוק".

מחירי הנדל"ן יעלו

"הנחת המוצא שלנו", אומרים בדויטשה, "היא שמחירי הנדל"ן יעלו בשיעור חד-ספרתי בשנה הנוכחית ובשנים שלאחר מכן יהיה קיפאון במחירים. התסריט הזה הוא חיובי כי הביקוש למשכנתאות יישאר יציב והחוב הפגום לא יחרוג מהממוצע הרב-שנתי".

בבנק העריכו את האיכות של הלוואות המשכנתא שנותנים הבנקים, ומצאו עדות לכך שהיתה התרופפות קלה בסטנדרטים אך ללא הגזמה של ההקלות. בדויטשה בנק מרעיפים שבחים לבנק מזרחי טפחות, בניהולו של אלי יונס, הנחשב לשחקן המרכזי במערכת הבנקאות בשוק המשכנתאות.

"יש הבדל משמעותי וניכר לעין בין מדיניות מתן הלוואות משכנתא זהירה בבנק מזרחי טפחות, לבין מדיניות אגרסיבית יותר של המתחרים, ובראשם בנק לאומי למשכנתאות שהגדיל את נפח המשכנתאות בסכומים גדולים, בריבית משתנה ובשיעורי LTV גבוהים. מרבית חלוקת המשכנתאות החדשות של בנק מזרחי טפחות היתה בהיקף נמוך ובסיכון נמוך שמבטיחים תשואה על ההון גבוהה יותר. בדיקה זו חיזקה את ההערכה שלנו כי בנק מזרחי טפחות הוא מוביל הסקטור שנוקט בדרך של נטילת סיכונים פחותים, העשויים להביא לרווחים גבוהים בסקטור הנדל"ן בעתיד", טוענים בדויטשה.

בדויטשה סבורים כי שוק הדיור החזק מייצר הזדמנות לטווח קצר עבור הבנקים, אך במקביל קיים פוטנציאל סיכון בטווח הארוך במדה ויילוו יותר מדי וירופפו את הסטנדרטים למתן משכנתאות. טענה זו מתבססת על כך שהיקף חלוקת משכנתאות חדשות עלה בכ-36% ב-2010 ל-47 מיליארד שקל, כשסך תיק האשראי של המשכנתאות עלה בכ-16% ל-199 מיליארד שקל.

לדבריהם, שיעור המימון הממוצע לבית אב נע כיום בין 50%-56% וכן מצאו שכ-23% מהמשכנתאות החדשות שניתנו הגיע לשיעור מימון של 75%.

בדויטשה לא מוצאים עדות לכך שהבנקים נותנים הלוואות מופרזות שמובילות, כביכול, לעלייה במחירי הדיור. "אם בכלל, הבנקים מגיבים לביקוש הגובר ולא מייצרים אותו. המרווחים של הבנקים מפעילות זו נעים בין יציבים למשופרים - נתון המעיד על כך שהתחרותיות לא היתה אגרסיבית מדי. העלייה הגדולה בהיקף המשכנתאות מוסברת בעיקרה בכך שהלווים לקחו משכנתאות גדולות יותר, כתוצאה ישירה מעליית המחירים בשוק הדיור בישראל. יש סימנים להגמשה מתונה בקריטריונים למתן משכנתאות לצד עלייה במתן משכנתאות עם שיעור מימון הגדול מ-75% ומספר גדל של משכנתאות בהיקף של כ-900 אלף שקל".

על אף שבדויטשה מעריכים כי השוק בהחלט נכנס לטריטוריה של הערכת יתר במחירי הדיור, הם לא רואים השפעות מעבר להשפעות רגילות של מחזור כלכלי רגיל עבור הבנקים. מניתוח הנתונים עולה שבנק לאומי שיחרר קצת מהרסן ורופף במקביל את הסטנדרטים, אך עדיין הסיכון בתיק האשראי של המשכנתאות שלו נמוך ובדויטשה מעריכים כי החלק של המשכנתאות בתיק האשראי הכולל של בנק לאומי מגיע לכ-20%.

"שוק הדיור בישראל מייצג תמונה שונה מזו שהיתה בארה"ב, בריטניה או ספרד בשנים האחרונות. עליית המחירים בישראל לא נגרמה בשל מדיניות הלוואות אגרסיבית שהונהגה על ידי הבנקים וכן לא היה גידול חד במלאי של בתים בבנייה או בהתחלות בנייה", טוען הבנק.

דויטשה צופה נחיתה רכה לאורך עליית שיעור הריבית הבסיסית, שתגיע לפי הבנק ל-3.5% בסוף 2011 ול-4% במהלך 2012. כל עוד הבנקים ישמרו על סטנדרטים גבוהים במתן הלוואות והמרווחים לא יצטמצמו בשל התחרות, הבנקים צפויים להפיק תועלת מעלייה בהיקף שוק המשכנתאות ומהעלייה במינוף שנלקח על ידי משקי הבית בישראל, כשהחוב הפגום של הבנקים מפעילות זו יישאר נמוך.

ואולם, בבנק הגרמני רומזים כי ייתכן כי בנק ישראל לא נקט מספיק צעדים לריסון המחירים עד כה, ולוקחים בחשבון גם את התרחיש השלילי שלפיו מחירי הבתים ימשיכו לעלות בקצב של 55%-25% מדי שנה, בדומה לששת הרבעונים האחרונים. "מצב כזה עשוי להוביל להעלאות ריבית מהירות מהמצופה, שיגרמו לירידה ביכולת קניית הבתים, מספר העסקות וכן לגידול בהחזרי המשכנתאות בריבית משתנה".

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: עדכונים שוטפים משוק ההון בישראל ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#