בנו של מוטי זיסר למד את הלקח: "בנינו מלונות בהולנד, איטליה וצרפת - ונזהרים עם המינוף"

דוד זיסר, מבעלי חברת OMNAM, דיבר בכנס הנדל"ן שעורכת היום פירמת עוה"ד הגלובלית DLA Piper בתל אביב ■ זיסר: "שוק המלונות היה המום כש-Airbnb נכנסו והתקשה להתמודד עם התחרות; זה הביא לשינוי בענף, ואנחנו רואים גישות שונות"

ערן אזרן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
i-gold advertisement
מעבר לטוקבקים
דוד זיסר
דוד זיסרצילום: ישראל הדרי

כמעט שנתיים חלפו מאז פטירתו של מוטי זיסר — טייקון הנדל"ן שהשאיר אחריו חובות כבדים של כמיליארד שקל — ובנו, דוד זיסר, רוצה להשאיר מאחור את השנים הקשות שעברו על המשפחה, ולצאת לדרך חדשה. "אני לא מתעלם מהעבר, אני לומד ממנו ומשתדל להסתכל על העתיד", אמר זיסר ל–TheMarker.

"שוק ההון מסתכל על אבא שלי כאיש עסקים, אבל עבורנו הוא היה אבא אוהב וקשוב, והוא חסר לנו", הוסיף זיסר.

מוטי זיסר, יזם הקניונים הישראלי הגדול באירופה, נפטר ביוני 2016 ממחלת הסרטן. הוא שלט בעבר באחת מקבוצות הנדל"ן הגדולות בישראל, שכללה את פירמידת החברות אירופה־ישראל הפרטית ואת אלביט הדמיה ופלאזה סנטרס הציבוריות. הקבוצה נקלעה לקשיים תזרימיים לאחר המשבר שפקד את שוקי הנדל"ן בעולם לאחר 2008, עד כדי חדלות פירעון.

בעקבות הקשיים, זיסר נאלץ לוותר על החברות הציבוריות, ירד מנכסיו — ונותר עם חובות אישיים של כמיליארד שקל, בעיקר לבנק הפועלים. זמן קצר לפני מותו, הוא חשף קלטות שבהן נשמע בכיר לשעבר בבנק, מספר על התנהלות בכירים בבנק לגבי רומן שניהל ראש המחלקה העסקית עם עובדת זוטרה בבנק — מהלך שרבים פירשו כנקמה על המהלכים האגרסיביים לגביית החוב שבהם נקט הבנק.

לאחר שנפטר, החובות של זיסר נפלו על המשפחה, שפרט לדוד כוללת את אשתו, ברכה. לאחר הליך גישור, נחתם הסדר עם הבנק שבו נקבע כי המשפחה ועו"ד פיליפ מאייר, שותפו לשעבר של מוטי זיסר, ישלמו 95 מיליון שקל מתוך חובות העתק. "יש לנו הסדר עם הפועלים — ואנחנו עומדים בו. אנחנו עם הפנים קדימה, לא אחורה", הדגיש אתמול זיסר.

זיסר הוא כיום בעליה (100%) של חברת הנדל"ן אומנם (OMNAM), שעוסקת בייזום פרויקטי נדל"ן באירופה, בעיקר בתחום המלונאות. החברה אינה מחזיקה בנדל"ן ואינה שותפה בפרויקטים, אלא אחראית על פיתוח האתרים עד למסירתם ללקוחות. החברה יוזמת פרויקטים ומחברת משקיעים, כשהיא נהנית מדמי ניהול שוטפים במהלך הייזום ומחלק מסוים מהרווחים העתידיים.

מלונות ברומא, אמסטרדם ושטרסבורג

תיק העבודות של OMNAM כולל פרויקטים למלונות ולמלונות־דירות ובהם, מלון W ברומא, בניין משרדים שהוסב למלון 5 כוכבים הכולל 159 חדרים; מלון VEN באמסטרדם שכולל 476 חדרים, יחידות דיור, קזינו ושטחים מסחריים; מלון הדירות The Arkéïa Residences בשטרסבורג, רשת B-Aparthotels בבלגיה ועוד.

מלון פארק אין באמסטרדם
מלון פארק אין באמסטרדם, חלק מקומפלקס VENצילום: ללא קרדיט

"הקמתי את OMNAM לפני שמונה שנים, אין לי שותפים. ההתמקדות שלנו היא בפיתוח הפרויקט, בקונספט ובניהול הבנייה. אין לנו תבנית פעילות קבועה — כל פרויקט מקבל את הפתרון המימוני הרלוונטי. אנחנו מגייסים כספים מגופים מוסדיים, קרנות פרייווט אקוויטי אמריקאיות או משקיעים פרטיים עשירים. במובן הזה המודל שלנו שונה מקרן הגשמה, שפועלת באמצעות סוג של גיוס המונים", אמר זיסר.

לדבריו, OMNAM יוזמת ומקימה בתי מלון עבור מפעילות גלובליות שכוללות את הרשתות מריוט, הילטון ורדיסון. "יש לנו קשרים קרובים עם הרשתות האלה — הן הולכות אחרינו לכל פרויקט שנציע. נוצר אמון הדדי. אנחנו נקים את הפרויקט, הן יתפעלו".

"אחד הדברים החשובים לחברות המתפעלות בתי מלון היא יכולת הביצוע של היזם (execution). למריוט, באופן ספציפי, קרה שהם חתמו חוזים עם יזמים רבים, ובסוף היזם לא השלים הפרויקט. מריוט נתקעה עם חוזים לעשר שנים, והיתה צריכה לנהל מאבקים בבית המשפט. לי נוצר שם טוב, ולכן חברות תפעול רבות בוחרות לחתום אתי על חוזים", הוסיף.

איך אתה מכיר את הרשתות הללו? מניין הקשרים?

"האמת? מכיתות רגליים. כל עסקה שאתה יוזם, אתה שולח הצעה לכל המתפעלים, ולאט לאט אתה מבסס קשרים. גם אם אמרת 'לא' למתפעל, אבל באת אליו לאחר מכן עם עסקה אחרת, אתה יכול לבנות קשר. זה תהליך. הגענו לרשתות גם דרך אנשים וכנסים — זו אינה עבודה של יום אחד. אני כבר שמונה שנים בתעשייה, אבל רק בשלוש השנים האחרונות הצלחתי לייצר מערכת קשרים שאני מרגיש בה בטוח, כך שאם אזום פרויקט — יהיה לי מתפעל כזה או אחר".

יש כאלה שאינם מוכנים לעבוד אתך או מערימים קשיים בגלל מה שקרה לאביך?

"מטבע הדברים שאלו שאלות. לפני כמה שנים היו שואלים יותר, היום פחות. אני הענקתי תשובות, שכנראה היו טובות, כי הרשתות שמתפעלות בתי מלון רוצות לעבוד אתנו. צריך גם לזכור, שהמשקיעים בפרויקטים הם בסופו של דבר אלה שלוקחים את ההתחייבויות סביב הפרויקט — ולא אנחנו".

יש לך כוונות לפעול גם בישראל או רק בחו"ל?

"תמיד יש כוונה. כרגע, קשה למצוא קרקעות בישראל שהמחיר כניסה שלהם הוא כזה, שאפשר באמת לעשות פרויקט מלונאי רווחי. יש גם חסמים שמרתיעים רשתות גדולות להגיע לישראל, כך שאין הרבה מתפעלים בינלאומיים בישראל. אני מקווה שזה ישתנה בשנים הבאות, ואז ניתן יהיה גם ליזום פרויקטים. כרגע אין נוכחות גדולה של מריוט לדוגמה. גם הנוכחות של הילטון והיאט היא דלה".

"הדגש עובר לשטחים המשותפים במלונות"

דבר חשוב שזיסר הבן למד מאביו, זה הסיכון במינוף היתר בעסקי הנדל"ן — לקח שהטייקונים הישראלים למדו היטב לאחר המשבר ב–2008: "אסור להתמנף יותר מדי, גם כשהריביות נמוכות. כולם יודעים מה עשוי לקרות כשהריביות יעלו", אמר אתמול בכנס הנדל"ן שערכה פירמת עוה"ד הגלובלית DLA Piper בתל אביב.

זיסר, שמכהן כנשיא וכמנכ"ל של OMNAM, דיבר ברב־שיח שעסק בתופעות המשפיעות לשלילה על שוק הנדל"ן המסחרי. זיסר ציין כי אתר השכרת הדירות Airbnb הוא דוגמה לתופעה כזו. "מאז ש–Airbnb נכנסו לשוק, ענף המלונות השתנה, ואנחנו רואים גישות שונות לכל פרויקט. שוק המלונות היה המום כשהם נכנסו והתקשה להתמודד עם התחרות", הדגיש זיסר.

"באופן מסורתי, תחום הפנאי והמזון והמשקאות במלון היה נתון בהפסד לרוב. מאז 2012 אנחנו רואים שינוי. מלונות מתמקדים ביצירת חוויה, והדגש עובר מהחדרים הפרטיים לשטחים המשותפים כמו הלובי, חדר האוכל וכדומה. זה קשור למה שקורה היום בתחום החדשנות, אנשים פחות מודאגים לגבי חדר ברמה גבוהה, אלא יותר ממוקדים בחוויה המשותפת. החללים המשותפים של המלון תופסים נתח משמעותי יותר. אנחנו רואים יותר מותגים צצים עם מפעילי מלון. הם משנים את היחס בין Airbnb לבין מלונות".

זיסר נתן כדוגמה את רשת המלונות הצעירה "מוקסי", שמריוט השיקה ב–2015 ונועדה בין השאר להתחרות ב–Airbnb: "המקום אמנם קטן, אבל יש בו אלמנטים מיוחדים כדי שיהיו לך שם 'רגעי אינסטגרם'. מלונות מושכים אנשים סביב העולם כדי שתהיה לך חוויה מתועדת והם משקיעים הרבה בחללים המשותפים.

"אפשר לעשות הכל אונליין עם הסמארטפון, אתה לא חייב לדבר עם האנשים סביבך, וגם אלה שאתה רואה הם לא הקונסיירז' הסטנדרטי, אלא תמיכה טכנית שדואגת שתהיה מחובר. מוקסי מייצר את הרווח הגדול ביותר למזון ולמשקאות, שזה מעניין כי הוא דווקא מלון בתקציב נמוך", אמר.

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker