יונתן שדה - מיליארד דולר בחמש שנים: הישראלי שמנהל אלפי דירות בארה"ב - TheMarker

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הצעיר הישראלי שהגיע לארה"ב לפני 10 שנים - חתם על עסקות במיליארד דולר

יונתן שדה, הבעלים של אליט סטריט קפיטל, וחברות הביטוח מגדל ומנורה רכשו 1,300 יחידות דיור בארה"ב ב-230 מיליון דולר ■ שדה, שהיגר לארה"ב ב-2007, הצליח בתוך כעשור להקים חברת נדל"ן שמנהלת אלפי דירות: "המשבר של 2008 הוציא את הכרישים, זה שיחק לטובתנו"

13תגובות
מקבץ דיור שרכשה אליט סטריט בסנט לואיס

יוני שדה אינו דמות מוכרת בשוק ההון המקומי, אך הוא אחד האנשים הפעילים ביותר בענף מקבצי הדיור להשכרה (Multi Family) בארה"ב. החברה בבעלותו, אליט סטריט קפיטל, ביצעה בחמש השנים האחרונות עסקות ביותר ממיליארד דולר, חלקן בשיתוף גופים מוסדיים ישראליים וחלקן בשיתוף עם קרן הגשמה של בעלי קופיקס, אבי כץ, או קרנות השקעה אמריקאיות.

באחרונה השלים שדה עסקה גדולה עם חברות הביטוח מנורה ומגדל, שבה רכשו פורטפוליו של ארבעה מקבצי דיור בארה"ב בתמורה לכ–230 מיליון דולר. המקבצים כוללים 1,273 יחידות דיור בדאלאס, בסנט לואיס ובמרילנד. המוכרת בעסקה היא חברת קרנות הריט KBS, מקבוצות הנדל"ן הגדולות בארה"ב בתחום המשרדים, שהנפיקה איגרות חוב בישראל. הקבוצה ניסתה להקים פלטפורמה בתחום מקבצי הדיור, אך לבסוף בחרה לצאת מהתחום.

ההשקעה במקבצי הדיור נעשתה כך ששלוש השותפות העמידו הון עצמי של 83 מיליון דולר, בעוד היתרה מומנה באמצעות הלוואות בנקאיות. מגדל — הגוף שהוביל את ההשקעה — העמידה 45% מההון; מנורה העמידה 40%; והשותפות בין אליט סטריט קפיטל, שתנהל את הנכסים, וריאלטו קפיטל — מחברות הבנייה הגדולות בארה"ב — העמידה כ–15% מההון. ההערכה היא כי התשואה בעסקה צפויה להיות כ–7% בשנה (תשואה על ההון), לא כולל רווחים או הפסדים מעלייה או ירידת ערך.

"הכרישים הגדולים לא היו בשוק"

אליט סטריט קפיטל — שהמטה שלה ממוקם ביוסטון שבטקסס — עוסקת ברכישה, השכרה וניהול של מקבצי דיור בארה"ב. החברה, שצמחה במהירות בעשור האחרון, מחזיקה ב–26 מתחמי מגורים, שבהם כ–6,900 יחידות דיור בשווי של 575 מיליון דולר, בעיקר בערים יוסטון, אוסטין ואטלנטה. בנוסף, לחברה יש פרויקטים יזמיים לדיור יוקרה ביוסטון, עם פרויקטים בהיקף של כ–100 מיליון דולר שהושלמו (Single Family).

יוני שדה

שדה, 36, החל להיות פעיל בתחום הדיור לפני כ–12 שנה. הונו האישי מוערך בכמה עשרות מיליוני דולרים. גורם שביצע עמו עסקות סיפר כי "עצם העובדה שריאלטו, שהיא אחת מהחברות הגדולות בארה"ב בתחומה, בחרה בו להיות שותף, מעידה על הרמה הגבוהה של הביצועים שלו. הוא מנהל פנטסטי ובחור מוכשר".

שדה, ששירת בעבר כקצין בבה"ד 1, סיפר ל–TheMarker כי הגיע לארה"ב ב–2007, לאחר שסיים לימודי כלכלה ומנהל עסקים באוניברסיטה העברית. "היה לי פטנט על מוצר בתחום הקמעונות, שחברה מיוסטון השקיעה בו. ייצרנו את המוצר בסין, אבל בסופו של דבר זה לא המריא. הבנתי שהשותפות אתם לא תצליח, ושענף הנדל"ן הוא הדרך הנכונה. קניתי מגרש ועוד מגרש. בשנה הראשונה היו לי 15–20 פרויקטים קטנים, ומשם זה המשיך".

לדברי שדה, הגידול בפעילותה של אליט סטריט היה הדרגתי. "זה קרה עקב בצד אגודל. מעסקות של 500 אלף דולר, הגעתי כיום לעסקות של 230 מיליון דולר. הקשר הישראלי היה חשוב. בהתחלה הוא התבסס על משקיעים פרטיים וקרנות קטנות. לפני ארבע שנים, חברתי גם לשוק המוסדי בארה"ב וביצעתי עסקות עם כל מיני קרנות מקומיות. משם נפתחו השערים".

שדה מספר כי המשבר הפיננסי של 2008 יצר עבורו סביבה אידיאלית לצמיחה. "טקסס היא שוק שלא נפגע יחסית מהמשבר כי לא היתה בו בועת נדל"ן. בשנים שלאחר המשבר היה עודף היצע בשוק, בשעה שהגופים המוסדיים הגדולים מניו יורק, שיש להם הרבה נזילות, כמעט שלא היו נוכחים. בגלל שהכרישים הגדולים לא היו בשוק, היכולת שלי להתמודד על עסקות היתה טובה, אף שלא היה לי הרבה כסף.

"כשהשוק התאושש, החבר'ה מניו יורק באו והשקיעו כאן שוב. היתה פה עליית מחירים יפה. בשנים הראשונות עסקתי בעיקר בפרויקטים של יזמות, שמניבים רווח יזמי גבוה, או בפרויקטים שמצריכים שיפוץ גדול. ההשבחה הפיזית, לצד עליית המחירים, היו ממדים חיוביים בהצלחה. היתרון שלנו הוא בכך שאנחנו עושים הכול בתוך הבית — הרכישה, השיפוץ והניהול", אומר שדה.

גרף שיעור הבעלות הפרטית על דירות בארה"ב

שדה הסביר את ההחלטה של KBS למכור את מקבצי הדיור. "כמעט כל הגופים שקנו מקבצי דיור במטרה להפוך לקרן ריט ציבורית נכשלו. המשקיעים לא אוהבים קרנות כאלה. הסיבה לכך היא כנראה התשואות, שנפגעות בגלל דמי הניהול שמשולמים לחברה שמנהלת את הנכסים. חלק מהקרנות שניסו לפעול בתחום נתקלו בבעיות גיוס הון. מבחינתו זה יתרון; זה איפשר לנו לבחור את נכסים שרצינו מתוך הפורטפוליו של KBS - ואנחנו מתכוונים להשקיע ולבצע בהם השבחה".

עסקה עם ה"אדמירל" דיוויד רובינסון

בשונה מישראל, שוק הדיור בארה"ב כולל מקבצי דיור — קומפלקסי דירות, שבהם גרים כמה שוכרים. הקומפלקס נמצא תחת בעלות אחת, כך שלא ניתן למכור את הבתים בנפרד.

ההשקעה במקבצי הדיור נעשית כך שאליט סטריט קפיטל מעמידה סדר גודל של עד 10% מההון העצמי, בעוד היתרה מגיעה מגופי השקעה שונים, לצד נטילת מימון בנקאי. לפני כשנתיים, ביצעה אליט סטריט עסקה גדולה, שבה רכשה 33 מתחמי דיור בחמש מדינות בדרום מזרח ארה"ב בכ–357 מיליון דולר. השותפות באותה העסקה היו שתי קרנות אמריקאיות — אדמירל קפיטל וריאלטו קפיטל. אדמירל קפיטל מנוהלת בידי שחקן ה–NBA לשעבר דיוויד רובינסון, המכונה האדמירל, ושותפו מנהל ההשקעות דן בסקינס.

על רקע עליות המחירים החדות בחלק משוקי הנדל"ן בארה"ב, אליט סטריט ביצעה שורה של מימושים. שדה סיפר כי החברה מכרה חלק מהפורטפוליו שרכשה עם האדמירל לגוף מוסדי ב–50.5 מיליון דולר (לעומת מחיר רכישה של כ–36 מיליון דולר). עסקה נוספת, לפי שדה, כללה מכירה של מתחם עם 400 יחידות דיור באטלנטה, שנרכש ב–54 מיליון דולר לפני כשנתיים וחצי, ונמכר ב–73 מיליון דולר לאחר שיפוץ; וכן נמכרו שני פרויקטים נוספים באטלנטה ב–22.5 מיליון דולר, לעומת מחיר של כ–17 מיליון דולר לפני כשנה.

אליט סטרט אינה לבד. גופים מוסדיים רבים מישראל משקיעים במקבצי הדיור באמצעות חברות ישראליות־אמריקאיות.פרט לאליט סטריט, חברה אחרת שמעורבת בתחום היא הרבור גרופ, שביצעה עסקות במאות מיליוני דולרים, בין השאר עם מגדל, כלל, מנורה וקרנות הפנסיה עמיתים; וכן בלו אטלנטיק, שמנוהלת על ידי הישראלים לשעבר גיל חרמון ואורן הון. בלו אטלנטיק גייסה כבר שתי קרנות בהיקף של מאות מיליוני דולרים, בשותפות עם מיטב דש ופועלים שוקי הון.

עליות המחירים מסכנות ההשקעה

מקבץ דיור שרכשה אליט סטריט במרילנד

תחום מקבצי הדיור קיבל דחיפה גדולה לאחר המשבר ב-2008, שגרם לצעירים רבים להעדיף מגורים בשכירות. כך, מאז 2004 ירד שיעור הבעלות על דירה בארה"ב מכ–70% ל–65%. כרגע זהו ענף חם, ששואב אליו כסף מוסדי מרחבי העולם ומשקיעים פרטיים. כתוצאה מעליית המחירים, התשואות בענף עד כה היו יחסית גבוהות, והן יכלו להגיע לכ–13% בשנה על ההון (IRR).

ההתעניינות הגוברת בתחום מקבצי הדיור נובעת מכמה סיבות. ראשית, התחום נחשב בטוח יחסית להשקעה בנדל"ן מסחרי, משרדים או תעשייה. שנית, לאחר המשבר ב-2008 הגופים הפיננסיים בארה"ב הפחיתו את שיעור המימון בנדל"ן למגורים, כך שהביקוש לנכסי מגורים בשכירות נמצא מאז בעלייה. שלישית, גופים פיננסיים מעניקים כיום הלוואות בריביות אטרקטיביות, ומתחרים ביניהם על מימון לפרויקטים מסוג זה.

במגדל נימקו אתמול את ההחלטה להשקיע במקבצי הדיור בארה"ב: "ענף המגורים להשכרה הוא אחד היציבים, עם הכי פחות תנודתיות, ולכן זו הקצאה חשובה בתיק הנכסים. ההשקעה בתחום מעניקה תשואה יציבה לאורך זמן. האסטרטגיה שלנו היא לגוון בין אחזקות בנדל"ן למגורים, משרדים ולוגיסטיקה על מנת לפזר סיכונים".

במגדל ציינו כי ההשקעה בתחום הדיור להשכרה דורשת הרבה פחות השקעה ביחס לתחום המשרדים. יתרון נוסף לשיטתם, הוא הפיזור: "יש לנו מאות דיירים במקבצי הדיור, אם אחד עוזב, אנחנו לא מרגישים. גם החוזים מתעדכנים פעם בשנה, כך שההשקעה נותנת הגנה מסוימת מפני אינפלציה. הפיזור הוא גם בשווקים — רכשנו מקבצים בארבעה אזורים שונים".

ואולם, מעל ההשקעה בתחום מקבצי הדיור מרחף איום להפסדי הון, כתוצאה מעליית המחירים החדה. לשאלה אם במגדל לא חוששים מהפסדי הון, השיבו: "אנחנו, כגוף שמשקיע לטווח ארוך, מחזיקים בנכסים על פני כמה מחזורים כלכליים. אין נכס אחד בתחום ההשקעות שלא עלה מ-2009 ועד היום — מניות, אג"ח, נדל"ן או פרייווט אקוויטי — ובכל זאת, מגדל חייבת להשקיע את כספי הפנסיה ופרמיות הביטוח של העמיתים. אנחנו עושים זאת עם חשיבה רבה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#