אי.בי.אי נגד מניות הנדל"ן המניב: "רק מניית מליסרון מומלצת" - שוק ההון - TheMarker

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

אי.בי.אי נגד מניות הנדל"ן המניב: "רק מניית מליסרון מומלצת"

אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות, נדב ברקוביץ, מעניק למגזר הנדל"ן המלצה פושרת של "תשואת שוק": "רכישות אונליין, רפורמת השמים הפתוחים ושינויים בהרגלי הצריכה רק מתעצמים - ומכריחים את כל הענף להתאים את עצמו"

4תגובות
ליאורה עופר
תומר אפלבאום

מגזר הנדל"ן נמצא בתקופה מאתגרת ונתון לאיומים רבים. האיומים המרכזים הם סביבת הריבית, שעולה בטווח הבינוני, ועלולה להוביל לירידה בביקוש לנדל"ן; שינויים בשוק הקמעונות, שעלולים לפגוע בקניונים; ותחרות גוברת.

בעקבות כל אלה, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות אי.בי.אי, נדב ברקוביץ, מעניק למגזר המלצה פושרת. "אנחנו ב'תשואת שוק' על המגזר גם לאחר הירידות האחרונות במניות של חברות הנדל"ן המניב. אנחנו מעריכים כי בתחום הקמעונות לא מדובר רק על שינוי שלילי זמני, אלא על שינוי מגמה. הגורמים לשינוי — רכישות אונליין, רפורמת השמים הפתוחים ושינויים בהרגלי הצריכה — רק מתעצמים, ומכריחים את כל הענף להתאים את עצמו. כל זאת עוד לפני כניסה של שחקנים בינלאומיים גדולים מתחום האונליין לישראל", ציין ברקוביץ.

ברקוביץ מציין כי "הצמיחה השנתית של 5% בפדיונות שוכרים והעלייה הקבועה ב–NOI (הכנסות החברה מנכסיה המניבים בניכוי העלויות הנדרשות לתפעול) מנכסים זהים שהורגלנו אליהן בשנים האחרונות לא יחזרו על עצמן בטווח הקרוב. בתקופת ההתאמה לעולם החדש, אנחנו מעריכים כי יהיה קודם רע יותר לפני שנראה שיפור וחזרה לצמיחה. לכן, במודלים שלנו אנחנו מציגים גם תרחיש של ירידה ב–NOI בתחום המסחר וגם עליה בשיעורי היוון.

"למרות זאת, החשיפה למסחר אצל חלק מהחברות היא נמוכה, ומתוך החברות בסקירה אנחנו מעריכים כי בחלקן היה Overshooting. החברות בסקירה הן המובילות בתחומן, בעלות הנהלות טובות ומנוסות, המעניקות למשקיעים תשואות FFO (תזרים המזומן מפעילות שוטפת, ללא השפעת אירועים חד־פעמיים) גבוהות יחסית גם תחת הנחות מחמירות".

אנליסט אישי  בזק

מוגש בחסות המפרסם

באי.בי.אי בחנו את החברות מליסרון, עזריאלי, אמות, ריט 1, גב ים ורבוע נדל"ן. מלבד מליסרון, שזכתה להמלצה של "תשואת יתר", שאר המניות זכו להמלצה של "תשואת שוק".

ניר כפרי

שוק המשרדים בשיא

ברקוביץ מציין כי 2018 נפתחה עם תשואת חסר של חברות הנדל"ן המניב בהשוואה למדדים המובילים. החששות מירידה בפדיונות, מעבר לרכישות אונליין, חורף חם וידיעות רבות בתקשורת על מות הקניונים ושוק האופנה — שלחו את מניות הנדל"ן המניב לירידות חדות יחסית. מגמה זאת החריפה עם ההודעה על כניסתה הצפויה של אמזון לישראל והנתונים על פשיטות הרגל של כמה שחקניות בשוק האופנה. הירידות החדות נרשמו בעיקר בחברות שיש להן חשיפה גבוהה לתחום המסחר — מליסרון (12%–) ועזריאלי (14%–) — בעוד חברות מוטות משרדים ולוגיסטיקה רשמו ירידות מתונות יותר באותה תקופה, למשל ריט 1 (2%–) וגב ים (4%–).

ברקוביץ כותב עוד: "את החולשה בתחום המסחר ראינו כבר בסוף 2017 עם דיווחי מליסרון ועזריאלי ונתוני RIS על האטה בפדיונות. אחרי נובמבר, שהיה חודש חזק בעקבות בלק פריידיי (Black Friday) ויום הרווקים הסיני, הגיע רצף של שלושה חודשים שבהם נרשמה ירידה חדה בפדיונות. ירידה זו נובעת כנראה גם מהאטה אחרי נובמבר החזק, אך גם מחודשים עם חורף חם ללא גשמים והמשך המגמה של שינוי בהרגלי הצריכה.

"מנגד, באותה תקופה שוק המשרדים המשיך להפגין חוזקה, ונראה כי התחום נמצא בשיא היסטורי. התפוסות, מחירי השכירות ואיכות החברות שוברים שיאים. הוכחה לכך ניתן היה לראות באכלוס של בניין המשרדים החדש של עזריאלי בשרונה ומחוזים עתידיים בפרויקטים בייזום של שאר החברות. גם שוק הלוגיסטיקה, שהוא סוג של תמונת מראה לשוק המסחר, חווה ביקושים גבוהים, והופך להיות מגזר משמעותי ומנוע צמיחה עם כמה עסקות בשיעורי היוון, שמתקרבים לשיעורי ההיוון של תחום המשרדים. דוגמאות לכך ראינו ברכישות האחרונות של חברת אמות במרכז הלוגיסטי במודיעין ובאריאל, וכן ברכישה של ריט 1 בעסקה עם חברת תדביק".

חלק משמעותי משוק הנדל"ן הוא המרכיב הפיננסי. חברות נדל"ן מגייסות חוב בעלות מסוימת, ומקבלות תשואה מהנכס. הפער בין השניים הוא התשואה נטו. ככל כשפער זה גדל, כך גדל התזרים שהחברות מייצרות. ברקוביץ מציין כי "בשנים האחרונות חלה ירידה בעלות גיוסי החוב, שהיתה גבוהה מהירידה בתשואות שמתקבלות מהנכסים, ולכן המרווח גדל. אנחנו מעריכים כי גם תחת עליית תשואות, הנקודה שממנה מגיעות החברות עדיין מצדיקה מיחזורי חוב ישנים. ניתוח הדו"חות האחרונים מחזק את הטענה, כשמרבית החברות שמרו על יציבות ב–NOI ובשיעורי התפוסה, אך שיפרו את ה–FFO באמצעות מיחזורי החוב.

"מבחינה של עלות החוב השולית כיום מול עלות החוב האחרונה שגויסה, תוך התחשבות במח"מ של כל חברה, עולה כי למרות מיחזורי החוב המשמעותיים שבוצעו בשנים האחרונות, לחברות יש עדיין איפה לחסוך. בעלות החיסכון הכולל הגבוה ביותר הן מליסרון ואמות, בעוד עזריאלי, ריט 1 וגב ים הן בעלות פוטנציאל חיסכון נמוך יחסית.

"בהסתכלות שנתית, מליסרון היא בעלת פוטנציאל החיסכון הגבוה ביותר עם חיסכון של 15–20 מיליון שקל בשנה. בהסתכלות על שיעור החיסכון מתוך ה–FFO, ניתן לראות שכמעט לכל החברות יש פוטנציאל חיסכון שמתורגם לשיפור ב–FFO שנע סביב 5% בלבד ממיחזור החוב. המשמעות היא שגם אם נראה ירידה ב–NOI, שתשפיע ישירות על ה–FFO (תחת הנחה כי לא יהיה שינוי בהוצאות האחרות) — ההשפעה תנוטרל באופן חלקי מחיסכון אפשרי במיחזור החוב. בממוצע רק 20% מהחוזים נפתחים מדי שנה, ולכן ירידה בשכר הדירה תפגע בשלב הראשון רק בחוזים החדשים שייפתחו. מנגד, במצב של ירידה ב–NOI והידרדרות במצב החברות, גם התשואות של איגרות החוב צפויות לעלות ולהקטין את פוטנציאל החיסכון".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#