כשכולם מתחילים להספיד את הקניונים — מגיעה ההזדמנות של המשקיעים - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
50 רעיונות השקעה

כשכולם מתחילים להספיד את הקניונים — מגיעה ההזדמנות של המשקיעים

חברות הנדל"ן המניב אמות ומליסרון איבדו כ-13% משוויין מתחילת השנה עקב החשש מהתחזקות המסחר המקוון ■ אלא שהירידה אינה נתמכת בעובדות בשטח, מה שהופך את התמחור שלהן לאטרקטיבי ■ רעיון השקעה מספר 5

12תגובות
גרנד קניון באר שבע של קבוצת מליסרון
אליהו הרשקוביץ

בעוד שוק הנדל"ן למגורים סובל בתקופה האחרונה מחוסר ודאות ואולי אף מראה סימנים של האטה, שוק הנדל"ן המניב (מסחר ומשרדים) חזק מתמיד, להערכתנו. עם זאת, אם חשבתם להשקיע בו ישירות ולקנות משרד בעצמכם — אנו מציעים לשקול מחדש את הרעיון, שכן להערכתנו, עדיף לבצע השקעה כזאת באמצעות רכישת מניות של חברות המשקיעות במשרדים.

אחרי כמה שנים טובות, לא מעט חברות טובות איבדו כ–13% משוויין מתחילת השנה (אלוני חץ, מליסרון ועזריאלי למשל), וחלקן נסחרות כיום כבר מתחת להון העצמי שלהן (ביג, סלע ואיירפורט). אנו סבורים כי הירידה הזאת אינה נתמכת בעובדות בשטח, וחלק מהחברות במגזר הן עדיין הזדמנות השקעה, אם לא יחול שינוי מהותי בענף. להערכתנו, הירידה נובעת מכמה סיבות, ובהן החששות כי המסחר המקוון יפגע בקניונים; עליית התשואות בארה"ב, שאמורה לגרור כלפי מעלה את עלויות המימון של החברות בישראל; הגידול בשטחי המסחר בישראל; והקריסה של כמה חברות אופנה בחצי השנה האחרונה (מה שעלול להוריד את שיעור התפוסה).

50 רעיונות השקעה: היועצים בבנקים ממליצים: זו ההשקעה הכי נכונה השנה אסא ששון לנסות "לעשות מכה" או להשקיע לטווח ארוך? אלי לוי השמים מתבהרים באתרי הקידוח: מגזר האנרגיה חוזר להיות רלוונטי ערן כהן המחקר הגדול על מניות או נדל"ן מכריע: קנו דירה. בחו"ל איתן אבריאל הקאמבק של סוני: המניה שעלתה ביותר מ-50% בשנה האחרונה ערן כהן ההשקעה שתסדר לכם את הכסף לחופשת הסקי הבאה ערן כהן כדי לקנות יום אחד מטוס פרטי - אלה המניות שכדאי שתרכשו ערן כהן האם זו תהיה החברה הראשונה שתגיע לשווי של טריליון דולר? ערן כהן תשואות האג"ח באמריקה עולות - איך אפשר להרוויח מזה? יוטב קוסטיקה אחרי שרמסו את המתחרים הקטנים - כדאי להשקיע במניות של ענקיות השבבים ערן כהן מה שצריך להפחיד אתכם: כך תזהו חברות שלא כדאי להשקיע בהן ערן כהן להשקיע בשליח: בשוק אטרקטיבי עם שתי ענקיות — כדאי לקנות את שתיהן ערן כהן יקרה אך איכותית: גם אחרי העלייה החדה במניה — המודל של קוסטקו מנצח ערן כהן למה להשקיע במניות ולא בבורסה עצמה? ערן כהן עם קיילי ג'נר ותזרים מזומנים חזק: רשת הקוסמטיקה שמוכיחה איך אפשר להצליח גם בקניונים ערן כהן התפנית של ספאנטק: האם המנכ"ל החוזר ישיב את יצרנית הבדים למסלול צמיחה? בוריס שניידר כשהשווקים רועדים: על השקעה ברכבות כבר שמעתם? ערן כהן השוק עולה ויורד - אבל אנשים תמיד צריכים שמפו, סבון ותרופות ערן כהן מכונת ההפתעות של בארי דילר ממשיכה לייצר מתנות למשקיעים ערן כהן הממתק החבוי בהשקעה בחברת המלונות של אלי פפושדו שי מאור ואלון ששון

בהתייחס למצב בשטח, אנו מעריכים כי התמחור של חברות אלה בישראל הוא אטרקטיבי ביחס לעולם. בנוסף, אנו סבורים שפוטנציאל הצמיחה שלהן עשוי להיות גבוה יותר מזה של מקבילותיהן בעולם, הודות לנתוני המאקרו והתנאים שבהם הן פועלות. כך למשל, ישראל מציעה לרוב חברות הנדל"ן המניב, גם הקטנות יחסית, נגישות גבוהה מאוד לשוק האשראי, ואפשרות לגייס חוב צמוד, ומולו נכסים צמודים — מה שמוביל למבנה חוב יעיל יותר בהשוואה לחו"ל, ששם החוב ברובו אינו צמוד.

מניות מליסרון ואמות

אם התשואות יעלו עקב שיפור בכלכלה, מה שכנראה יוביל לעלייה באינפלציה — התשואה הריאלית תעלה פחות מהתשואה הנומינלית, והחברות הישראליות ייפגעו פחות (רוב החוזים בנכסים צמודים למדד). רבות מהחברות האלה נשענות ממילא על חוב היסטורי יקר, כמו מליסרון, סלע נדל"ן וביג — כך שגם אם הריבית תעלה ב–1%, הן עדיין ככל הנראה יוזילו את עלויות המימון שלהן אם הן יגיעו לגייס בשוק.

מוסיפים משרדים ומרפאות לקניונים

יתרון נוסף של חברות הנדל"ן המניב בישראל להערכתנו הוא קצב הצמיחה הגבוה באוכלוסייה (כ–160 אלף נפשות מתווספות מדי שנה) והצמיחה הכלכלית (3%–3.5%, מהשיעורים הגבוהים במדינות המפותחות). האוכלוסייה נוטה עדיין להתרכז בגוש דן וסביבתו, ומכך מרוויחות החברות המחזיקות נכסים איכותיים באזור המרכז, שנהנות מיותר ויותר לקוחות. לכך יש להוסיף את שיעור האבטלה הנמוך — 4.2% בלבד בקרב בני 15 ומעלה — ואת העלייה בשכר הריאלי במקביל להעלאת שכר מינימום. שני גורמים אלה תומכים להערכתנו בגידול בצריכה.

פרויקט של אמות בחולון
משה צור אדריכלים

שתי תופעות נוספות שתומכות בשוק המקומי להערכתנו הן טרנד קבוצות הרכישה. פעילות מרובה של קבוצות רכישה מצמצמת את מספר הבניינים בבעלות יחידה. דווקא בניינים אלה הם המבוקשים ביותר על ידי חברות גדולות, כמו פייסבוק ואמזון, שמעדיפות משרדים בבניינים עם בעלות אחת, שתאפשר להן גמישות של הוספת קומות בהמשך.

גם מזג האוויר המקומי — קיץ כמעט כל השנה — תומך בקניונים הממוזגים, כשבשנים האחרונות הושבחו לא מעט קניונים בעזרת תוספת של בנייני מרפאות. כך למשל, בקניון הגדול בפתח תקוה הושלמה לאחרונה תוספת של בניין משרדים וחצי מלון; גם בקריון יש תוספות של משרדים ומרפאות. השינוי הזה מייצר עירוב שימושים בהרבה קניונים בישראל ומגדיל את התנועה בהם באופן מהותי.

לא מפסיקות לבנות

בבואנו להעריך את כדאיות ההשקעה בחברת נדל"ן מניב, חשוב לשים לב לכך שהמדד המייצג ביותר לבחינת השווי שלה הוא מכפיל FFO. מכפיל זה מייצג את תזרים המזומנים של החברה ללא השפעות חד־פעמיות של שערוך, רווח ממכירת נכס ועוד.

ה-FFO של המניה של אמות

מליסרון, למשל, נסחרת במכפיל FFO נמוך יחסית של כ–9 (ללא נטרול נכסים בהקמה) וזה אף שרוב ה–FFO נשען על נכסים חזקים. הסיבה נעוצה כנראה בחששות שדיברנו עליהם בתחילת הכתבה, שלהערכתנו משפיעים פחות על הנכסים המובילים של מליסרון (דוגמת הקריון, רמת אביב, קניון אבנת ונכסי המשרדים). בנוסף, להערכתנו, חברות חזקות בדרך כלל רק מעצימות את כוחן בתקופות מאתגרות, ומאחר שהניהול של החברה הוא מהטובים בשוק, אנו מעריכים שהנכסים הטובים של החברה עשויים להמשיך לצמוח — בעוד הנכסים שעל התפר שבין קניונים שכונתיים לקניונים אזוריים יימכרו.

במליסרון הגדילו בשנים האחרונות את מלאי המשרדים, ואנחנו מעריכים שה–FFO של החברה צפוי להמשיך לצמוח בשיעור של כ–5% בכל שנה בחמש השנים הבאות, הודות לפרויקטים חדשים, צמיחה בפרויקטים קיימים וחיסכון בעלויות מימון. כשהחברה נסחרת במכפיל FFO של כ–9, זהו נתון מרשים, שתומך בכך שהחברה נסחרת בתמחור נוח.

הדמיה של מגדל אטריום של חברת אמות
אמות

חברה מעניינת נוספת היא אמות, הפועלת בתחום המשרדים, ונסחרת במכפיל FFO של 12.5 ל–2018. בניין תוצרת הארץ של החברה, ליד מגדלי עזריאלי בתל אביב, צפוי להתאכלס בעוד כשנה, ולהגדיל בכ–45 מיליון שקל את ה–NOI של החברה, כלומר הרווח הגולמי (לאחר ניכוי הוצאות תפעול). החברה מקדמת עוד שלושה פרויקטים גדולים בחולון, מודיעין וכפר סבא, שצפויים להוסיף עוד כ–50 מיליון שקל ל–NOI.

הפרויקטים האלו, בשילוב חיסכון נוסף בעלויות מימון והשבחה של הנכסים הקיימים, עשויים להוביל להערכתנו בחמש שנים הקרובות לצמיחה שנתית של עד 10% ב–FFO של אמות. החברה מדורגת AA עם נגישות גבוהה מאוד לשוק ההון, מינוף נמוך, וכמעט כל הנכסים שלה אינם משועבדים. גם במקרה של אמות, ההנהלה היא מהטובות ביותר בתחום, עם בעלים תומך וחזק; בדיוק מסוג החברות שאנו רוצים להיות אתן בתקופות טובות ומאתגרות יותר. להערכתנו, החברה נסחרת בתמחור מעניין, מכפיל FFO של כ–12.5, תשואת דיווידנד של כ–5% וצפי לצמיחה בשנים הקרובות.

בשורה התחתונה, להערכתנו, התמחור של חברות הנדל"ן המניב הישראליות הוא אטרקטיבי, ומשקלל הרבה מאוד סיכונים שאמנם קיימים בעולם, אבל לא בהכרח בשוק שלנו. הסיקור התקשורתי של הסקטור אינו אוהד כרגע. אנו לא מתיימרים לדעת מתי בדיוק המגמה תשתנה, אבל בשלב מסוים, כשהנתונים ימשיכו לזרום והצמיחה ב–FFO תהיה גלויה לעיני כל ויהיה ברור שהיא כאן כדי להישאר, סביר להניח שגם השווי של החברות יתנהג בהתאם. מי שמאמין בכך, יכול לנצל את התמחור של הסקטור, ולאסוף חברות ראויות להשקעה.

הכותב הוא מנכ"ל מור קרנות נאמנות ומנהל השקעות ראשי. אין באמור כדי להוות תחליף לייעוץ השקעות בידי יועץ השקעות. החברה עשויה להחזיק או למכור במסגרת פעילותה השוטפת ניירות ערך או נכסים פיננסיים של החברה הנסקרת, והיא עשויה לקיים קשרים עסקיים נרחבים ומגוונים עם החברה הנסקרת



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#