מבריטניה לישראל: ג'ורג' חורש, יגאל אהובי ויצחק סוארי מגייסים 1.5 מיליארד שקל

חברת הנדל"ן צ'אמוס, שמשכירה את נכסיה לפולקסווגן בריטניה, נערכת להנפקה פרטית של אג"ח למוסדיים בישראל, במטרה להחליף את החוב הבכיר על נכסיה ■ הליך ההנפקה מתארך בשל שינויים אחרונים בשטר הנאמנות, הנדרשים לאישור בעלי המניות

ערן אזרן
ג'ורג' חורש
ג'ורג' חורשצילום: לימור אדרי

בין עשרות חברות הנדל"ן הזרות שהגיעו לישראל בשנים האחרונות, בולטת הנפקת האג"ח של חברת הנדל"ן הבריטית צ'אמוס (Chamoss), שמנסה בימים אלה להשלים גיוס ענק של 1.5 מיליארד שקל ממשקיעים מוסדיים מקומיים. צ'אמוס אינה חברת נדל"ן מהסוג שהמשקיעים בתל אביב רגילים אליו: החברה מחזיקה ב-85 נכסים, המושכרים אך ורק לחברת הרכב פולקסווגן בריטניה.

חרף העובדה שהיא פעילה בבריטניה, לצ'אמוס יש קשר ישראלי מובהק. בעלי המניות של החברה כוללים אנשי עסקים וגופים מוכרים - בהם חברת אלייד בראשות פרופ' יצחק סוארי; יבואן טויוטה בישראל, ג'ורג' חורש; ואנשי העסקים יגאל אהובי וצביקה בירן. בעלי מניות נוספים כוללים את קרן ההשקעות הדרום אפריקאית קרדו (CREDO), משקיע הנדל"ן אורבי ווייס (Aubrey Weiss); ואת משפחת אבלס, שהיתה בעבר שותפה עם צדיק בינו בכמה מעסקיו.

צ'אמוס היא חברה פרטית, שהתאגדה באיי הבתולה הבריטיים (BVI). החברה הוקמה ב-2005 כדי לרכוש את הנדל"ן של פולסקווגן בריטניה, חברה בת בבעלות מלאה של פולקסווגן העולמית, ולהשכיר אותו בחזרה. כיום מחזיקה החברה בנדל"ן, המשמש כאולמות תצוגה לרכבי פולקסווגן, אאודי, סיאט וסקודה בבריטניה. כל הנכסים (100%) מושכרים בחוזה ארוך טווח עד אוקטובר 2028 ללא אופציית יציאה.

בשונה מחברות הנדל"ן הזרות, צ'אמוס מבצעת הנפקה פרטית של אג"ח שקליות, הצמודות לליש"ט. מסיבה זו החברה לא פירסמה תשקיף פומבי לציבור. לאחר ההנפקה, האג"ח צפויות להיסחר בין הגופים המוסדיים בלבד (רצף מוסדיים), ולא במסחר הרציף בבורסה. לקראת ההנפקה, החברה קיבלה דירוג של Aa3 ממידרוג. בסביבת צ'אמוס מכוונים לגיוס בריבית של 3.5%–4%; ביחס לריבית של 1.2% על אג"ח של חברת פולקסווגן, לאותו מח"מ ובדירוג בינלאומי של A מינוס.

ההון שיגויס בישראל אמור לשמש למיחזור חוב. כלומר, החלפת חוב בכיר יקר שנטלה בעבר צ'אמוס מהבנקים. בכוונת החברה להעניק למוסדיים בישראל שעבוד ראשון על מלוא הנדל"ן שבבעלותה כבטוחה להחזר החוב. נכון לסוף 2017, צ'אמוס מחזיקה בנכסים שהוערכו בשווי של 454 מיליון ליש"ט (2.2 מיליארד שקל), ביחס להלוואה של 310 מיליון ליש"ט. כלומר, החוב יינתן לפי יחס LTV של 67% (חוב לעומת שווי הנכסים).

הערכות: הגיוס יושלם בתוך שבועיים

הגיוס של צ'אמוס הוא עסקה מורכבת יחסית, לנוכח העבודה שמדובר בגיוס רחב היקף; שהוא נעשה בדרך של הנפקה פרטית; וכן בשל מרכיב ההצמדה לליש"ט. הליך הגיוס כבר החל במארס, אך השלמתו מתעכבת בעקבות שינויים שמכניס חתם ההנפקה, לידר הנפקות, בשטר הנאמנות. השינויים נדרשים לאישורם של כלל בעלי המניות בצ'אמוס. ההערכות הן כי הגיוס יושלם בתוך כשבועיים.

לצד השעבוד הראשון, בצ'אמוס קבעו כמה מנגנוני הגנה בשטר הנאמנות. כך נקבע, בין היתר, כי למחזיקים יינתן שעבוד ראשון על כל חשבונות הבנק של החברה; שהחברה תעביר את יתרת התזרים הפנוי שלה לחשבון נאמנות, עד שתיצבר כרית ביטחון של 18 מיליון ליש"ט; והוטלו מגבלות על חלוקת דיווידנד לחלוקה שנתית מקסימלית של 4 מיליון ליש"ט. בנוסף, נקבעו כמה התניות פיננסיות.

צ'אמוס סיימה את 2017 ברווח נקי של 56 מיליון ליש"ט, בהשוואה להפסד של 6.5 מיליון ליש"ט ב–2016. נכסיה של החברה מניבים הכנסות תפעוליות נטו (NOI) של 28 מיליון ליש"ט (135 מיליון שקל) בשנה.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker