"הקניות באינטרנט לא יהרגו את הקניונים" - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"הקניות באינטרנט לא יהרגו את הקניונים"

ג'ף מועלם, מנכ"ל הזרוע האמריקאית החדשה של גזית גלוב, משוכנע שהוא יכול לבצע השקעות אטרקטיביות דווקא בתקופה שבה מניות החברות צללו בוול סטריט ■ עם צ'ק של 3 מיליארד דולר מחיים כצמן, מועלם מתכנן להתמקד בנכסים בניו יורק, במיאמי ובבוסטון

2תגובות
שכונת בריקל במיאמי, שבה רכשה גזית הורייזן את אחד מנכסיה החדשים

"אפוקליפסת הקמעונות פסחה רשמית על אמריקה" — כך נכתב באחד השקפים במצגת השנתית של גזית גלוב, שבה הציגה את התקווה החדשה של החברה בארה"ב. בגזית גלוב ממשיכים לשדר ביטחון כי בחירת הנכסים שלהם בארה"ב היא זו שתביא לעליית הערך המיוחלת במניה.

אף שמניות של חברות הפועלות באותו סקטור, כמו ריג'נסי ופדרל ריאליטי, משלימות צניחה של כ-35% בתוך שנה — ג'ף מועלם, מנכ"ל גזית הורייזן, חברה בת פרטית של גזית גלוב, מאמין כי חששות השוק מענף הנדל"ן המסחרי הן קיצוניות. עם צ'ק של 2–3 מיליארד דולר, מועלם יוצא לקניות בארה"ב כדי לנסות ולהקפיץ את מניית גזית גלוב, שמחירה עדיין נמוך משהיה לפני חמש שנים — דבר שמתסכל את בעל השליטה, חיים כצמן.

גזית הורייזן החלה לפעול במאי 2017, כחצי שנה בלבד לאחר מכירת הזרוע האמריקאית הציבורית שלה, אקוויטי וואן, לחברת ריג'נסי. המיזוג הניב לגזית גלוב רווח של כמיליארד שקל, וגם את "הבייבי" החדש של כצמן, שלא תיכנן להפסיק לפעול בארה"ב.

ג'ף מועלם מנכ"ל גזית הורייזן
ללא קרדיט

כצמן מינה את מועלם כדי להיאבק במגמות הנגדיות בסקטור: קניוני הרפאים המתרבים במדינה; הציפיות לירידה חדה בשטחי המסחר; שינוי הרגלי הצריכה בעולם בכלל ובאמריקה בפרט; וחששות השוק ממגמות אלה, יחד עם עליית הריבית בארה"ב, הפוגעת לרוב במניות הנדל"ן. "כשכצמן קרא לי להקים את החברה החדשה, קשה היה לסרב לו. זאת הזדמנות להיות יזם מצד אחד, וליהנות מההון ומהמותג של גזית גלוב מצד שני", סיפר מועלם ל–TheMarker.

מועלם, עו"ד בהכשרתו, הוא בעל ניסיון של כ-20 שנה בנדל"ן מסחרי אמריקאי. הוא ניהל בעבר את פורטפוליו הנכסים של אקוויטי וואן בקליפורניה, ובתפקידו האחרון כיהן כמנהל בכיר ב"פדרל ריאליטי" במשך שנתיים, עד 2017. גזית הורייזן רכשה עד כה שלושה נכסים קטנים יחסית בניו יורק, בוסטון ומיאמי, בעלות כוללת של 127.5 מיליון דולר — שיעור נמוך בהשוואה לכוונות החברה בעתיד הקרוב. "המשימה שלנו היא להשקיע בין 2 ל–3 מיליארד דולר במהלך שלוש־חמש השנים הבאות באזורים עירוניים בארה"ב, בעיקר היכן שהתמקמנו. אנחנו לא חוששים לרכוש נכסים בעלי שימוש מעורב כמו דירות או משרדים, אבל הפוקוס כמובן יהיה על קמעונות".

איך תשכנע אותי שתחום העיסוק שלכם עדיין אטרקטיבי להשקעה? העולם משתנה, ועמו גם היחס של הצרכנים לתחום הקמעונות, ולקניונים בפרט. רבים כבר כמעט לא הולכים לקניונים.

"הקניות באינטרנט לא יהרגו את הקניונים. קמעונות היא הרבה יותר מזה. במיקומים עירוניים, כמו אלו שאנחנו מתמקדים בהם, אנחנו פונים לקמעונות שהיא יותר נוחה לצרכן. לאדם שגר ברחוב 60 בניו יורק ועובד ברחוב 52 למשל, יש שמונה בלוקים לצעוד מהבית לעבודה וחזרה בכל יום. אם יש בדרך חנויות רלוונטיות עבורו, הוא ייכנס אליהן ויקנה שם. אם אתה צריך לקחת רכבת תחתית ובתחנה שבה אתה יורד יש סופרמרקט, אתה תקנה שם. נכון, הדור של היום והדור הבא לא ייסע 20 דקות ויחפש חניה רק בשביל אותם הדברים שהוא יכול לקנות אונליין. אבל לא תשכנעו אותי שענף הקמעונות ייעלם — המיקומים של הנכסים שלנו יהיו העיקר — ושם אנשים עוברים וקונים".

איפה יתבצעו הרכישות שלכם?

"המטרה היא להתפרש בשלוש הערים — מיאמי ניו יורק ובוסטון — שבהן רכשנו כבר נכסים ויש לנו ידע ומומחיות. בטווח הארוך, יהיו גם שווקים אחרים שניפתח אליהם כמו סן פרנסיסקו, שיקגו, וושינגטון הבירה. אם אתה רוצה לגרום ללקוח להיכנס למכונית ולנהוג למרכז הקניות שלך, אתה צריך להציע לו משהו אחר: תיאטרון, קולנוע, מרכז כושר או מסעדה. אלה דברים שחסינים בפני המסחר באינטרנט. אבל במיקומים עירוניים, כמו היכן שאנחנו פועלים, ניתן לפעול בצורה נגישה יותר ולאפשר פעילויות".

המניה של פדרל ריאליטי, בה עבדת, צנחה בכ–30% מאז השיא שלה ביולי 2016. גם מניית ריג'נסי ירדה בשיעור דומה, וגזית גלוב מצמצמת מהותית את אחזקתה בה. תשואות האג"ח של גזית בישראל גבוהות משל חברות נדל"ן משרדי דומות לה. זה לא מקרי. יש חשש בשווקים ממניות הנדל"ן בכלל, ומניות הנדל"ן הקמעוני בפרט, ואי־אפשר להתעלם מכך. אתה חושב שהשוק טועה?

"שווקים תמיד מגיבים יתר על המידה או בהקצנה, לטוב או לרע.לפני שנתיים שתי המניות האלה היו מתומחרות גבוה מדי, ובשוק התרחש תיקון יתר. לדעתי, החברות האלה זולות מדי כיום. הן יצמחו מכיוון שיש להם נכסים טובים במיקומים טובים לתעשייה שלהם. לא תצליח לשכנע אותי שהקמעונות הולכת להיעלם. אני הולך למרכזי הקניות האלה של החברות שציינת: מקומות החניה מלאים. הדיירים שוכרים שטחים, מוכרים טוב ועלויות השכירות שלהם נוחות. נכון, לא כולם, חלק מהם נאבקים. אבל באופן כללי במרכזי הקניות האלה התפוסה טובה כמו שהיתה תמיד, וגם השכירות היא טובה כפי שהיתה תמיד".

חשבתם להשקיע בקרנות ריט במקום לבצע בעצמכם את הרכישות?

"אנחנו בודקים את האפשרות של פורטפוליו נכסים כל הזמן, אבל לקרנות הריט אין את איכות הנדל"ן שהיינו רוצים שתהיה לנו. ייתכן שיום אחד נקנה פורטפוליו, אבל כיום אנחנו חושבים שהמודל העסקי שלנו עובד טוב יותר כשאנחנו בוחרים את הנכס בעצמנו. אנחנו מנסים לקנות נכסים שמתחילים בשכירות נמוכה, מכיוון שאנחנו מאמינים שהם יכולים לגדול בהמשך. לחברות כמו ריג'נסי או פדרל ריאליטי יש בעלות על הנכסים האלה כבר עשרות שנים, וכך קשה לעלות את שכר הדירה לדיירים הוותיקים".

עדיין לא ניתן לבדוק את תוצאות רכישותיה של גזית הורייזן, בפרט כשמדובר בחלק קטן מתוך מיליארדי הדולרים שמתכננת החברה להשקיע. בפרמטרים הדמוגרפיים של הנכסים שנרכשו, ניתן לראות את האסטרטגיה שלפיה פועלת החברה. הכנסות חציונית גבוהה באזור הנכס בהשוואה למרכז המסחרי הממוצע (70 אלף דולר ברדיוס של 3 מייל, לעומת 55.5 אלף דולר בממוצע ארצי במרחק זהה), ומספר גבוה של תושבים ודירות באזור (15.8 אלף משקי בית לעומת 850 בממוצע; 906 אלף אנשים לעומת כשביעית מזה בפדרל ריאליטי או ריג'נסי).

איך אתה רואה את השינויים בסקטור עד כה, פרט לקניוני הרפאים?

"אני חושב שעם שינוי כזה מגיעה גם הזדמנות. אם כולם בורחים מקמעונות, יהיו הזדמנויות רבות יותר לקנות נכסים טובים, כפי שעשינו בניו יורק. כרגע, הקמעונות בניו יורק מעלה חששות, מכיוון שרוב השטחים דומים. הנכס שקנינו בניו יורק שונה ממרכז מסחרי רגיל, ואנחנו חושבים שהשגנו אותו במחיר טוב. אני מסכים שבסך הכל שטחי הקמעונות ירדו בשנים הבאות, אבל זה מה שייצר הזדמנויות מבחינת מחירים".

איך אתה מרגיש כשאתה רואה חברה כמו טויס אר אס פושטת רגל?

"אני שמח שאין לי נכסים שבהם החברה היא דייר של הנכס, כי אז צריך להחליף את החברה בדייר בדמי שכירות נמוכים יותר. עבורנו מקרה כזה דווקא יכול להיות הזדמנות קנייה, שתאפשר בעתיד להעלות את שכר הדירה".

אני מתכוון ברמת המקרו — רשת ענקית שנסגרת, הן בגלל הרכישות האינטרנטיות והן בגלל עודף שטחי מסחר בארה"ב

"לטויס אר אס היו הרבה בעיות חוץ מאמזון ומסחר מקוון. העמיסו עליה חובות רבים והמינוף הפך לבלתי־אפשרי. אבל הנקודה שלך היא נכונה. יש הרבה קמעונאים שנופלים מכיוון שהם מפסידים עסקים לאינטרנט. ואולם יש גם קמעונאים שהם רווחיים, כמו חברת הול פודס למשל, שעומדים לפתוח חנויות נוספות. אנשים מבקרים בסופרמרקטים 2.4 פעמים בשבוע וזה לא ישתנה בקרוב. אתה גם צודק ברמת המקרו, לארה"ב יש יותר שטחי נדל"ן ממה שהיא צריכה. יותר מדי בנייה, יותר מדי היצע, יותר מדי חנויות להשכרה — אבל רובם מרוכזים בשווקים שגזית אינה משקיעה בהם.

"נדל"ן זה לא רק מקרו, אלא מיקרו. אם טויס אר אס סוגרים מאות חנויות, אבל הם לא דיירים שלי — זה לא משפיע עלי. אנחנו נשקיע במקומות בהם האוכלוסייה החזקה ממילא תמשיך לצמוח, תרוויח יותר, ובמקביל ננהל את הנכס כך שיגרום לאנשים לבוא אליו. אני חושב שבשנה הבאה ובשנה שאחריה, נמצא הזדמנויות טובות לקנות את סוג הנדל"ן שאנחנו מחפשים, מכיוון שיש יותר מוכרים מקונים. כשזה קורה, אתה צריך כמובן להיות זהיר במיוחד, אבל זה גם הזמן שבו מוצאים הזדמנויות".

יש סכנה בללכת נגד הזרם, זה קצת כמו לומר 'אני יודע יותר טוב מאחרים'.

"לפעמים זה דווקא מסוכן ללכת עם הזרם. אתה צריך להיות משוכנע בניסיון שלך. אני יודע שאני יכול להפוך את הנכסים שנרכוש לרווחיים יותר משהם כיום. המיקומים של שלושת הנכסים שרכשנו עד עכשיו חזקים מספיק כדי לתמוך בשימושים אחרים שיוכלו לשלם לנו שכירות טובה, גם אם לא קמעונות. אנחנו לא צריכים להתקשר לדיירים שלנו, הם כבר יפנו אלינו. עם מיקומים כה חזקים, אנחנו יכולים להשכיר שם משרדים רפואיים, או משרדים של WeWork".

אמרת ש"היה לך קשה להגיד לכצמן לא". הוא ידוע כמנהל אקטיבי שלוקח חלק בכל מה שקורה בגזית גלוב. תוכל להתמודד מולו בקונפליקטים?

"היו לנו שיחות רבות לפני שהתחלנו. אם כצמן היה רוצה להקים עסק עם אותם סוגי נכסים כמו של אקוויטי וואן, שאותה הוא הקים — לא הייתי פה. אנחנו בעלי ראייה זהה לגבי מה שאנחנו רוצים לקנות. מעבר לזה, הדבר הטוב ביותר הוא להקיף את עצמך באנשים שחכמים ממך ושלא מסכימים אתך. עם כצמן יש חילוקי דעות, וזה מייצר תוצאות טובות יותר".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#