אם אין בועת נדל"ן, אז מה קורה פה? - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

אם אין בועת נדל"ן, אז מה קורה פה?

בוקר אחד משפחות יתעוררו לחיים מחוץ לחממה

תגובות

"אין בישראל בועת נדל"ן, אלא תהליכי שוק טבעיים שעיקרם בא לידי ביטוי בפער גדול בין קצב גידול משקי הבית לבין הקמת דירות", כך קבע השבוע דו"ח שפירסם מרכז מקרו לכלכלה מדינית והוגש לח"כים. מנכ"ל המרכז רובי נתנזון הסביר ש"העלייה הנוכחית היא בעצם תיקון לאחר ירידת המחירים שחווינו במשבר הקודם".

מסוכן להתנבא בקשר למחירי נדל"ן, אבל כנראה שמחברי הדו"ח הזה לא טועים בכיוון. אין בועת מחירי נדל"ן בישראל, בהקשר הפיננסי של הביטוי בועה. התופעות הבועתיות שהתרחשו עד לפני שנתיים בחלק גדול מהכלכלות המפותחות במערב - ובראשן ארה"ב, בריטניה, ספרד ואירלנד - לא קיימות בישראל.

"בועת נדל"ן" היא מצב שבו תנאים פיננסיים מאפשרים עלייה מתמשכת של מחירי קרקעות ודירות, בעוד הקונים והמלווים נשענים בהחלטותיהם בעיקר על ההנחה שהמחירים של הנכסים ימשיכו לעלות.

בועות נדל"ן אופיינו לאורך ההיסטוריה בעלייה מהירה ב"מינוף" של הרוכשים: שיעור ההון העצמי שהם מביאים לעסקה מול ההלוואה שהם לוקחים. בבועה שזכתה לכינוי "סאבפריים", שהתנפחה בארה"ב ב-2002 עד 2007, היתוסף עוד אלמנט פיננסי: נותני ההלוואות הבועתיות לא לקחו סיכון של ממש משום שהם ארזו אותן מחדש, הפכו אותן לאג"ח ומכרו אותן למוסדות פיננסיים מסביב לעולם. באמצעות נפלאות הסטטיסטיקה - והרעב של חברות דירוג האשראי לעסקים ולעמלות - זכו האג"ח האלה לדירוגים גבוהים בהרבה מרמת הסיכון האמיתית שהיתה גלומה בהם.

שני אלמנטים אלה, של מינוף גבוה מאוד ויכולת של המלווים להעביר את הסיכון הלאה, לא קיימים בשוק הנדל"ן בישראל. רמת המינוף של הלוואות המשכנתא בישראל אכן עלתה בשנים האחרונות, אבל היא עדיין נמוכה באופן יחסי לרוב המדינות שבהן התנפחה בועת נדל"ן. מלווי המשכנתאות בישראל מחזיקים את ההלוואות בספרים שלהם, כלומר הם נושאים בסיכון, ואין להם דרך לגלגל את הסיכון אל הציבור דרך איג"וחים.

במלים אחרות, הסיכוי שבוקר בהיר אחד תתפוצץ בישראל בועה פיננסית אדירה שתביא לגל הצעים אדירים של דירות, קרקעות ובתים פרטיים - מה שיגרור פשיטות רגל של לווים ומלווים - הוא נמוך. אין לנו את האלמנטים המרכזיים לקוקטייל של בועת הנדל"ן הפיננסית.

אבל אחרי שהורדנו מהשולחן את האפשרות למפולת נדל"ן בסגנון אמריקאי, נשארנו עם מחירי הנדל"ן הגבוהים - ועם מאות אלפי צעירים, זוגות, יחידים ומבוגרים שמתקשים לעמוד בתשלומי שכר הדירה או המשכנתא כתוצאה מהעלייה החדה במחירי הדירות באזורים הסמוכים למרכזי התעסוקה.

הבעיה היא אפוא לא בועת נדל"ן, אלא רחבה הרבה יותר: הקושי הגובר והולך של ציבור רחב לעמוד בעלויות הדיור, כתוצאה מגידול מהיר בעלויות המחיה מול גידול מתון בתוצר ובשכר. ולא פחות מטריד מהקושי הוא הייאוש הגובר אצל רבים מהם - כי הם מסתכלים קדימה ולא רואים גם דרך לעמוד בתשלומים בעתיד.

הבעיה של המשק הישראלי אינה בועות, אלא חממות - חלקים גדולים מהמשק המוגנים מכל שינוי, התייעלות, רפורמה או אפילו חשיפה וביקורת. אלה חממות סגורות, ששום התפוצצות בועה לא מאיימת עליהן. להפך, אין דבר יציב יותר מהן.

משרד האוצר חגג השבוע ניצחון בקרב על תקציב הביטחון בדיוני התקציב. אבל במשרד יודעים עד כמה קטן ושולי הניצחון שלהם. מערכת הביטחון ניצחה השנה, כמדי 25 שנה, בקרב על התקציב.

לפני 15 שנה היה במשרד האוצר פקיד כוחני במיוחד, שיצא לתקשורת עם נתונים על בורות השומן במערכת הביטחון. לעיתונות הודלפו תלושי שכר של מערכת הביטחון ושל המנהגים המושחתים והנהנתניים שלה. המדינה רעשה למשך כמה חודשים. תסריט דומה חזר מדי כמה שנים לקראת דיוני התקציב.

לפני כמה שנים שאלתי את אותו פקיד לשעבר, ניר גלעד, כיום מנכ"ל החברה לישראל, מה היתה התוצאה של אותו קרב גדול שהוא ניהל נגד מערכת הביטחון. הוא לא היסס וענה "כלום" - דבר לא השתנה, המערכת מסואבת ושמנה, ומהתלת במשרד האוצר כפי שהיתלה בו בעבר.

מערכת הביטחון היא החממה המסואבת מכולן במשק: עודפי כוח אדם, היעדר שקיפות, בזבוז מטורף, שפיכה של מיליארדי שקלים ללא כל בקרה או דיון ציבורי. הלובי שלה במשרד ראש הממשלה תמיד היה חזק יותר. כשבנימין נתניהו היה שר אוצר, הוא אמר בשיחות סגורות שהסיאוב והשחיתות במערכת מרקיעים שחקים. בראיונות לתקשורת הוא אף נתן דוגמאות. אבל כשהתיישב בלשכת ראש הממשלה, הוא נהפך במהירות לעוד אחד מסדרה של ראשי ממשלה שנסחטים ונלחצים על ידי מערכת הביטחון.

קשה לאתר קשר כלשהו בין הוצאות הביטחון לבין האיומים הביטחוניים על ישראל. קיצוצים או הקפאות בתקציב בוצעו לאורך ההיסטוריה לא בגלל ירידה באיומים הביטחוניים, אלא בעיקר לנוכח משברים פיסקליים. מי שחושב שהתקדמות בתהליך השלום תביא לירידה בנטל הביטחוני לא מבין שכמו כל מערכת גדולה, חזקה ומונופוליסטית - הצבא חדל מזמן להיות ממוקד בביטחון, והוא ממוקד בהוצאות הביטחון, בעצם קיומו ובכוחו.

לפני שבע שנים פלשו כוחות ענק אמריקאיים לעירק, כבשו אותה ושינו ללא הכר את מפת האיומים על ישראל. לקח לראשי מערכת הביטחון בדיוק חצי שנה כדי להתעשת, להשכיח מהציבור את האיומים ההיסטוריים - ולהצדיק את המשך הניפוח התקציבי באיום האירני. מערכת הביטחון אינה בועה, היא אי של יציבות ושל כוח. נוטלי המשכנתאות הטובים והבטוחים ביותר במשק הם מוטביה של המערכת: הפנסיונרים שלה, עובדי הקבע שלה וצבא גוזרי הקופונים במערכת הרכש הענקית והחשוכה שלה.

גם חברת החשמל אינה בועה פיננסית. הוצאות השכר והרכש המנופחות של החברה הובילו אותה קרוב לפשיטת רגל - אבל אין סכנה אמיתית לאספקת חשמל. בדקה ה-90 או ה-91, יזרים האוצר כסף לחברה או שיאושרו לה העלאות תעריפים. מקסם השווא של "תעריפים נמוכים" - ששיווק ועד העובדים בכל 20 השנה האחרונות כדי לחסום רפורמות מבניות - יתפוגג בוקר אחד, זו רק שאלה של זמן.

בתוך הסקטור הפרטי אפשר למצוא את מקבילותיהן של החממות הציבוריות: חלק גדול מהמשק הוא קרטלים ומונופולים שבעליהם יודעים להגן עליהם מכל תחרות או רפורמה. אפשר לקרוא לחממות הפרטיות והציבוריות "מיליציות מיסוי" - גורמים כוחניים בסקטור הציבורי או הפרטי, זה לא ממש משנה - שהשתלטו על מאחזים, על מונופולים ועל קרטלים, ופותחים באש כבדה על כל מי שמנסה לפרוץ אליהם.

מחוץ לחממות של הסקטור הציבורי והפרטי תקועות מאות אלפי משפחות: אלה שלא השכילו להשתלב בהן. אלה הם הלווים המסוכנים של שוק הנדל"ן הפרטי - אנשים שהשכר שלהם נמוך והביטחון התעסוקתי שלהם לא רב. לשמחתם של יושבי החממות הפרטיות והציבוריות, רבים מביניהם לא מבינים את מצבם. חלקם אפילו רואים את עצמם כבני העשירונים העליונים. ואולם בוקר אחד יתעוררו רבים מהם ויבינו את המשמעות של חיים מחוץ לחממה. הם יגיעו לגיל שבו שוק העבודה יפנה להם עורף, ויגלו שהפנסיה הצוברת שלהם מאפשר להם רמת חיים שהיא רק חצי או שליש מרמת החיים שלהם בתקופה שבה התפרנסו.

האם רק אז הם יבינו את המחיר האמיתי שנגבה מהם על ידי משק שנשלט על ידי החממות? האם אז הם יבינו את המשמעות של סיסמאות הכלכלנים על תוצר, פיריון, צמיחה, יעילות ורפורמות?

מנגנוני השוק היו אמורים להתריע בפני הציבור הרחב על התוואי שבו נע המשק: אך השוק ממוקד בעיקר ביחסים הפיננסיים של החוב, התוצר והגירעון - והוא לא מתעניין בהשפעות ארוכות הטווח של שליטת החממות.

שוק האג"ח היווני שקרס בחודשים האחרונים אילץ את ממשלת יוון להתחיל לתקן את התקציב שלה. אבל לא נולד מנגנון השוק שיכול להתריע על הידרדרות במערכות החינוך, הבריאות והרווחה, על התחרותיות והפיריון היורדים - שמצטברים בהדרגה ושוחקים את הפוטנציאל של המשק. מישהו אחר צריך למלא כאן את תפקידו של השוק - אבל לעתים קרובות נדמה שדווקא האנשים שאמורים להיות משקיפים בקצה התורן על העתיד הרחוק ביותר, בעלי הפרספקטיבה הארוכה ביותר - עסוקים, כמו אחרוני הסוחרים בשוק ההון, בתוצאות של הרבעון.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#