איך הוביל עמיר בירם את בריטיש ישראל לאקזיט של 1.7 מיליארד שקל

בתום משא ומתן ממושך משלים בימים אלה בירם, מנכ"ל בריטיש ישראל, את מכירת השליטה בחברה מידי ליאו נואי ופויו זבלודוביץ' למליסרון ■ מה שיכנע את נואי להסכים, איך נקבע המחיר הסופי - ומיהם המרוויחים

<< העסקה למכירת השליטה בבריטיש ישראל (71%) מידי ליאו נואי ופויו זבלודוביץ' למליסרון שבשליטת האחים עופר השקעות נמצאת בשלבי סגירה בימים אלה. המחיר שנקבע, 1.7 מיליארד שקל, משקף לבריטיש שווי של 2.4 מיליארד שקל ופרמיה של 30% על הונה העצמי.

עד תחילת 2009 היתה מליסרון חברה יציבה וחזקה מבחינה פיננסית, אך בשוק הקניונים היא החזיקה בשני נכסים בלבד - הקריון שבקריות וקניון רננים שברעננה. ברבעון הראשון של 2009 החליטה מליסרון כי הגיע זמן לנצל את ההזדמנויות בשוק ולהגדיל את תיק הנכסים שלה במידה משמעותית.

בתחילת 2009 ניצלה מליסרון את החולשה של אפריקה ישראל ורכשה את קניון רמת אביב ואת קניון סביונים בעסקה בהיקף של כ-1.5 מיליארד שקל. לאחר העסקה אמרה ליאורה עופר, יו"ר מליסרון, כי החברה לא שואפת להיות השחקנית הכי גדולה בשוק, אלא להיות הכי איכותית ולהחזיק בנכסי בוטיק. ואולם בהמשך נראה כי היא שינתה את דעתה לאחר שהבינה כי היתרון לגודל בשוק הקניונים הוא קריטי.

בהתאם לכך החלו במליסרון לסרוק את השוק ולחפש יעדי רכישה חדשים. כחלק מאסטרטגיה זו יצר לפני כשנה אבי לוי, מנכ"ל האחים עופר נכסים, את הקשר הראשוני עם בריטיש ישראל.

התלבטות אמיתית

מקורבים לעסקה סיפרו כי המגעים החלו בשיחות טלפון ונמשכו בפגישות. לדבריהם, בכל פעם לוי הציג הצעת מחיר חדשה למנכ"ל בריטיש ישראל עמיר בירם. בירם היה מעביר את ההצעות לנואי ולזבלודוביץ', ששבו ודחו אותן. המקורבים אומרים כי ההצעה הראשונה של מליסרון כללה פרמיה של 10%-15% על ההון העצמי של בריטיש.

במליסרון הבינו כי אם הם רוצים לסגור את העסקה, הם יצטרכו לשלם פרמיה גבוה יותר. בסוף אוגוסט 2010 הם העבירו לבריטיש הצעה חדשה ומשופרת. בירם נסע ללונדון והציג את ההצעה בפני נואי וזבלודוביץ'.

על פי מקורבים, באותה פגישה בלונדון נואי התלבט קשות אם להיענות להצעה, שכן להערכתו מחירה של בריטיש יכול היה להגיע ל-16-17 שקל למניה (לעומת מחיר של 14.5 שקל למניה שלפיו סוכמה העסקה). לדברי אותם מקורבים, כשנשאל לדעתו על העסקה השיב בירם כי הוא ממליץ שלא למכור את החברה כעת מכיוון שאפשר להשביח אותה דרמטית ותוך כמה שנים הונה העצמי של החברה יוכפל.

הפגישה נמשכה שעות ארוכות. לנגד עיניהם של בעלי השליטה עמד הרווח הפוטנציאלי - כמיליארד שקל. בסופו של דבר נתן נואי לבירם אור ירוק להמשך המגעים עם ליאורה עופר ואבי לוי. בירם שב לישראל ונפגש עם השניים. ביום ראשון, 5 בספטמבר, דיווחו הצדדים לבורסה על המגעים ביניהם. מקורביו של נואי סיפרו כי ההתלבטות שלו היתה אמיתית, ומנוגדת להתנהלות העסקית האופיינית, שהפכה אותו לאחד מטייקוני הנדל"ן הגדולים באירופה.

בני משפחת נואי הם סוחרי נדל"ן שלא נוהגים לדבוק בנכסים - בניגוד לקבוצת עזריאלי, למשל. ואולם, לדברי המקרובים ההתנהלות של נואי במקרה של בריטיש ישראל שונה. לדבריהם נואי נקשר מאוד לחברה ולנכסים - הוא הרבה לבקר בישראל ואפילו קנה באחרונה בית מפואר בשכונת תלביה בירושלים.

האיש שמאחורי האקזיט

מי שחתום יותר מכולם על האקזיט הענק של נואי הוא עמיר בירם. נואי קנה את החברה ב-2003 מידי גנדן נדל"ן תמורת כ-400 מיליון שקל ומוכר אותה כעת לפי שווי של 2.4 מיליארד שקל עם רווח נקי של מיליארד שקל. בירם ניהל את החברה באופן עצמאי ונואי קיבל עדכונים שוטפים על הנעשה בה.

בירם, 46, בוגר לימודי כלכלה וחשבונאות באוניברסיטה העברית, החל את הקריירה המקצועית שלו במשרד רואי החשבון הירושלמי יפה בירם בראשי, שאותו ייסד עם שותפים ב-1993. ב-1996, בהמלצת חברים משותפים, הוא פגש את נואי, שהחל אז להיכנס לשוק הישראלי וביקש לקנות את ביזנס פארק בהרצליה - עסקה שלא יצאה אל הפועל. מאוחר יותר רכש נואי מגרש ברחוב רוטשילד בתל אביב (שאותו מכר ברווח נאה לברגרואין) והתעניין ברכישת אמות השקעות ובעסקות נוספות, שאת כולן בחן עבורו בירם. ב-1999 הקים בירם את אקסלנס חיתום ושימש מנכ"ל שלה עד 2002.

באותם ימים פנה אליו נואי והציע לו להיות שותף. בירם החליט להיענות להצעה. נואי ביקש מבירם למצוא איש עסקים ישראלי שיסכים להשקיע בעסקי הנדל"ן בישראל, שהיו בשלבי התהוות - ושנכנסו מאוחר יותר תחת המטרייה של בריטיש, שהוקמה באוגוסט 2003. בירם פנה לאחיו, רוני בירם, ממייסדי אקסלנס, שהכניס את בית ההשקעות לסיפור. אקסלנס השקיע דרך חשבון הנוסטרו כמיליון דולר תמורת הקצאה של כ-8.4% בחברות השולטות בבריטיש. עם השלמת העסקה יממש בית ההשקעות את אחזקותיו ברווח של 100-120 מיליון שקל.

בסוף 2003 החל בירם את מסע המימושים והרכישות בבריטיש. באותה עת המשק היה נתון במיתון קשה עם מצב גיאו-פוליטי מורכב בעקבות האינתיפאדה המתמשכת. נואי רכש באותה תקופה את נכסי אזורים מידי נוחי דנקנר. בחברה שנרכשה היו אז אחזקות בכמה פרויקטים - בהם חצי מקניון אבנת, את קניון חונים וקונים בראשון לציון ושטחי תעשייה ומשרדים. בירם החל לממש את מרבית הנכסים.

בסכום שצבר, מאות מיליוני שקלים, בצירוף תמורה שהתקבלה מהנפקת אג"ח ומניות החל בירם לרכוש קניונים ומרכזים מסחריים. כך התווה את המיקוד העסקי של החברה.

בריטיש ישראל ניצלה את העובדה ששחקנים אחרים בתחום הדירו רגליהם מזירת הרכישות. בריטיש גם לא נסחפה אחר השקעות בחו"ל, והתמקדה בנדל"ן מניב בישראל. גישה זו איפשרה לה לצלוח את המשבר של 2008 בנזקים מזעריים ולעמוד בכל התחייבויותיה ללא קשיים.

אנליסטים: המחיר מנופח

למרות ההשבחה של נכסי החברה, כשהתפרסמו תנאי העסקה עם מליסרון, חלק מהאנליסטים בשוק טענו שמליסרון והאחים עופר משלמים מחיר גבוה מדי עבור בריטיש. לטענתם, בהתחשב בעובדה שבריטיש ממונפת יותר מחברות נדל"ן מניב אחרות, מליסרון תתקשה להחזיר את ההשקעה הגדולה - שלא לדבר על להרוויח.

בבריטיש ישראל חולקים על האבחנות האלה. אנשי החברה טוענים בשיחות פרטיות כי הנכסים משתבחים והולכים - התזרים מהם גדל, והמינוף יורד. במצב כזה, פרמיה של 200 מיליון שקל על נכסים איכותיים בשווי של 7.5 מיליארד שקל אינה גבוהה. בחברה מעריכים כי הפדיון למ"ר בנכסי החברה יאפשר לה להעלות את שכר הדירה בהם.

לחישוב מתווספות הכנסות שיגיעו מניצול שטחי בנייה - בין השאר במתחמי איקאה בראשון לציון ובנתניה ומבניין של טמרס (החברה של זבלודוביץ' שמוזגה לבריטיש) בנצרת. ה-FFO (רווח תפעולי תזרימי) של בריטיש הוא בקצב שנתי של 250 מיליון שקל וצפוי להגיע ל-400 מיליון שקל. החברה משלמת ריבית שולית על החוב כ-5.7% בשנה בממוצע, וניתן יהיה להפחית את עלות החוב.

מקורבים אומרים כי אם עומס המימון יהיה כבד, ניתן יהיה למכור את המשרדים שבריטיש מחזיקה בפארקי תעשיות ברחבי הארץ, ששוויים נטו (בניכוי החוב) נאמד ב-600-800 מיליון שקל.

על אף שתקופה מסוימת לאחר השלמת העסקה עמיר בירם צפוי לפנות את כס המנכ"ל, לפי מקורביו הוא סבור כי מדובר בחיבור חכם ובעל פוטנציאל רב להצלחה עם מליסרון, שאם תתנהל נכון תדע לשמור על הנכסים ולהשביח אותם.

לאחר הרכישה תמצא משפחת עופר את עצמה מחזיקה בשתי חברות נדל"ן ציבוריות - מליסרון ובריטיש. נראה שהיא תפעל למיזוג החברות. היתרון של מליסרון הוא שמנכ"ל מליסרון משה רוזנבלום היה ראש חטיבת הקניונים ומספר שתיים בבריטיש, כך שהוא מכיר את החברה ואת עובדיה.

בירם ירוויח 80 מיליון שקל

מנכ"ל בריטיש ישראל עמיר בירם הוא אחד המרוויחים הגדולים מהעסקה - שתניב לו באופן אישי כ-80 מיליון שקל. ככל הנראה יציעו הקונים לבירם להישאר בתפקידו שנה נוספת, אך לפי מקורבים לעסקה נואי צפוי לדרוש מבירם לסיים את תפקידו לפני כן, כדי שיוכל להצטרף לעסקיו הפרטיים בישראל או בחו"ל.

בירם אמר בעבר כי הוא מתעניין מאוד בפעילות ציבורית בתחום החינוך ומתכנן להרחיב את עיסוקו בתחום, שבו הוא מעורב כבר כיום במסגרת עמותת החוט המשולש, המטפלת בנערים ונערות חסרי בית בירושלים. עם זאת משיחות עם מקורבים עולה כי הוא יהיה עסוק בהעברת בריטיש לאנשי מליסרון, ולאחר מכן הוא צפוי להמשיך בעסקי הנדל"ן עם נואי. מכירת בריטיש תשאיר את נואי עצמו ללא נכסים בישראל ולפי הערכות הוא בוחן השקעות חדשות בתחום.

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ