גדולים, אפורים ורווחיים - קרן מניבים סימנה את המרלו"גים כמנוע צמיחה - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

גדולים, אפורים ורווחיים - קרן מניבים סימנה את המרלו"גים כמנוע צמיחה

תחום המרכזים הלוגיסטיים מציג צמיחה מואצת בישראל ובעולם, בעיקר כתוצאה מהזינוק בפעילות השיווק באינטרנט והביקוש למרכזי אחסון ושינוע ללקוחות ■ קרן מניבים בחרה להקצות 40% מנכסיה למרלו"גים: "ההיצע המוגבל והביקוש הגבוה הופכים את התחום לאטרקטיבי"

3תגובות
עופר אברם, שרון שוופי, איתי מל - חברי הנהלת קרן מניבים
נועה זני

מניבים, קרן הריט השלישית בישראל, חוגגת שנה להנפקתה בבורסה, ושווי נכסיה כבר מגיע ל–600 מיליון שקל — יותר מפי שניים ביחס לסוף 2016. ההתרחבות ב–2017 התאפשרה כתוצאה מגיוס של 300 מיליון שקל באמצעות הנפקת מניות והנפקה של סדרת אג"ח סחירה. לשם השוואה, קרנות הריט הוותיקות, ריט 1 ו סלע נדל"ן, מחזיקות בנכסים בשווי של 4 מיליארד שקל ו–2.5 מיליארד שקל בהתאמה.

"מניבים ממשיכה להתפתח ולהגדיל את מצבת נכסיה, תוך שהיא מיישמת את תוכנית העבודה האסטרטגית", אומרת שרון שוופי, יו"ר מניבים. "מאז שהנפקנו את מניבים רכשנו חמישה נכסים בהיקף כולל של 340 מיליון שקל, בשימושים מגוונים של משרדים, תעשייה, אחסנה ומסחר. יחד עם הנכסים האחרים שלנו, היקף הנכסים של הקרן כבר מסתכם ב–600 מיליון שקל. כמחצית מהנכסים שרכשנו הם חדשים ובמיקומים מרכזיים שבנייתם הושלמה באחרונה", הוסיפה שוופי.

מניבים, שפירסמה אתמול את הדו"ח הכספי ל–2017, איבדה מאז ההנפקה 4%, לעומת עלייה של 13% במדד ת"א נדל"ן בבורסה. משקיעי העוגן בקרן — שמתמחה בהשקעה בנכסים בתחום המשרדים, התעשייה והלוגיסטיקה — הם גופים מוסדיים גדולים, בהם בנק הפועלים (פועלים שוקי הון), מיטב דש, אי.בי.אי, אוניברסיטת בר אילן, הלמן אלדובי, קרן הפנסיה גילעד וקבוצת הראל. מניית הקרן, שנסחרת במדדי SME60 ות"א הנדל"ן, עלתה אתמול ב–1.3%.

מניבים הציגה בדו"ח הכספי ל–2017 שיפור בתוצאותיה, שנבע בעיקר מהעלייה במצבת הנכסים בארץ — שלושה מהם הופעלו בהיקף מלא ב–2017 (ראש העין, ירושלים והר־טוב) ושניים באופן חלקי (רחובות וכפר סבא). הכנסות הקרן מדמי שכירות הסתכמו ב–2017 ב–29 מיליון שקל — כפול ביחס להכנסות ב–2016. ברבעון הרביעי של 2017 הסתכמו ההכנסות ב–8.4 מיליון שקל — גידול של 75% ביחס להכנסות ברבעון הרביעי של 2016.

על רקע הצמיחה המהירה, מניבים הצליחה בשנה האחרונה להציג שיפור משמעותי בביצועיה התפעוליים. ההכנסות התפעוליות נטו (NOI) — שמגלמות את ההכנסות בניכוי הוצאות תפעול — גדלו ב–112% ב–2017 ל–23.8 מיליון שקל. בדומה, הרווח הנקי התזרימי (FFO הריאלי) — המנכה הוצאות שאינן תזרימיות, כמו פחת, הפחתות ושיערוכי נדל"ן — כמעט הכפיל את עצמו לעומת 2016 ל–14.8 מיליון שקל.

נכון לסוף 2017, שווי נכסי מניבים הסתכם ב–460 מיליון שקל. בחודשיים האחרונים רכשה מניבים שלושה נכסים נוספים — ברמלה (מבנה מטה משטרת ישראל), באלון תבור (מחסן לוגיסטי) וברמת גן (משרדים) — ב–148 מיליון שקל. בעסקה ברמת גן, שטרם הושלמה, רכשה הקרן שתי קומות במגדל במתחם הבורסה בשטח של 2,950 מ"ר ו–29 חניות תת־קרקעיות.

אמזון ועליבאבא

בדומה לחברות נדל"ן אחרות, גם בקרן מניבים סימנו את תחום המרכזים הלוגיסטיים כאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים. כיום, 40% מנכסי הקרן מיוחסים לתחום התעשייה והלוגיסטיקה. מנכ"ל מניבים, עופר אברם, ציין כי הקרן תמשיך להתמקד בתחום המרכזים הלוגיסטיים הצומח: "אנחנו מתכוונים להמשיך לשמור על נתח של 40%, גם ששווי הקרן יגיע למיליארדי שקלים. זה יעד אגרסיבי ואתגר לא פשוט למצוא כיום נכסים כאלה. יש תחרות גדולה על המרכזים הלוגיסטיים, והשווי שלהם לא גבוה, ולכן כמעט אין חסמי כניסה".

המרלו"ג של מניבים בהר־טוב. נרכש ב–82 מיליון שקל
ללא קרדיט

תחום המרכזים הלוגיסטיים חווה צמיחה מואצת בישראל ובעולם, בעיקר כתוצאה מהזינוק בפעילות השיווק באינטרנט והצורך במרכזי אחסון ושינוע ללקוחות. המרכזים הלוגיסטיים שמוקמים כיום משרתים הן חברות קטנות, כמו קמעוניות אופנה, שמוכרות ישירות ללקוחות קצה באמצעות אתרי האינטרנט שלהן, הן לחברות ענק גלובליות, כמו פרוקטר אנד גמבל, אמזון, עליבאבא ואיביי, ווהם משמשים גם לפעילותן השוטפת של חברות נוספות.

באחרונה ביצעה מניבים כמה עסקות בתחום המרכזים הלוגיסטיים. את אחת העסקות הגדולות ביצעה באזור התעשייה הר־טוב, בסמוך לבית שמש, שבו רכשה מבנה לוגיסטי ב–82 מיליון שקל. המבנה, בשטח של 15 אלף מ"ר, מושכר לחברת לוגיסטיקר מקבוצת ממן לתקופה של חמש שנים עם אופציות לחמש שנים נוספות. העסקה משקפת תשואה של 6.8% בשנה. בנוסף הקרן רכשה מבנה לוגיסטי (מחסן קירור) באלון תבור ב–27 מיליון שקל, בעסקה שמשקפת תשואה גבוהה של 9%; וכן נכס נוסף ברמלה, שמחציתו משמשת ללוגיסטיקה ותעשייה קלה.

לתחום המרכזים הלוגיסטיים יש מאפיינים ייחודיים בהשוואה לתחומי נדל"ן מניב אחרים. חוזי השכירות בתחום הם לתקופות ארוכות, וכוללים אופציות להארכה. בנוסף, הנכסים בדרך כלל נבנים תוך התאמה ספציפית לדרישות השוכר (Tailor Made) ונדרשים להשקעות הוניות גדולות. מהסיבה הזו תחום המרכזים הלוגיסטיים מושפע פחות משינויים במחזורי הכלכלה. המרכזים הלוגיסטיים גם אינם דורשים ניהול ותפעול שוטף, שכן הם מנוהלים בידי השוכרים — וכך גם הוצאות האחזקה.

"קיים מחסור משמעותי בהיצע של שטחים לתחום הלוגיסטיקה, בעיקר באזורים שאינם פריפריה, במעגלים השניים והשלישיים מהמרכז. הסיבה למחסור היא מחירי הקרקע. באזור המרכז ייעוד הקרקע הוא בעיקר למשרדים, תחום שבו זכויות הבנייה מנוצלות היטב. התוצאה היא שייזום מרכזים לוגיסטיים הופך קשה יותר. ההיצע הנמוך מגדיל את האטרקטיביות, התפוסות גבוהות ושכר הדירה עולה. זה מוצר שבעינינו יותר סולידי, דפנסיבי ונכון לעת הזאת", אמר אברם.

לדברי אברם, האטרקטיביות של תחום המרכזים הלוגיסטיים עלתה בשל הגידול במסחר המקוון, שמצריך חברות לפתוח מרכזי אחסון ושילוח ללקוחות. "האי־קומרס הוא חלק מהעניין הגובר בתחום המרכזים המסחריים. מכיוון שההיצע מצומצם, והביקוש לנכסים הולך וגדל משמעותית, קיים פוטנציאל גדול בתחום. ההיצע המצומצם והביקוש הגבוה הופך את תחום המרכזים הלוגיסטיים להרבה יותר אטרקטיבי עבור מי שמחזיק בנכסים או קרקעות".

השכר של היו"רית

בהתאם למדיניות הקרן, מניבים הודיעה כי תבצע חלוקת דיווידנד של 10.75 מיליון שקל. המועד הקובע לתשלום הוא 15 במארס, כשתשואת הדיווידנד הצפויה למשקיעי הקרן היא 3.5% ביחס לשווי השוק הנוכחי (סך הדיווידנד שיחולק, ביחס למחיר המניב בשוק). מניבים צופה כי תחלק דיווידנד של 17–18 מיליון שקל בגין 2018; וכן היא צופה כי ה–NOI מהפעלת הנכסים הקיימים יגיע ב–2018 ל–37–38 מיליון שקל, בעוד ה–FFO הריאלי יהיה 24–25 מיליון שקל.

הדו"ח הכספי מלמד כי עלות שכר חמשת המנהלים הבכירים בקרן מניבים הסתכמה ב–4 מיליון שקל. עלות השכר של שוופי הסתכמה ב–1.3 מיליון שקל; סגן היו"ר, איתי מל, נהנה מעלות שכר של 1.3 מיליון שקל; ואברם נהנה מעלות שכר של 960 אלף שקל. שכר המנהלים משולם ישירות בידי חברת הניהול של הקרן, שקיבלה ב–2017 דמי ניהול בסך 3.4 מיליון שקל (כ–1% משווי הנכסים), וכן זכות לרכישת 1.6 מיליון מניות הקרן (כ–1% מהחברה) במחיר של 1.92 שקלים למניה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#