מה יעלה בגורלה של חברת אזורים? ללא הזרמת הון עתיד החברה לוט בערפל - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מה יעלה בגורלה של חברת אזורים? ללא הזרמת הון עתיד החברה לוט בערפל

המשקיע שישתלט על אזורים יצטרך להעמיד בטוחות לבנק מזרחי טפחות ולבעלי החוב הנוספים ■ היקף החוב של החברה מוערך במיליארד שקל והאג"ח שלה נסחרות בתשואה של 7%

>> יותר מארבע שנים וחצי אחרי ששעיה בוימלגרין רכש מאי.די.בי את השליטה בחברת אזורים (63.4%) בכ-1.2 מיליארד שקל - רכישה שמומנה בעיקר באמצעות הלוואה מבנק מזרחי טפחות - מגיע רגע האמת של אזורים. הונה העצמי הצטמק מ-1.3 מיליארד שקל ל-200 מיליון שקל ועתידה הפיננסי ללא בעל בית חדש לוט בערפל.

בשבועות האחרונים דיווחה בוימלגרין אחזקות, בעלת השליטה באזורים, על מגעים להכנסת שותף לבוימלגרין - איש העסקים יקיר שעשוע. שעשוע אמור להציל את אזורים ולהרגיע את מזרחי טפחות, בהנהלת אלי יונס, הנושה העיקרי של החברה. הבטוחות העיקריות של הבנק הן מניות אזורים שמחזיק בוימלגרין, ששוויין כ-400 מיליון שקל. מעל הבנק מרחפת סכנה של מחיקה של כמה מאות מיליוני שקלים מהחוב. בראיונות שהעניק לאחרונה ציין שעשוע כי יעמיד הון עצמי של כ-500 מיליון שקל שמיועד למזרחי טפחות ולאזורים עצמה. אלא שבמזרחי טפחות לא בטוחים שלשעשוע יש את האמצעים הנזילים לכך, ולכן הם מקיימים במקביל שיחות עם קבוצות משקיעים אמריקאיות וגרמניות.

שוק ההון כיום לא מתמחר את האג"ח של אזורים כבעלת סיכון לחדלות פירעון, והאיגרות נסחרות בתשואה של עד 7%. ואולם אסור להתעלם מכך שלאזורים חובות של יותר מ-900 מיליון שקל לבעלי האג"ח ועוד כמה מאות מיליוני שקלים לבנקים, ומקורו של התזרים העיקרי הוא בחברות הבנות שלה - אזורים בנין (1965) ואזורים נדל"ן א.ח.ל.ר.

תלויים במגדל

עד השנה שעברה נהגה אזורים למשוך מהן סכומי כסף לא מבוטלים, ואולם בינואר נחתם הסכם בין מגדל ביטוח, מגדל מקפת קרנות הפנסיה וקופות גמל לרכישת 9% מהון המניות של החברות הבנות של החברות האלה תמורת 100 מיליון שקל. בנוסף לכך הוקצו למגדל כתבי אופציה הניתנים למימוש לכ-1% ממניות החברה בכ-10.5 מיליון שקל.

כמו כן, ההסכם בין הצדדים קבע מנגנונים להעמדת מימון ובטוחות באמצעות החברות הנרכשות, כך שיהיו רשאיות להעניק לאזורים השקעות מימון בדרך של הלוואות או בדרך של דיווידנד עד 200 מיליון שקל ללא אישור של מגדל. לימור דנש, סמנכ"לית להשקעות ריאליות ומערך האשראי והנוסטרו במגדל, היא האחראית מטעם חברת הביטוח על ההשקעה באזורים.

נכון לסוף יוני 2010 היו לאזורים, לפי דו"חותיה (ברמת המאוחד), אמצעים נזילים שכללו מזומנים, פיקדונות בבנקים ובטוחות סחירות של כ-355 מיליון שקל. ואולם נראה כי לאור ההתפחויות האחרונות באזורים, כגון אי ודאות לגבי בעל השליטה בחברה, מגדל לא תמהר לתת אישור למשיכת כספים על ידי החברה האם.

בתנאים מסוימים - כמו חדלות פירעון או החלפת בעלות - מגדל יכולה גם להגדיל את אחזקתה עד 15% או, לחלופין, לממש את מלוא אחזקתה. חיזוק לכך ניתן לראות בדו"חות החברה: "בשל מגבלות שעשויות להשפיע בעתיד על יכולת החברה ברמת הסולו לקבל כספים מחברות בנות מסוימות, בין על פי הסכם ההסכם המפורט עם מגדל ובין בכפוף לעמידה באמות מידה פיננסיות כלפי בנקים מממנים, מצורף בנוסף לדו"ח התזרים החזוי המאוחד, דו"ח תזרים חזוי סולו של החברה ללא איחוד של תזרימי המזומנים מחברות בנות שלגביהן עשויות להיות מגבלות בעתיד על העברת הכספים".

לחברה האם ללא החברות הבנות (ברמת סולו) היו בסוף יוני 2010 מזומנים ושווי מזומנים בהיקף של 87 מיליון שקל.

החברה ציינה כי תוכל לפרוע את את האג"ח ולעמוד בהתחייבויותיה השונות כך שבסוף השנה הנוכחית ייוותרו לה מזומנים בסך 59 מיליון שקל. זאת באמצעות מימוש השקעות בארץ ובעולם וכן הזרמה כספית בעקבות רכישת החברות הבנות על ידי מגדל.

החברה צפתה כי את 2011 היא תסיים עם מזומנים של 32 מיליון שקל בקופה. זאת לאחר תשלום לבעלי האג"ח ותשלומים נוספים של כ-240 מיליון שקל. אולם התחזית הזאת מבוססת על כך שאזורים תוכל למשוך מהחברות הבנות 130 מיליון שקל - סכום שלאור ההתפתחויות האחרונות לא בטוח שמגדל תאשר. בכל מקרה, אזורים צופה כי ביוני 2012 ייוותרו לה בקופה כ-5 מיליון שקל, כך שבכל תסריט נראה כי החברה תצטרך להגיע להסדר חובות גם עם מחזיקי האג"ח.

הנפקת האג"ח נכשלה

ההנהלה של אזורים מודעת היטב למצב, ולאחר שלא הצליחה לפני כמה חודשים להנפיק אג"ח להמרה בהיקף של כ-200 מיליון שקל, היא ככל הידוע מקיימת כיום שיחות עם קרנות מנוף כמו בראשית כדי לגייס מהן כמה מאות מיליוני שקלים. אולם מדובר בפתרון בעייתי מאחר שקרנות כמו בראשית יכולות להזרים כמה מאות מיליוני שקלים בלבד ולכן מהוות פתרון זמני לשנה-שנתיים הקרובות בלבד.

בנוסף לכך, לאור ניסיון העבר קרנות המנוף ידרשו תמורת האשראי העמדת בטוחות נאותות, כמו מניות בחברות הבנות, אופציות למניות באזורים למעלה וכו'. במקרה כזה מצבם של המוסדיים המחזיקים באג"ח של אזורים השקעות ילך ויידרדר עוד יותר. אזורים גם מנסה לממש קרקעות כמו מגרשים בשכונת אגמים בנתניה, שעליהן היא דורשת, לפי גורמים בשוק הנדל"ן, כ-200 מיליון שקל, אך בינתיים - ככל הידוע - אין קופצים על המציאה.

גם האופציה של גיוס מקורות אשראי בנקאיים עבור אזורים די חסומה. נכון לסוף יוני 2010 היה יחס החוב הפיננסי ל-CAP נטו (חוב פיננסי + הון עצמי + זכויות מיעוט) כ-89.5%, אף שהיא התחייבה כלפי הבנקים המממנים אותה ואת החברות הבנות שלה לעמוד ביחס שלא יעלה על 80%. היא גם התחייבה כלפי הנאמן של מחזיקי האג"ח מסדרה 8 כי בכוונתה לעשות כמיטב יכולתה לשמור שיחס זה לא יעלה על 70%. כמו כן, חלק מהחברות הבנות התחייבו לעמוד ביחס של הון עצמי למאזן של 25%, אך הן לא עמדו בכך והגיעו ליחס של 21.2%.

בנוסף לכך, מעל אזורים תלויה החרב של איום הורדת דירוג נוספת של אג"ח 8. בשטר הנאמנות נקבע כי אם דירוג האג"ח של החברה יירד אל מתחת לדירוג הנוכחי של BBB פלוס, מחזיקי האג"ח יוכלו לדרוש פירעון מוקדם של יתרת החוב. לאזורים אין כיום אמצעים נזילים לעמוד בהתחייבויות הללו, ומאז פרסום הדירוג האחרון מצבה רק הידרדר והלך. בנוסף לכל אלה, הציגה החברה ניהול לא יעיל בשנתיים וחצי האחרונות. הוצאות ההנהלה וההוצאות הכלליות הגיעו לסכומים של יותר מ-150 מיליון שקל, לצד הוצאות מימון של יותר מ-300 מיליון שקל והפסד לבעלי המניות של יותר מ-800 מיליון שקל.

"המוסדיים הגיעו לחלל האוויר וחד-משמעי יהיה צורך בהסדר החוב", מציין גורם בכיר בשוק ההון, המעורה בנעשה באזורים. "השאלה היא רק מתי הם יתעוררו. מדובר בגופים גדולים כמו מנורה, פסגות, דש איפקס ומגדל. צריך כאן הירתמות הן של המוסדיים והן של מזרחי טפחות - שכולם ישימו את האגו בצד ולא יתביישו למחוק חלק מהחוב למען המטרה המשותפת של הצלת אזורים. אף משקיע לא יכניס כסף חדש רק כדי לשרת את האינטרסים של בעלי האג"ח, כי החברה צריכה מאות מיליוני שקלים בשביל בנייה והון חוזר. כך שכולם מחכים שיבוא בעל בית חזק, רציני, שמבין גם בנדל"ן וגם בשוק ההון. לאחד כזה הבנקים, כולל מזרחי טפחות, יהיו מוכנים לתת מימון לרכישה".

נראה כי ללא סיוע מהותי של גורמים חיצוניים ומימושים אגרסיביים של קרקעות החברה תתקשה לעמוד בהחזרים הללו. כל זאת אלא אם יהיה הסדר כולל לפריסת חובות - שסביר להניח כי יכלול מחילה של חלק מן החוב, המרה של חלק מהחוב לאקוויטי (מניות) ופריסה מחודשת של יתרת החוב, בדומה למה שנעשה בחברה האם בוימלגרין קפיטל.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#